TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra TROJANI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01716 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CIG

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 03 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1017

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01716 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CIG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 30 mai 2024, M. [Y] a consenti un bail civil à titre de résidence secondaire, exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à M. [J], sur des locaux situés au [Adresse 2] ([Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 800 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 800 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

Par assignation du 07 février 2025, M. [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de l’engagement locatif, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux loués, et en tout état de cause, constater que M. [J] est occupant sans droit ni titre, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  15 600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, avec intérêts de retard à compter du commandement de payer sur la somme de 7800 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1950 euros par mois au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— une indemnité d’occupation mensuelle par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables avec condamnation du défendeur au règlement de cette indemnité, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail jusqu’à parfaite libération des lieux,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à toutes fins utiles au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025.

À l’audience du 11 avril 2025, M. [Y], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er avril 2025, s’élève désormais à 19 500 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. M. [Y] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, rappelle que le bail a été conclu au titre d’une résidence secondaire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au vu de l’absence de paiement dès l’entrée du locataire dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social n’a été versé au dossier avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que conformément à la volonté des parties, le contrat de bail litigieux est soumis aux dispositions du code civil, le local d’habitation loué étant par ailleurs meublé.

Par ailleurs, il y a lieu de noter que le contrat de bail a été établi au nom de [L] [Y] mais que l’ensemble des actes de la procédure sont établis au nom de [L] [Y], raison pour laquelle cette dernière identité sera retenue pour l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 800 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Aucun paiement n’a été réalisé depuis l’entrée dans les lieux du locataire.

Au surplus, la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] le 18 octobre 2024.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont acquis, de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 décembre 2024 et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, M. [J] devait la somme de 19 500 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 15 600 euros, conforme au décompte produit arrêté au 1er février 2025, terme du mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [J] n’ayant pas comparu et n’apportant en conséquence aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Le défendeur sera en conséquence condamné à régler au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation mais pas les frais d’exécution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [Y] concernant les frais non compris dans les dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mai 2024 entre M. [Y], d’une part, et M. [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ([Adresse 2]) est résilié depuis le 18 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ([Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] à payer à M. [Y] la somme de 15 600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, terme du mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] à payer à M. [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation mais pas les frais d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge