TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 23/54831 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BSZ

N° : 13-CH

Assignation du :

13 Juin 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E023

DEFENDERESSES

Madame [G] [E]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC370

La société MERCY, société par actions simplifiée exerçant sous l’enseigne commerciale “BABA ZULU”

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Linda AZIZI de la SELARL Arst Avocats, avocats au barreau de PARIS – #C739

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

L’immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Mme [E] est propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, constituant le lot n°1, ainsi que de la cave située juste en dessous, constituant le lot n°57. Le local commercial est loué à la société Mercy, qui exerce sous l’enseigne Baba Zulu une activité de restauration.

Reprochant à la société Mercy d’importantes nuisances sonores et olfactives au sein de la copropriété depuis l’installation en sous-sol d’une cuisine non autorisée, et l’installation d’un conduit d’extraction sans autorisation de la copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a, après vaines mises en demeure, assigné, par acte du 13 juin 2023, Mme [E] et la société Mercy devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin qu’il leur soit ordonné sous astreinte de mettre un terme aux nuisances sonores et olfactives constatées et d’arrêter l’exploitation de l’activité de bar de nuit à défaut de justifier s’être conformé à l’arrêt des nuisances et infractions constatées.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite du juge des référés de :

— ordonner à Mme [E] et à la société Baba Zulu, solidairement, de mettre un terme au plus tard sous dix jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à l’ensemble des nuisances sonores, olfactives, atteinte aux parties communes, et plus généralement à toutes les infractions rappelées dans le corps de l’assignation ;

— fixer à la somme de 300 euros par jour de retard l’astreinte journalière qui commencera à courir à compter du 11ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, faute de justifier de s’être conformé à l’injonction ainsi sollicitée, astreinte qui courra pendant une durée d’un mois et qui sera due solidairement par les défendeurs ;

— ordonner l’arrêt de l’exploitation à compter du 31ème jour suivant la signification de l’ordonnance, à défaut de justifier s’être conformé à l’arrêt des nuisances et, plus généralement, des infractions ;

— juger que l’exploitation ne pourra reprendre qu’une fois qu’il sera justifié de l’arrêt des infractions et des nuisances occasionnées ;

Subsidiairement,

A défaut d’ordonner cette interdiction d’exploitation,

— assortir l’obligation de mettre un terme aux nuisances et infractions dénoncées aux termes de l’assignation d’une nouvelle astreinte journalière de 500 euros, due également solidairement par les défendeurs ;

Encore plus subsidiairement,

Dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée,

— juger que les frais de consignation de ladite expertise devront incomber solidairement aux défenderesses ;

En tout état de cause,

— condamner les défenderesses solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 2 avril 2025, Mme [E] demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes pour cause de prescription et de contestations sérieuses;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions déposées et développées à l’audience du 2 avril 2025, la société Mercy sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— juger que les conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— juger que les travaux qui devront être réalisés pour mettre fin aux nuisances invoquées par le syndicat des copropriétaires seront à la charge exclusive de Mme [E] tant en ce qui concerne la réalisation que financièrement ;

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner un expert avec pour mission d’examiner les désordres mentionnés dans l’assignation au titre des nuisances olfactives et sonores, en détailler l’origine, les causes et l’étendue ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, Mme [E] a indiqué renoncer à la prescription invoquée dans ses écritures.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’arrêt des nuisances sonores et olfactives et aux atteintes aux parties communes

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d’une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise, en son article 4 relatif à l’usage des parties privatives (p. 36 et 37), que « chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui lui appartiennent exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres parties divises, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison et sous les réserves qui vont être formulées ci-après ».

Il précise également que « les locaux un, deux, trois et cinquante-quatre, ne pourront être occupés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres copropriétaires par le bruit, l’odeur ou la trépidation ».

Le demandeur verse aux débats deux rapports d’enquête sur les nuisances sonores et olfactives causées par l’établissement à l’enseigne Baba Zulu, établis par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 11].

Le premier, concernant les nuisances olfactives, daté du 11 octobre 2019, constate que la rôtisserie à poulets située à l’intérieur du local commercial est surmontée d’une hotte assurant le captage des odeurs de cuisson évacuées par un conduit débouchant en façade sur rue et à moins de huit mètres des fenêtres des appartements, alors que le règlement sanitaire du département de [Localité 11] du 23 novembre 1979 impose que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins 8 mètres de tout ouvrant.

Il en conclut que l’installation d’extraction d’air de la rôtisserie n’est pas conforme aux normes sanitaires.

Le second rapport, relatif aux nuisances sonores, établi le 17 octobre 2019, relève que les nuisances sont dues au fonctionnement de l’extraction d’air de cuisine du restaurant et qu’elles sont ressenties aussi bien fenêtres ouvertes que fermées.

Il conclut à l’existence d’émergences sonores supérieures aux normes réglementaires.

Après plusieurs lettres et mises en demeure non suivies d’effet, l’inspecteur de salubrité, constatant que les nuisances perduraient, a dressé, après une visite sur place le 30 novembre 2021, un procès-verbal de contravention de 3ème classe pour infractions aux dispositions des articles 66, 130-3, 63-1, 31-2, 31, 64-2 et 41 bis du règlement sanitaire du département de [Localité 11] du 23 novembre 1979 à l’encontre du responsable de l’établissement Baba Zulu.

Mme [E] indique avoir réalisé des travaux pour faire cesser les nuisances invoquées et produit une facture de la société Inter Cuisines du 31 mai 2024 relative à l’installation d’un système d’extraction de fumée et d’air neuf pour un montant de 28.000 euros ainsi qu’une facture de pose d’un « odortlight » du 29 novembre 2024 pour 4.200 euros TTC.

Cependant, il ressort du compte-rendu de M. [S], architecte de la copropriété, daté du 29 octobre 2024, que si un système de caisson purificateur implanté en cuisine au-dessus de la hotte a été installé, qui aurait dû permettre de rejeter dans la rue un air purifié sans odeurs, tel n’est pas le cas, l’odeur de poulet frit persistant à proximité de la grille d’extraction.

Ce même architecte a procédé à un nouveau contrôle le 10 février 2025 et il conclut que le caisson purificateur installé « laisse passer les odeurs ». Il précise constater « la persistance de l’odeur de friture dès l’approche de l’établissement dans la rue, y compris pour les habitants de l’immeuble car elle remonte en façade ».

Dans un procès-verbal de constat établi le 21 mars 2025, produit par le demandeur, le commissaire de justice instrumentaire indique également qu’il « peut sentir une nette odeur de rôtisserie et de poulet alors [qu’il] se situe à quelques mètres du local » sur la voie publique, et qu’il entend « très nettement un bruit de soufflement en continu depuis la voie publique, qui sort de [la] grille d’extraction » d’air installée en façade.

Il ressort de ces éléments que les nuisances olfactives et sonores constatées par la ville de [Localité 11] en 2019, 2020 et 2021 subsistent, en dépit des travaux réalisés par la propriétaire du local commercial, lesquels ont donc été insuffisants ou inadaptés.

Le gestionnaire de l’immeuble, la société Agence étoile, atteste le 3 mars 2025 que la société à l’enseigne Baba Zulu a réalisé les travaux sans organiser la visite de contrôle prévue en amont et sans permettre à l’architecte de l’immeuble de vérifier la conformité de l’installation.

Elle ajoute que les odeurs sont toujours présentes.

L’architecte de l’immeuble confirme que l’installation ne correspond pas à ce qui avait été approuvé et qu’elle laisse passer les odeurs.

Dans ces conditions, la violation du règlement sanitaire de la ville de [Localité 11] et du règlement de copropriété est établie, l’activité de restauration exercée par la société Mercy étant à l’origine de nuisances olfactives et sonores excédant les normes règlementaires et génératrices de gêne pour les autres copropriétaires de l’immeuble au sens de l’article 4 précité du règlement de copropriété.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé, de sorte qu’il sera ordonné à Mme [E] et à la société Mercy solidairement de mettre un terme aux nuisances sonores et olfactives constatées.

Un délai de quatre mois sera laissé aux défenderesses afin de leur permettre d’entreprendre les travaux nécessaires et d’obtenir les éventuelles autorisations de la copropriété. Passé ce délai, elles seront condamnées à une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de six mois.

Le syndicat des copropriétaires fait également état, dans le dispositif de ses conclusions, d’une « atteinte aux parties communes », mais aucune atteinte effective n’est établie, seul un encombrement de certaines parties communes étant justifié par le procès-verbal de constat, et aucun retrait des encombrants n’est sollicité. Cette demande sera donc rejetée.

Par ailleurs, l’arrêt de l’exploitation ne sera pas ordonné dès lors que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la conformité au règlement de copropriété de l’activité de restauration en elle-même et que les défenderesses sont condamnées à mettre aux normes le local commercial.

La société Mercy demande à la présente juridiction, à titre subsidiaire, de mettre les travaux à réaliser à la charge de Mme [E], en raison de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

Cependant, son activité de restauration est à l’origine des nuisances constatées et le bail liant les parties met à la charge du preneur « toutes les transformations et réparations rendues nécessaires par l’exercice de ses activités présentes ou futures, y compris en matière d’hygiène et de sécurité », précisant que le « bailleur autorise le preneur à effectuer dans les lieux loués des travaux de mise aux normes qui lui seraient imposés par les autorités administratives, sous réserve qu'[il] obtienne toutes les autorisations qui seraient nécessaires ».

Le preneur ne saurait donc être déchargé de toute prise en charge des travaux.

Enfin, il n’est pas nécessaire d’ordonner l’expertise sollicitée à titre subsidiaire par la société Mercy, les désordres étant suffisamment établis et la mise aux normes du local ordonnée.

Sur les frais et dépens

Mme [E] et la société Mercy, partie perdante, seront tenues in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront par suite condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que Mme [E] renonce à sa demande relative à la prescription de l’action exercée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

Ordonnons à Mme [E] et à la société Mercy, exerçant sous l’enseigne Baba Zulu, solidairement, de mettre un terme à l’ensemble des nuisances sonores et olfactives liées à l’activité de restauration exercée par la société Mercy dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4], dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Mercy ;

Condamnons in solidum Mme [E] et la société Mercy aux dépens ;

Les condamnons in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 07 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY