Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01809 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CCU

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

S.C.I. PB2L

C/

[O] [Z]

[V] [T] épouse [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Jugement rendu le 27 Mai 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. PB2L, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [F] [R], sa gérante, munie d’un KBIS,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [Z],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [V] [T] épouse [Z],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS : 27 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01809 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CCU et plaidée à l’audience publique du 27 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2022, la société civile immobilière PB2L a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] sur un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 10 du mois de 490,00 euros et d’une provision pour charges de 40,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2500,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2024, la société PB2L a ensuite assigné M.[O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion des défendeurs de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme en principal de 3 699,00 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 12 décembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 12 décembre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme de 350,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025. Le renvoi de l’affaire a été ordonné à l’audience du 27 mars 2025 afin que la demanderesse produise un extrait KBIS.

À l’audience du 27 mars 2025, la société PB2L, représentée Mme [F] [R], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mars 2025, s’élève désormais à 5 121,00 euros.

La société PB2L précise que les locataires versent 50,00 euros par mois à l’étude du commissaire de justice mais qu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers courants. Elle indique toutefois ne pas avoir vérifier si le loyer avait été payé la veille de l’audience à l’étude du commissaire de justice.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société PB2L justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 septembre 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que les locataires avaient un délai de deux mois pour apurer leur dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2500,00 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PB2L à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [Z] et Mme [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 530 euros, du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [Z] et Mme [T] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle.

En l’espèce, la société PB2L verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 27 mars 2025, M.[O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] lui devaient la somme de 5 121,00 euros, échéance de mars incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la bailleresse émet des doutes sur l’existence de paiement effectués à l’étude du commissaire de justice avant l’audience. La condamnation sera donc dite en deniers ou en quittances.

Une clause de solidarité étant insérée dans le bail, les défendeurs seront donc condamnés solidairement.

M. [Z] et Mme [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés en deniers ou en quittances à payer cette somme de 5 121,00 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 3 699,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] et Mme [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la société PB2L concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 20 mai 2022 entre la société civile immobilière PB2L, d’une part, et M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 7] est résilié depuis le 21 novembre 2024 ;

ORDONNE à M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 530,00 euros (cinq cent trente euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] à payer à la société civile immobilière PB2L la somme de 5 121,00 euros (cinq mille cent vingt et un euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 27 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 3 699,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] à payer à la société civile immobilière PB2L la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [V] [T] épouse [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 16 décembre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,