Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 18 septembre 2025, n° 24/01700

TJ Paris 18 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que le défaut de paiement a causé des difficultés financières ou nécessité des appels de fonds exceptionnels, et n'a pas démontré la mauvaise foi de la SAS.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 18 sept. 2025, n° 24/01700
Numéro(s) :	24/01700
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique MORIN
Cabinet(s) :	CABINET GUILLAUME ABADIE FREDERIQUE MORIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.A.S. PHILIPPE BENACIN HOLDING

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Frédérique MORIN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01700

N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7P

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société FONCIERE ET IMMOBILIÈRE DE [Localité 8], S.A

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDERESSE

S.A.S. PHILIPPE BENACIN HOLDING, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

non-représentée

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01700 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7P

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING est propriétaire des lots de copropriété n° 393 et 395 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit d’huissier signifié le 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à Paris 7ème a fait assigner la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 25 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING au paiement de la somme de 14.393,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2023, et de la somme de 359,11 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2023 sur la somme de 13.606,08 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— dire que l’article 1343-2 du code civil s’appliquera,

— condamner la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING au paiement des entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Régulièrement citée à personne morale, la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message électronique notifié le 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis un décompte actualisé au 10 juin 2025, en exposant que ledit décompte faisait apparaitre que le règlement du principal et des frais réclamés dans l’acte introductif d’instance était intervenu après la délivrance de l’assignation. Il a indiqué maintenir sa demande en dommages et intérêts ainsi que ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

Le syndicat des copropriétaires justifie, par message et pièce notifiés par la voie électronique après la clôture des débats, de chèques réalisés par la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING les 27 décembre 2023, 10 avril 2024, 30 septembre 2024 et 2 avril 2025 soldant l’intégralité de la dette réclamée par le syndicat des copropriétaires. Il ne maintient que ses demandes formées au titre des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.

Il convient, dès lors que cela ne fait pas grief à la défenderesse non comparante, de constater que le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes en paiement de la somme de 14.393,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2023, et de la somme de 359,11 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2023 sur la somme de 13.606,08 € et à compter de l’assignation pour le surplus, et anatocisme.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Il est constant que la présente action a été nécessaire pour obtenir le paiement de l’arriéré de charges. Dans ces conditions, la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’équité, associée au fait que le décompte produit inclut une somme, réglée par la défenderesse, de 1.200 € au titre des honoraires d’avocat, commande de dire n’y avoir lieu à condamnation de la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 9] se désiste de ses demandes en paiement de la somme de la somme de 14.393,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2023, et de la somme de 359,11 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2023 sur la somme de 13.606,08 € et à compter de l’assignation pour le surplus, et anatocisme ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 9] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS PHILIPPE BENACIN HOLDING au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente