TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° R.G. : N° RG 22/02499 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XHWY

N° Minute : 25/

AFFAIRE

ARC FORMATION ENERGIE BIEN-ETRE

C/

[X] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

ARC FORMATION ENERGIE BIEN-ETRE

14 avenue de la Cristallerie

92310 SÈVRES

représentée par M^e Fabien LEQUEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R187

DEFENDEUR

Monsieur [X] [G]

51 avenue Alfred de Musset

78110 LE VESINET

représenté par M^e Nicolas GARBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 15 avril 2019, M. [X] [G] a consenti à la société ARC FORMATION un « BAIL COMMERCIAL DE MOINS DE 23 MOIS » portant sur un local en entresol d’une surface de 43 m², correspondant au lot n°90 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé 34/36, rue Louis Pasteur à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), afin qu’elle y exploite une activité de formation et soins, moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 900 euros en principal.

La société ARC FORMATION a libéré les locaux le 15 février 2021.

Reprochant au bailleur de ne pas lui avoir restitué le dépôt de garantie malgré une mise en demeure de son conseil en date du 23 avril 2021, la société ARC FORMATION a fait assigner M. [G] devant ce tribunal par exploit en date du 11 mars 2022.

Aux termes de son assignation, la société ARC FORMATION demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [X] [G] à verser à la société ARC FORMATION BIEN~ETRE :

—  5.527 € à titre de restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021, date de restitution des clefs,

—  1.500 € à titre de résistance abusive,

—  2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

Le CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Denis CROZET conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, M. [G] demande au tribunal, de :

DECLARER Monsieur [K] [G] recevable et fondé en toutes ses demandes,

En conséquence :

REJETER l’intégralité des demandes de la société ARC FORMATION,

En toute hypothèse :

CONDAMNER la société ARC FORMATION à payer à Monsieur [G] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société ARC FORMATION aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat de Monsieur [G] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant messages électroniques en date des 02 août 2023 et 24 août 2023, les parties ont refusé la mesure de médiation proposée par le juge de la mise en état le 01 juin 2023.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 06 juin 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions ne constituant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il convient de relever que c’est manifestement par erreur que, dans le dispositif des conclusions du défendeur, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, est visé M. [K] [G] alors que la procédure a été diligentée à l’encontre de M. [X] [G], dont le nom figure en tête desdites écritures et dans le reste du dispositif.

Cette erreur, purement matérielle, sera corrigée dans le cadre du présent jugement.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de M. [G], celle-ci n’étant pas contestée.

I – Sur la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 5.527 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021

La société ARC FORMATION sollicite que M. [G] soit condamné à lui régler la somme de 5.527 euros, correspondant à la restitution du solde du dépôt de garantie acquitté lors de la prise à bail dérogatoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la restitution des clés. Elle fait valoir que ledit bail venait à échéance le 14 février 2021 et que l’état des lieux de sortie a été établi le 15 février 2021, date à laquelle les clés des locaux ont été rendues au bailleur. Elle affirme que le bailleur retient depuis lors le solde du dépôt de garantie indûment, de sorte qu’elle est fondée à en obtenir le remboursement.

Elle réplique au défendeur que le bail dérogatoire n’est pas devenu un bail commercial au motif qu’elle ne lui a pas mis en œuvre la clause de résiliation anticipée. Selon elle, en application des dispositions combinées des articles L145-5 du code de commerce ainsi que 1737 et 1738 du code civil, le bail dérogatoire signé le 15 avril 2019 a pris fin de plein droit à l’échéance contractuelle. Elle estime qu’elle n’avait pas à délivrer congé au bailleur pour cette date. Elle ajoute que celui-ci fait une lecture erronée de l’article 4 dudit bail, qui n’avait vocation à être mise en œuvre qu’en cas de résiliation anticipée, non sollicitée par la société ARC FORMATION, et non pas en cas de résiliation de la relation contractuelle du fait de l’arrivée du terme convenu. Elle se prévaut d’un arrêt de la cour d’appel de PAU (RG :87/2448) et insiste sur le fait qu’elle ne s’est pas maintenue dans les lieux à l’échéance, excluant qu’un bail commercial soit entré en vigueur.

M. [G] résiste à cette prétention en faisant valoir, d’une part, que le statut des baux commerciaux devient de plein droit applicable à l’expiration du bail dérogatoire, en application de l’article L145-5 du code de commerce et, d’autre part, que rien n’interdit aux parties de prévoir des conditions de résiliation spécifiques pour mettre un terme au bail dérogatoire, par une stipulation en ce sens. Il déclare que tel a été le cas en l’espèce, tel qu’admis par jurisprudence (Pourvois n°18/16113 et n°84/17140), car le bail signé par les parties offrait au preneur la faculté de mettre un terme au bail dérogatoire, par acte extrajudiciaire ou en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, moyennant le respect d’un délai de préavis de six mois « jusqu’au 14 août 2020 ». Il précise que la demanderesse ne lui a fait part de son intention de libérer les locaux que par courriel du 09 février 2021, sans lui laisser le temps de retrouver un autre locataire. Il affirme que n’ayant pas respecté le formalisme imposé par le contrat, il lui a légitimement appliqué les modalités de résiliation convenues en retenant six mois de loyer, outre le montant de la taxe foncière 2020 et 2021 prorata temporis mis à la charge du preneur par le bail dérogatoire, sur le dépôt de garantie. Il en déduit qu’il n’est redevable d’aucune somme, ayant restitué à son ancienne locataire le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 473 euros, en avril 2022.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1738 du même code ajoute que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

L’article L145-5 du code de commerce dispose quant à lui que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions dudit statut. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1188 du même code que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1190 du même code prévoit que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

En l’espèce, il est acquis que les parties ont signé un bail dérogatoire, qui a pris effet le 15 avril 2019 et que la société ARC FORMATION a, par courriel du 09 février 2021, indiqué au bailleur qu’elle entendait libérer les lieux loués le 14 février 2021, soit à l’échéance du bail dérogatoire et que les clés des locaux ont été restituées le 15 février 2021 au bailleur, à l’issue de l’état des lieux de sortie.

Mais, les parties sont contraires sur la portée de l’article 4 dudit bail, qui est ainsi rédigé :

« Article 4 Durée et congé – forme et délai

Compte tenu de la création récente de la société, le présent bail est consenti pour une durée de 23 (vingt-trois) mois entiers et consécutifs, à compter de sa date d’entrée en vigueur, soit du 15 avril 2019 au 14 février 2021, sans possibilité de prorogation ou de renouvellement. Cette durée n’est pas soumise aux dispositions des articles L145-1 à L145-60 du Code de Commerce et aux articles non abrogés du décret n°53-960 du 30 septembre 1953.

La rupture anticipée du contrat est ouverte au preneur jusqu’au 14 août 2020 en respectant un préavis de 6 (six) mois après avoir donné congé au bailleur par acte extrajudiciaire ou pli recommandé avec demande d’avis de réception.

Sans rupture anticipée de la part du preneur avant le 14 août 2020, si par ailleurs toutes les conditions de ce bail ont été respectées à la lettre, notamment en ce qui concerne le règlement des loyers, charges et taxes, ce bail passera automatiquement en bail classique type 3/6/9.

Il sera donc automatiquement consenti et accepté par les deux parties pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir à partir du 15 février 2021 pour se terminer le 14 février 2030. Toutefois :

lepreneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale

le bailleur jouira de la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des article L145-18, L145-21 et L145-24 du Code de commerce, afin de construire, de reconstruire l’immeuble existant, de la surélever ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

Dans l’un et l’autre cas, la partie qui voudra mettre fin au bail devra en donner avis par exploit d’huissier six mois au moins avant l’expiration de la période triennale en cours, et le tout conformément à l’article L145-57 du Code de commerce.

A l’expiration du délai de préavis applicable au congé ou de la résiliation, le preneur sera déchu de tout titre d’occupation des bien loués. Si, après l’expiration du bail, il ne restituait pas les lieux libres de toute occupation il sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer, charges, taxes et accessoires réclamés sans pour autant que cela lui confère un titre locatif ».

Il est de droit que les parties peuvent, par une clause contractuelle définir les modalités requises pour mettre un terme au bail.

En l’occurrence, le deuxième alinéa de l’article 4 fixe des conditions de délais et de formalisme en cas de « rupture anticipée » du bail dérogatoire signé le 15 avril 2019 ce, immédiatement après que son premier alinéa ait stipulé expressément qu’il expirerait le 14 février 2021 « sans possibilité de prorogation ou de renouvellement ».

Il en résulte que la rédaction est équivoque. D’autant que les conditions prévues le sont dans l’hypothèse d’une résiliation, qualifiée d’ « anticipée ».

La société ARC FORMATION, qui n’a pas entendu mettre un terme au bail dérogatoire avant son terme, le 14 février 2021, a pu légitimement considérer qu’elle n’avait pas à adresser au bailleur le moindre envoi formel, puisque le deuxième alinéa de l’article 4 ne précisait pas clairement que pour mettre un terme au bail dérogatoire, y compris à son échéance, la délivrance d’un congé au moins six mois avant son terme en lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, était nécessaire.

Les stipulations du bail dérogatoire devant être interprétées en faveur de la société ARC FORMATION, qui a souscrit l’obligation, aucun manquement ne peut lui être reproché pour n’avoir pas adressé au bailleur un congé six mois avant l’échéance du bail en lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

A titre surabondant, le tribunal relève que l’article 4 précité n’autorisait pas le bailleur, à titre de sanction, à facturer à la société ARC FORMATION le loyer afférent au délai de prévenance de six mois (4.500 euros) qu’il estimait ne pas avoir été respecté. La seule conséquence attachée au non-respect du formalisme contractuel résidait en effet dans l’application du statut des baux commerciaux à la relation contractuelle, qu’aucune des parties n’a revendiqué.

Par conséquent, la société ARC FORMATION est fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie retenu par le bailleur, étant précisé que si celui-ci fait valoir à bon droit que le bail dérogatoire met à la charge de la demanderesse la taxe foncière en son article 5, M. [G] ne produit pas les bordereaux desdites taxes au titre des années 2020 et 2021 permettant au tribunal de vérifier que les sommes qu’il a conservées de ces chefs respectivement à hauteur de 472,50 euros et 295,30 euros, sont bien afférentes au lieux loués, tel que requis en application de l’article 1153 du code civil, selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Concernant ce dernier montant, il est nécessairement erroné puisque, du propre aveu du bailleur, il a été calculé prorata temporis en incluant à tort le délai de prévenance de six mois écarté précédemment. De même, le défendeur ne s’explique sur les modalités de calcul du « loyer révisé » qu’il a également retenu pour un montant de 259,20 euros, outre que l’indexation exclusivement à la hause prévue par l’article 7 pose question.

La société ARC FORMATION sollicite que la somme de 5.527 euros soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021, date de restitution des clés.

Selon l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de ces dispositions, les intérêts au taux légal courront sur le montant dû au titre du dépôt de garantie, à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, M. [G] sera condamné à payer la société ARC FORMATION la somme de 5.527 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022, au titre de la restitution du dépôt de garantie.

II – Sur la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société ARC FORMATION sollicite que M. [G] soit condamné à lui verser une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le défendeur conclut au rejet de cette prétention.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que la défense à une action en justice dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts en cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur équipollente au dol.

En l’espèce, outre que les arguments développés par M. [G] méritaient discussion, de sorte qu’aucune résistance abusive ne peut être retenue à son encontre, il convient de relever que la demanderesse, qui supporte la charge de la triple preuve cumulative d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, ne caractérise aucun préjudice distinct de celui découlant du retard dans la perception des sommes allouées, lequel a déjà été compensé par les intérêts moratoires, ou les frais de procédure qui seront arbitrés en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G], qui succombe, supportera la charge des dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Denis CROZET dans les conditions précisées à l’article 699 du même code.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que M. [G] soit condamné à verser la somme de 2.000 euros à la société ARC FORMATION au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [G] à payer à la société ARC FORMATION :

— la somme de la somme de 5.527 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022,

— la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [X] [G] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Denis CROZET dans les conditions précisées à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,