Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 11 mars 2025, n° 24/03472

TJ Paris 11 mars 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation de l'indemnité d'éviction
Le juge a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, considérant que l'expertise antérieure n'était pas suffisante.
Accepté
Nécessité d'une expertise contradictoire
Le juge a jugé nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire pour éclairer le tribunal sur le montant de l'indemnité d'éviction et d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 11 mars 2025, n° 24/03472
Numéro(s) :	24/03472
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expertise
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gabriel NEU-JANICKIRobin CASTEL
Cabinet(s) :	CABINET NEU-JANICKI
Parties :	S.A.S. REGUS OPERA ( RCS de [ Localité 13 ] c/ )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/03472

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KSL

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

11 Mars 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. REGUS OPERA (RCS de [Localité 13] 483 616 686)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Robin CASTEL de la SELAS ARDENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1161

DEFENDERESSE

S.C. GAN INVESTISSEMENT FONCIER (RCS de [Localité 12] 501 492 243)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0891

C. C. C. délivrées

le :

— M^e CASTEL

— M^e NEU-JANICKI

— Monsieur [H] (expert)

— Monsieur [L] (médiateur)

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors des débats et de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 22 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 Mars 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2014, la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société REGUS OPERA, des locaux sis à [Adresse 15], pour une durée de neuf ans du 1er septembre 2014 au 31 août 2023 et un loyer annuel de 1 428 480 euros hors taxes et hors charges.

La destination des locaux stipulée au contrat de bail est la suivante : « Les lieux loués ont une affectation à usage exclusif de bureaux et devront être occupés pour l’exercice de l’activité suivante : Centre d’affaires. ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 février 2023, la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER a donné congé à la société REGUS OPERA pour le 31 août 2023 en refusant le renouvellement du bail et en lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, précisant également qu’il sera dû à compter du 1er septembre 2023 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2024, la société REGUS OPERA a assigné la société GAN INVESTISSEMENT FINANCIER devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme 9 304 518 euros et de voir condamner la société GAN INVESTISSEMENT FINANCIER au paiement de cette somme.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 août 2024, la société GAN INVESTISSEMENT FINANCIER demande au juge de la mise en état de :

ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au juge avec pour mission de :*De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*Visiter les lieux occupés situés [Adresse 6], les décrire,

*Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

**De déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

***De la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuelle des frais normaux de déménagements et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

***Du transfert de fonds, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, double le loyer le cas échéant ;

**D’apprécier si l’éviction a entrainé la perte du fonds ou de son transfert ;

**De déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er septembre 2023, conformément aux modalités de l’article L145-28 du code de commerce ;

réserver les dépens. La société GAN INVESTISSEMENT FINANCIER soutient qu’il est nécessaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée afin de déterminer l’indemnité d’éviction aux motifs que l’expertise établie par le cabinet Robine & Associés à la demande de la société REGUS OPERA n’a pas été réalisée de façon contradictoire et que la société REGUS OPERA ne fournit pas l’ensemble des pièces, notamment comptables, transmises à l’expert. Par ailleurs, la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER indique que ledit rapport est ancien, car établi en juillet 2023, et ne permet donc pas d’évaluer l’indemnité due au jour où le préjudice est réalisé, soit au plus proche du jour effectif de l’éviction.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées le 16 septembre 2024 par voie électronique, la société REGUS OPERA demande au juge de la mise en état de :

A titre principal :

rejeter les demandes de la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER et l’y déclarer mal fondé ;A titre subsidiaire :

désigner tel expert qu’il plaira au juge de la mise en état avec mission de :*De se faire communiquer tout document et pièces utiles ;

*Se rendre au sein des Locaux Loués, les visiter et en apprécier les caractéristiques ;

*Fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction due à la locataire et particulièrement d’apprécier le préjudice résultant pour la société REGUS OPERA du congé délivré par son bailleur, au regard de l’activité commerciale de centres d’affaires exercée dans les Locaux Loués ;

*Déterminer si, compte tenu de l’activité de centres d’affaires exercée dans les locaux loués, le préjudice de la société REGUS OPERA consiste en une perte du fonds de commerce et le cas échéant évaluer ce préjudice ;

*Déterminer si, compte tenu de l’activité de centres d’affaires exercée dans les Locaux Loués, le fonds de commerce de la société REGUS OPERA est transférable et si l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit se faire selon une hypothèse de transfert de fonds de commerce, le cas échéant évaluer ce préjudice ;

— Réserver les frais irrépétibles et les dépens de l’instance.

