TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN ; S.A.S. BROCHANT INVEST

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SNZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.A.S. BROCHANT INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 octobre 2025

Délibéré le 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SNZ

EXPOSE DU LITIGE

LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST est propriétaire des lots n° 1 et 38 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Il a été constaté par le syndic que LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 2] (ci-après le SDC) a assigné LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à lui payer la somme de 3540,36 € d’arriérés arrêtés au 21 février 2025 avec intérêts au taux légal suivant à compter de la mise en demeure du 6 mai 2024 et de l’assignation pour le surplus, et sans délai de paiement,

— condamner LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à lui payer la somme de 1438,18 € de frais de suivi,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un nouveau décompte qu’il n’a pas remis.

Assignée régulièrement à personne morale, LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 902 132 638 est bien propriétaire des lots 1 et 38 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] correspondant respectivement à 52/1003 e et 9/1003e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat de syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE (pièce 9)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2024 et 2025 sont produites (pièces 6), validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, délibérations devenues définitives selon certificat de non recours en date du 30 septembre 2025 délivré par la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE (pièce 7), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2022 et 2023 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er avril 2024 et le 31 mars 2025 (pièces 8) ainsi que, suite à leur inefficacité, des factures de frais de recouvrement (pièces 10).

— une mise en demeure outre relance (pièces 3) attestant de l’inexécution des obligations de copropriétaire de LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST, à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST arrêté au 01/01/2025 également produit aux débats (pièce 5) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 3540,36 € arrêtée au 21/02/2025, intégrant aussi les frais de relance et les règlements intervenus au cours de cette période (cf infra).

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 3540,36 € correspondant à l’arriéré de charges impayées arrêté au 21/02/2025 pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de mise en demeure du 6 mai 2024 pour la somme de 616,60 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande en paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

La somme de 1438,18 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST arrêté au 21/02/2025 produit aux débats (pièce 5) intégrant aussi les frais de relance et les règlements susdits engagés pour recouvrer la créance de charges et travaux de 3540,36 €.

Les justificatifs de ces frais sont produits en pièces 10 et étayés par le contrat de syndic, à l’exception des frais de transfert de dossier à l’auxiliaire de justice qui sont dus uniquement, selon le contrat (p.9), « en cas de diligences exceptionnelles », laquelle démonstration de ces diligences n’est pas apportée s’agissant d’un contentieux des plus classique.

La créance de frais sera donc ramenée à la somme de 478,18 €, avec intérêts à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2024 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (52/1003 e et 9/1003e), mais compte tenu de la période de défaillance établie sur 2 ans, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant précisé que la condamnation à la somme principale de 3540,36 € porte intérêt à compter de l’assignation , il y a lieu de dire , conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST, partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3540,36 € correspondant à l’arriéré de charges impayées arrêté au 21/02/2025 pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de mise en demeure du 6 mai 2024 pour la somme de 616,60 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 478,18 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 200 euros au titre de sa résistance abusive,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 3540,36 € dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST aux entiers dépens ,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ BROCHANT INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE