TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 2] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eva CHOURAQUI

M^e Halal EL JAAOUANI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05247 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46XQ

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #X1

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 4]

assisté et représenté par M^e Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05247 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46XQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2007 à effet au 1er février 2007, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [J] un appartement à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 1]) à [Localité 3], 5ème étage, lot n°37, pour un loyer mensuel initial de 560 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, Monsieur [C] [O] a fait délivrer à Monsieur [P] [J] un commandement de payer dans les 6 semaines la somme principale de 2103,80 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, Monsieur [C] [O] a assigné en référé Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— condamner par provision Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 3351,75 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 25 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner par provision Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [C] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer taxes et charges révisés et revalorisés de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Monsieur [P] [J] à payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2024. À cette audience, Monsieur [C] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 1039,33 euros, terme de novembre 2024 et frais de contentieux inclus. Le bailleur, qui a reconnu que le locataire avait repris le paiement du loyer courant, a accepté l’octroi d’éventuels délais de paiement et s’en est rapporté quant à la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, il a considéré que les frais de contentieux étaient tous justifiés par la présente procédure.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [J] a comparu personnellement et a été assisté par son conseil qui a déposé des conclusions en défense. A titre principal, il a contesté le montant du décompte, notamment en ce que celui-ci ne mentionne pas son dernier paiement effectué quelques jours avant l’audience et qu’il intègre indument les frais de contentieux. En outre, il a expliqué que la constitution de la dette n’était pas de son fait et qu’elle avait pour origine un changement des coordonnées bancaires du gestionnaire locatif (FONCIA). En outre, il a affirmé qu’il avait effectué quatre virements relatifs aux loyers (7 février 2024, 7 mars 2024, 4 avril 2024, 22 mai 2024) qui ont tous été refusés par le gestionnaire (FONCIA), ce qui constituerait une contestation sérieuse tant au regard du montant de la dette que de son origine, alors que lesdits paiements auraient permis d’honorer dans leur intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire (7 mars 2024). Par ailleurs, sur le fondement de l’articles 6 de la loi du 6 juillet 21989 et de l’article 1719 du code civil, il a aussi soutenu que l’état d’indécence du logement constituait une contestation sérieuse que le juge des référés n’a pas à connaitre. A titre subsidiaire, il a sollicité l’octroi de la somme de 4950,89 euros pour son préjudice de jouissance et la condamnation à réaliser les travaux dans le logement avec une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

Après prorogation la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [O] justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Conformément aux dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle chaque demande des parties.

En l’espèce, les demandes Monsieur [C] [O] se heurtent à des contestations sérieuses qui tiennent au fait que :

— Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [J] a bien effectué 3 virements de 781,72 euros le 7 février, le 7 mars et le 4 avril 2024 et un virement de 1563,44 euros le 22 mai 2024 qui ont été rejetés par le gestionnaire, sans que cela ne soit contesté ou expliqué par le demandeur. En outre, aucun élément n’étant produit sur le fait que le changement de coordonnées bancaires allégué ait été porté à la connaissance de Monsieur [J], il apparait impossible d’imputer le défaut de paiement des loyers entre février 2024 et mai 2024 au locataire alors que celui-ci apparait avoir effectué les virements susmentionnés. A ce stade, alors que la dette est en nette diminution et qu’elle est artificiellement alourdie par les frais de contentieux, le juge des référés ne peut que constater l’existence d’un doute quant à la défaillance de Monsieur [J] et à l’acquisition de la clause résolutoire (commandement de payer délivré le 7 mars 2024) ;

— En outre, le défendeur soulève la question de l’indécence du logement, notamment au regard du manque d’étanchéité des deux fenêtres du logement (LRAR du 20 septembre 2023), et sollicite des dommages et intérêts pour son préjudice en découlant ;

Par conséquent, l’ensemble de ces contestations rendent nécessaire de trancher les demandes respectives des parties selon le pouvoir d’appréciation souverain du juge du fond.

Il convient ainsi de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes des parties ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le litige n’étant pas tranché au fond.

Par ailleurs, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE Monsieur [C] [O] recevable à agir,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses,

DIT n’y avoir lieu à référé,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [C] [O].

LE GREFFIER LE PRESIDENT