La société REGUS OPERA considère que le rapport d’expertise qu’elle a sollicité auprès du cabinet Robine & Associés afin de déterminer l’indemnité d’éviction est suffisamment précis et étayé, permettant ainsi à la juridiction de pouvoir fixer le montant de l’indemnité. Elle prétend également que la demande d’expertise judiciaire formulée par la société GAN INVESTISSEMENT tend à pallier les carences de cette dernière dans l’administration de la preuve, notamment pour prouver que seule une indemnité de transfert lui serait due dans la mesure où il y aurait, selon le bailleur, un transfert, et non une perte, fonds de commerce. A titre subsidiaire, la société REGUS OPERA sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de déterminer l’indemnité d’éviction due au regard de son activité commerciale spécifique, à savoir l’activité de centre d’affaires. Elle considère que la spécificité de son activité a un impact sur le montant des préjudices subis résultant du congé délivré par le bailleur sans offre de renouvellement, et qu’il y a lieu dans tenir compte dans le calcul de son indemnité d’éviction.

L’incident a été plaidé à l’audience du 22 janvier 2025 et mis en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Il résulte de la combinaison des articles 10 et 232 et suivants du code de procédure civile que le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles, et peut notamment commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que, hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci, qu’à la condition qu’elle soit corroborée par d’autres éléments de preuve objectifs.

En l’espèce, il est constant que la société REGUS OPERA a fait réaliser une expertise par la société Robine & Associés, dont le rapport en date du 03 août 2023 détermine le montant de l’indemnité d’éviction due par la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER. Cette indemnité est évaluée par l’expert à 9 300 000 euros dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce et à 4 200 000 euros dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce. Le rapport précité confirme que la mission lui a été confiée par la société REGUS OPERA.

La société REGUS OPERA produit différents échanges d’e-mails datant des 7 septembre 2023, 11 octobre 2023 et du 05 mars 2024 entre son représentant et celui de la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER, dans lesquels figurent des tentatives de conciliation sur le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi que des relances pour un éventuel avis de cette dernière sur le rapport d’expertise établi.

Le rapport d’expertise établi par la société Robine & Associés comporte une liste de documents, distinguant ceux demandés à la société REGUS OPERA de ceux effectivement reçus par l’expert. Il en ressort que différents documents (notamment DSN annuelle, descriptif de l’activité et du marché, descriptif des installations générales et techniques, budgets estimatifs de la réinstallation et du déménagement) n’ont pas été communiqués à l’expert malgré sa demande. En outre, la société REGUS OPERA ne verse aux débats aucune des pièces remises à l’expert, lesquelles permettraient de corroborer l’analyse de l’expertise litigieuse et de déterminer judiciairement le montant de l’indemnité d’éviction.

En outre, la société REGUS OPERA n’établit pas en quoi la demande d’expertise judiciaire formulée par la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER tend à pallier la carence de cette dernière dans l’administration de la preuve par cette dernière.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’expertise, non-contradictoire, en date du 03 août 2023 n’est pas suffisante dans la mesure où la société REGUS OPERA ne justifie d’aucun élément objectif permettant de corroborer ledit rapport et d’éclairer suffisamment le tribunal afin qu’il puisse statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi que sur celui de l’indemnité d’occupation.

Il convient, par conséquent, d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif, aux frais avancés de la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER.

Il appartiendra à l’expert de déterminer l’activité exercée par la société REGUS OPERA au vu des éléments qui pourront lui être soumis à ce sujet ou qu’il pourra solliciter si bon lui semble, ainsi que de l’appréciation qu’il pourra se faire lors de sa visite des locaux. Aussi, il n’y a pas lieu de préciser sa mission sur ce point.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel en application de l’article 795 du code de procédure civile,

Ordonne une expertise ;

Désigne en qualité d’expert :

M. [V] [H]

[Adresse 4]

01 49 24 98 90

[Courriel 11]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis à [Adresse 14] [Localité 10][Adresse 1], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis 1er septembre 2023 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 27 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 6 000 euros (six mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société GAN INVESTISSEMENT FONCIER à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire, atrium sud – 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [W] [L],

[Adresse 3]

[Localité 8]

01.83.75.05.40

[Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 25 juin 2025 à 11 h 30 pour vérification du versement de la consignation, les parties devant donner au juge de la mise en état toute information utile à ce sujet ;

Réserve les dépens.

Faite et rendue à [Localité 13] le 11 Mars 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER