TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13232 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZADD

N° de Minute : 25/619

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL

C/

[M] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [K] [L] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2007 et à effet du 15 novembre suivant, l’établissement public [Localité 12] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 12] (LMH) a donné à bail à Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [Z] un logement situé [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 380,08 euros majoré d’une provision sur charges de 121,41 euros.

Par acte d’huissier de justice du 07 novembre 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [M] [Z] un commandement de payer la somme de 1 313,58 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 21 novembre 2024, LMH a fait assigner Monsieur [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

– constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

– prononcer l’expulsion de Monsieur [M] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique si besoin,

– condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 3250,50 euros au titre des loyers et charges dus au 14 novembre 2024 outre les termes échus postérieurement jusqu’au jugement,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision à compter de la résiliation du bail,

* les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

*152 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer,

– certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

– maintenir l’exécution provisoire,

A l’audience du 6 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3 523,73 euros. Elle indique qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du locataire.

Monsieur [M] [Z], cité à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 14 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 novembre 2007 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 313,58 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [M] [Z] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [Z] reste lui devoir la somme de 3 352,18 euros à la date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, après soustraction des frais de procédure compris dans les dépens, des cotisations d’assurance pour un montant total de 127,83 euros en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des frais d’enquête OPS en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Le montant de l’impayé représente plus de 5 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis juin 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 21 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [M] [Z] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Monsieur [M] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 352,18 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 611,18 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 528,77 euros augmenté de la provision sur charges de 82,41 euros, pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LMH de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de l’établissement public [Localité 12] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 12] recevable ;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 12] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 12] de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 21 novembre 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Monsieur [M] [Z] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 13] ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 12] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 12] la somme de 3 352,18 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 12] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 12] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 611,18 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

RAPPELLE à Monsieur [M] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 12] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 12] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 7 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Laure-Anne [Localité 14], Magali CHAPLAIN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection