TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 16]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/02855 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAW3

N° de MINUTE : 24/01673

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Parisien d’Administration de Biens, dit C.P.A.B., SARL.

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître [P], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0428

C/

DEFENDEURS

Madame [R] [N] [I] veuve [M]

[Adresse 15]

[Adresse 10] – ALGÉRIE

non représentée

Madame [B] [M]

[Adresse 13] [S][Adresse 1]

[Localité 11] (ALGERIE)

non représentée

Madame [V] [M] épouse [E]

[Localité 12] ([Localité 20])

[Adresse 22]

[Localité 11] (ALGÉRIE)

non représentée

Madame [A] [M] épouse [Y]

[C] ([Localité 20])

[Adresse 23]

[Localité 9] [Adresse 21] (ALGERIE)

non représentée

Madame [J] [M] épouse [M]

[C] ([Localité 20])

[Adresse 23]

[Localité 11] (ALGERIE)

non représentée

Madame [Z] [M] épouse [U]

[Localité 14] [S] ([Localité 20])

[Adresse 23]

[Localité 9] [Adresse 21] (ALGÉRIE)

non représentée

Monsieur [X] [M]

[C] ([Localité 20])

[Adresse 23]

[Localité 9] [Adresse 21] (ALGÉRIE)

non représenté

Monsieur [D] [M]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [M], décédé le 16 janvier 2018 à [Localité 19] (93), était en son vivant propriétaire des lots n°27, 105, 106 et 107 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93).

Par exploit du 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic, le Cabinet Parisien d’Administration de Biens, dit C.P.A.B, a assigné Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de les voir condamner au paiement de :

— la somme de 16.321,79 € au titre des charges de copropriété, appels de travaux impayés du 06 août 2020 au 19 juillet 2022 (troisième trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2022,

— la somme de 1.683,36 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2022,

— la somme de 2.500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ainsi qu’aux entiers dépens, et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose que Monsieur [L] [M], propriétaire de son vivant de plusieurs lots au sein de la copropriété et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne réglait pas régulièrement ses charges de copropriété et que, depuis son décès, aucun règlement n’a été effectué. Il a fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a également soutenu que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M], en leur qualité d’héritiers, au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Bien que régulièrement cités, Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

Fixée à l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 septembre 2024 durant laquelle elle a été plaidée. Elle a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— l’acte de décès de Monsieur [L] [M],

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2022 et 20 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les mises en demeure du 22 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Cependant, il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les consorts [M] détiennent 370 tantièmes sur les 6687 que composent la copropriété.

Dès lors, le budget prévisionnel de l’exercice 2023 voté lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022 étant de 38.200 euros, les défendeurs sont redevables au titre des charges générales de copropriété de la somme de 2113,64 euros pour l’année (4 x 528,41). De même, le fonds travaux au titre de l’exercice 2023 voté lors de cette même assemblée a été fixé à 5% du budget prévisionnel, soit en l’espèce à la somme de 1.910 euros. Les consorts [M] sont dès lors redevables de la somme de 105,68 euros pour l’année (4 x 26,42).

Le budget prévisionnel de l’exercice 2024, voté lors de l’assemblée générale du 20 avril 2023, a également été fixé à la somme de 38.200 euros.

Les consorts [M] sont donc redevables de provisions d’un montant de 528,41 euros par trimestre. En revanche, le fonds travaux au titre de l’année 2024 ayant été fixé par cette même assemblée à 15% du budget prévisionnel, soit 5.730 euros, ils sont redevables à ce titre de la somme de 317 euros pour l’année, soit 79,26 euros par trimestre.

Les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2023 seront donc réduites à la somme de 1.664,49 euros [(3x528,41) + (3x26,42) et celles au titre des provisions non encore échues devenues exigibles à la somme de 1.823 euros [(3x528,41) + (3x79,26)].

De surcroît, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  1664,49 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus ;

—  1.823 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure. Les dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 dont le bénéfice est sollicité par le syndicat des copropriétaires uniquement à l’égard de l’arriéré de charge au titre de l’exercice 2023 ne peut en effet s’appliquer à de telles charges, l’article 35 dudit décret limitant son bénéfice aux provisions des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou à des avances.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi des consorts [N] [I] – [M], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

CONDAMNE Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] sise [Adresse 3] [Localité 18] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, les sommes suivantes :

—  1664,49 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus ;

—  1.823 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic, le Cabinet Parisien d’Administration de Biens, dit C.P.A.B, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] sise [Adresse 3] [Localité 18] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [N] [I] épouse [M], Madame [B] [M], Madame [V] [M] épouse [E], Madame [A] [M] épouse [Y], Madame [J] [M] épouse [M], Madame [Z] [M] épouse [U], Monsieur [X] [M] et Monsieur [D] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 26 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT