TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/50188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TKT

N° : 4

Assignation du :

20 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société DROUANT, société par actions simplifiée

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS – #K0190; [Adresse 9]

DEFENDERESSE

LA CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES MEDECINS DE FRANCE (CARMF)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Paola PEREIRA-OSOUF, avocat au barreau de PARIS – #B0183

DÉBATS

A l’audience du 25 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 mars 2024, la Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France (la CARMF) a donné à bail commercial à la société Drouant, qui exerce une activité de restauration, des locaux situés aux [Adresse 1] à [Localité 11] pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2032.

Le bail commercial comporte un article 5 intitulé « Droit de préférence ».

Le 29 octobre 2024, la société Drouant a souhaité mettre en œuvre ce droit de préférence en se portant acquéreur des locaux loués aux conditions de la promesse.

Le 25 novembre 2024, la société Drouant a assigné la CARMF au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins que soit constatée à son profit la vente des locaux loués intervenue le 29 octobre 2024. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/15104 et distribuée à la 2ème chambre, 2ème section du tribunal.

La CARMF a fait signifier à la société Drouant, par acte du 27 novembre 2024, un acte aux termes duquel elle conteste le droit de préférence de la demanderesse et considère que la vente des locaux n’a pas eu lieu.

Parallèlement, le 11 mars 2025, la CARMF a fait délivrer :

— un acte de déchéance du terme du protocole d’accord du 21 mars 2024 (régularisé entre les parties pour des impayés de loyers lors de la crise sanitaire Covid 19) portant sommation de payer la somme de 309 791,82 €,

— un commandement de payer une somme de 26 220,99 € au titre des loyers impayés en application du bail du 25 mars 2024.

Le 11 avril 2025, la société Drouant a fait délivrer une assignation à la CARMF afin de solliciter du tribunal judiciaire de Paris qu’il annule ces deux actes délivrés le 11 mars 2025. L’assignation est enrôlée depuis le 17 avril 2025 sous le numéro RG 25/04796.

C’est dans ce contexte que, par acte du 20 décembre 2024, la société Drouant a fait assigner la Caisse autonome de retraite des médecins de France (CARMF) devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir notamment ordonner le séquestre des loyers commerciaux à compter du 29 octobre 2024.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil l’audience du 25 août 2025, la société Drouant demande au juge des référés de :

A titre principal,

— autoriser à séquestrer entre les mains de l’ordre des avocats de [Localité 10] les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s’il était considéré que ce renouvellement s’est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024,

— dire que cette autorisation perdurera jusqu’à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF soit tranché par une décision rendue en dernier ressort, exécutoire et insusceptible de voie de recours,

— débouter la CARMF de toutes ses demandes,

Subsidiairement, s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— octroyer à la société Drouant un délai de six mois pour s’acquitter de toute somme dont celle-ci serait reconnue redevable vis-à-vis de la CARMF,

— suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et dire qu’elle sera réputée ne produire aucun effet dès lors que la société Drouant respectera les délais de paiement qui lui auront été consentis,

En tout état de cause,

— condamner la CARMF à verser à la société Drouant la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil l’audience, la CARMF demande au juge des référés de:

A titre principal,

— débouter la société Drouant de l’ensemble de ses demandes tendant à l’autorisation de mise sous séquestre des loyers, charges, impôts et taxes,

— juger la résiliation du contrat du bail commercial par voie d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de la société Drouant des lieux qu’elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef et de tous biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de délaissement amiable,

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles,

— condamner, à titre provisoire, la société Drouant à payer à la CARMF, la somme de 314 850,85 € correspondant aux impayés de loyers et charges impayés,

— condamner à titre provisoire la société Drouant à payer à la CARMF l’indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers, charges et taxes en sus,

— juger acquis au bénéfice de la CARMF le dépôt de garantie,

— juger n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

— juger la déchéance du terme du protocole d’accord en date du 21 mars 2024 à la date du 11 mars 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges courants,

— condamner à titre provisoire, la société Drouant SAS à payer à la CARMF la somme de 309 791,82 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la déchéance du terme,

— condamner à titre provisoire et conservatoire, la société Drouant à consigner, entre les mains de l’ordre des avocats de [Localité 10] ou toute autre entité qu’il plaira au Juge des référés de désigner, la somme de 2 850 000 € au titre de l’immobilisation de l’immeuble litigieux sis [Adresse 3] jusqu’à ce qu’une décision soit rendue en dernier ressort, exécutoire et insusceptible de voie de recours,

A titre subsidiaire,

— juger que l’autorisation de séquestrer les loyers, charges, impôts et taxes sera limitée à l’issue de la procédure pendante devant la 2ème chambre, 2ème section du tribunal judicaire de Paris, enrôlée sous le numéro RG : 24/19730,

— juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, il devra être justifié à la CARMF, sous un délai de 8 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir, de la consignation entre les mains de l’Ordre des Avocats de [Localité 10] ou toute autre entité qu’il plaira au juge des référés de désigner, de l’intégralité des loyers, charges, impôts et taxes échus au jour de la décision à intervenir, outre la justification trimestrielle de la consignation effectuée au titre de chacune des échéances de loyers, charges, taxes et impôts échues postérieurement à la décision rendue et ce sous peine de déchéance de la suspension des effets de la clause résolutoire et de résolution de plein droit du bail,

En tout état de cause,

— condamner la société Drouant à payer à la CARMF la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la demande de séquestre

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner un séquestre dans les conditions de l’article 1961 du code civil, selon lequel la justice peut notamment ordonner le séquestre « 3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération ».

Au cas présent, la société Drouant expose qu’un séquestre des loyers est nécessaire, en raison du différend qui l’oppose à la CARMF sur la nature, la portée, et les effets de l’article 5 du bail commercial, et précise que :

— si elle verse à la CARMF les loyers, celle-ci pourrait y voir une reconnaissance implicite de la poursuite du bail commercial, dont une renonciation à ses prétentions au fond,

— si elle interrompt l’exécution du bail commercial mais qu’elle échoue dans son action au fond, il lui sera reproché un défaut de paiement des loyers.

La CARMF soutient, quant à elle, que l’urgence n’est pas démontrée, que l’existence d’une contestation sérieuse fait obstacle au prononcé du séquestre sollicité sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, et que le différend relatif à l’article 5 du bail commercial est dépourvu de sérieux.

Cependant, il convient de rappeler que, d’une part, l’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties lorsqu’il existe un différend, et que, d’autre part, il excède les pouvoirs du juge des référés d’interpréter l’article 5 du bail commercial à l’origine du litige opposant les parties.

Il ressort des pièces produites que la société Drouant justifie de :

— une situation d’urgence, puisqu’un commandement de payer lui a été adressé par la défenderesse le 11 mars 2025, et que la résolution du contrat de bail est sollicitée dans le cadre de la présente instance,

— l’existence d’un différend donnant lieu au litige pendant devant la 2ème chambre civile de ce tribunal relatif à la vente litigieuse des locaux loués en date du 29 octobre 2024,

— la nécessité de prononcer des mesures conservatoires adaptées pour la sauvegarde des droits des parties : le séquestre des loyers postérieurs au 29 octobre 2025 permettant à la demanderesse de sécuriser sa situation dans l’attente de savoir si elle sera jugée propriétaire ou locataire des lieux dans lesquels elle exerce son activité, et garantissant à la défenderesse un paiement in fine des loyers dus le cas échéant.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de séquestre de la société Drouant est justifiée.

Dès lors, il convient d’autoriser la demanderesse à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s’il était considéré que ce renouvellement s’est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce jusqu’à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, au regard de ce qui précède, il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des loyers postérieurs au 29 octobre 2024, la question de savoir si la société Drouant est locataire ou propriétaire des lieux litigieux étant l’objet d’une action pendante devant le juge du fond. En outre, la nullité du commandement de payer délivré le 11 mars 2025 fait également l’objet d’une autre procédure au fond.

Dès lors, dans ces circonstances, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de provision sur les loyers impayés.

Sur la demande de provision fondée sur le protocole d’accord du 21 mars 2024

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Au cas présent, la CARMF soutient que la demanderesse est redevable de la somme de 309 791,82 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la déchéance du terme du protocole du 21 mars 2024 qui accordait des délais de paiement à la société Drouant, puisque cette dernière n’a pas réglé les loyers dus depuis le 1er octobre 2024. Elle précise qu’en cas de défaut de paiement des loyers courants, l’article 4 du protocole prévoit la déchéance du terme du contrat et l’exigibilité immédiate des sommes dues.

La société Drouant fait valoir qu’elle s’est acquittée des loyers courants jusqu’au 29 octobre 2024 et qu’elle a respecté l’échéancier prévu au protocole, raison laquelle elle a saisi le juge du fond d’une demande de nullité de l’acte délivré par la défenderesse le 11 mars 2025 constatant la déchéance du terme du protocole.

Ces éléments constituent ainsi des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de provision de la CARMF puisque, comme précédemment développé, l’exigibilité des loyers postérieurs au 29 octobre 2024 n’est pas certaine et fait l’objet d’une action pendante devant le juge du fond.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la CARMF.

Sur la demande reconventionnelle de séquestre

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, la CARMF sollicite la condamnation de la société Drouant à consigner, entre les mains de l’ordre des avocats de [Localité 10] ou toute autre entité, la somme de 2 850 000 € au titre de l’immobilisation de l’immeuble litigieux sis [Adresse 2] [Localité 6] jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue.

Elle précise que cette mesure est destinée à prévenir le dommage imminent constitué par la durée des procédures au fond en cours opposant les parties, et par l’absence de perception des loyers et l’impossibilité de vendre l’immeuble pendant cette période. Elle ajoute que la solvabilité de la société Drouant est douteuse.

Toutefois, la CARMF n’indique pas à quel titre la société Drouant lui serait redevable de cette somme, ni ne justifie du montant à consigner.

Des lors, dans ces circonstances, sa demande de séquestre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La CARMF, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à la demanderesse une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Autorisons la société Drouant à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s’il était considéré que ce renouvellement s’est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce jusqu’à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond ;

Disons que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l’affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision ;

Rejetons les demandes de la CARMF ;

Condamnons la CARMF aux dépens ;

Condamnons à la CARMF payer à la société Drouant la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 22 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE