TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e GALLO Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2025

à M^e Soraya SLIMANI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03856 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5D7P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [T]

née le 03 Décembre 1959, demeurant [Adresse 4]

(AJ en cours)

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 11 juillet 1996, la société LOGIREM a donné à bail à Madame [Y] [T] un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 5]. Un contrat de stationnement a été conclu le 1er juillet 2005, pour un garage situé [Adresse 2].

Déplorant des loyers impayés, le 26 février 2024, la société LOGIREM a fait délivrer à Madame [Y] [T] un commandement de payer la somme de 3.139,10 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 12 juin 2024, la société LOGIREM, dans les droits de laquelle vient la société [N] par fusion absorption du 21 juin 2024, a attrait Madame [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’habitation et du stationnement, sans délais et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; l’autoriser à constater l’état des lieux par huissier qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime nécessaire, d’un technicienordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel-meuble de son choix aux frais, risques et périls de la locataire en garantie des sommes dues la condamnation de la locataire à lui payer les sommes suivantes : une provision de 5.746,27 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, montant à parfaire à l’audience une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexable la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; rejeter toute demande de délais de paiement, de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire. L’affaire a été appelée le 26 septembre 2024 et renvoyée à la demande de la locataire qui venait de constituer avocat. Elle a été rappelée le 28 novembre 2024 et plaidée.

A l’audience, les parties ont été représentées par leur conseil et se sont référées à leurs écritures déposées.

[N] venant aux droits de LOGIREM, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 6.708,90 euros au 14 novembre 2024. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de l’ensemble des demandes de Madame [T] en l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Madame [Y] [T] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Elle a indiqué que son logement est sous-occupé alors qu’elle se trouve à la retraite et en état de santé précaire.

Un rapport de carence pour le diagnostic social et financier a été rendu, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [N] venant aux droits de LOGIREM, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé le 11 juillet 1996 contient une clause résolutoire (article 6 .6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024 pour la somme en principal de 2.990,90 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il ressort des décomptes de la locataire que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 avril 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 14 novembre 2024, que Madame [T] reste à devoir une somme de 6.708,90 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 174,14 euros correspondant à des frais de poursuite qui ne relève pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [T] n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette locative.

Elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 6.534,76 euros à [N] venant aux droits de LOGIREM, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Madame [T] confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants. Elle ne peut donc bénéficier des délais de paiement dérogatoires ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 26 avril 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, la mauvaise foi de la locataire n’est pas rapportée, pas davantage qu’une introduction sans droit ni titre dans le domicile à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion. La demande en ce sens sera rejetée.

Le recours de la force publique étant allouée à [N], il n’y a pas lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [T] à son paiement, soit un montant total de 865,83 euros pour le logement et le stationnement.

Enfin, l’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Concernant ces délais de paiement de droit commun, Madame [T] n’établit pas être en situation de s’acquitter de la dette, d’un montant important, dans les délais légaux. Depuis un an ses règlements sont sporadiques (août 2024, septembre 2024 et octobre 2024). Elle ne perçoit que 638,63 euros de pension de retraite et concède que son logement est sous-occupé avec un loyer mensuel de 865,83 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [T] supportera les entiers dépens.

L’équité exige, au regard de la situation économique des parties, de rejeter la demande formulée par [N] au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 1996, entre la société LOGIREM et Madame [Y] [T], portant sur un appartement à usage d’habitation, (ainsi que sur le bail accessoire concernant l’emplacement de stationnement) situé [Adresse 5] sont réunies au 26 avril 2024 ;

DEBOUTONS Madame [Y] [T] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [T] de libérer l’appartement et l’emplacement de stationnement, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [N] venant aux droits de la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à verser à la SA [N] venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges pour le logement et le stationnement, soit de 865,83 euros, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 26 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à verser à la SA [N] venant aux droits de la SA LOGIREM à titre provisionnel, la somme de 6.534,76, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS la SA [N] du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président