Minute N° 25/64

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 28 Février 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00443 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CEX

JUGE DES REFERES : Manuel RUBIO GULLON, Président

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Céline THIBAULT

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Mélanie ROUSSEL

Débats tenus à l’audience du : 29 Janvier 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

SCI SCCF PROPERTIES

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Samantha WEGHSTEEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

SASU ABCAR

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 juin 2023, la SAS Eurocap, aux droits de laquelle vient la SCI SCCF Properties, a donné à bail commercial à la SASU Abcar, un local n°A 197 bis au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Coquelles (62231), moyennant un loyer annuel de 7 800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement.

Faisant valoir que la SASU Abcar est défaillante dans le règlement de ses loyers et de ses charges et que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise, la SCI SCCF Properties a, par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, fait assigner la SASU Abcar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de lui demander de :

— juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail en date du 23 juin 2023 consentie par la SCI SCCF Properties à la SASU Abcar pour le local n°A [Adresse 3] à Coquelles (62231) ;

— constater, en conséquence, que le bail est résilié depuis le 29 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la SASU Abcar et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;

— condamner à titre provisionnel la SASU Abcar à payer à la SCI SCCF Properties les sommes suivantes :

*7 281,54 euros au titre des loyers exigibles au mois de juin 2024, avec intérêt calculé au taux de base bancaire majoré de cinq points sur le montant des sommes impayées, commençant à courir 8 jours après l’envoi de la mise en demeure soit à compter du 4 février 2024 ;

*1 950 euros au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par l’article 16 du bail ;

— condamner à titre provisionnel la SASU Abcar à payer à la SCI SCCF Properties une indemnité d’occupation d’un montant de 1 950 euros par trimestre, outre les charges locatives, du 29 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamner la SASU Abcar à payer à la SCI SCCF Properties une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU Abcar aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice, en date du 29 mai 2024, un commandement de payer la dette locative de 7 281,54 euros visant la clause résolutoire prévue au bail ; qu’aucune régularisation n’est intervenue dans le délai d’un mois ; que la clause résolutoire est donc acquise au 29 juin 2024.

A l’audience, la SASU Abcar, assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni constitué avocat.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe le 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales. D’une part, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. D’autre part, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SAS Eurocap, aux droits de laquelle vient la SCI SCCF Properties, a, selon acte authentique du 23 juin 2023, consenti un bail, à la SASU Abcar, bail portant sur un local n°A 197 bis au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Coquelles (62231), moyennant un loyer annuel de 7 800 euros hors taxes et hors charges, pour une durée de 9 années commençant à courir le 23 juin 2023.

L’acte inclut une clause résolutoire selon laquelle, “Sans préjudice des dispositions de l’article qui précède, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation ou à défaut d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet et exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause, ce bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures. En outre, les frais du commandement de payer seront mis à la charge du Preneur en application de la lecture combinées des articles L.145-41 du code de commerce et de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991. Si au mépris de cette clause, le Preneur refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant en matière de référé, qui, après avoir constaté la résolution du Bail, prononcerait l’expulsion du Preneur sans délai. En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’annuité du loyer alors en vigueur serait due au Bailleur. Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti”.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à la SASU Abcar le 29 mai 2024, les loyers et charges impayés étant à cette date de 7 083, 33 euros.

Il ressort des éléments produits que la SASU Abcar n’a pas payé sa dette locative dans le mois du commandement de payer.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 29 juin 2024.

Son expulsion sera ordonnée avec au besoin le concours de la force publique ainsi que l’enlèvement du mobilier dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à astreinte.

A compter de cette date, la SASU Abcar est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges en cours au jour de la résiliation de plein droit.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

L’article 11 du contrat de bail, intitulé “clause pénale”, prévoit que “En cas de carence partielle ou de non-paiement de toute somme due au Bailleur au titre du présent bail, notamment les loyers et charges, au terme conventionnellement fixé entre les parties, le Preneur accepte que le Bailleur perçoive un intérêt calculé au taux de base bancaire majoré de cinq points, sur le montant des sommes impayées, indépendamment de tous frais de commandement. Cet intérêt commencera à courir à compter du lendemain de la date d’exigibilité des sommes dues.”

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

Il résulte du décompte établi par le commissaire de justice en date du 29 mai 2024 que les sommes au débit et au crédit se présentent à cette date, comme suit :

Au débit :

— facture du 1er août 2023 : 1 292,93 euros ;

— facture du 5 septembre 2023 : 2 908,98 euros ;

— facture du 23 novembre 2023 : 18,46 euros ;

— facture du 1er janvier 2024 : 2 908,98 euros ;

— facture du 1er mars 2024 : 2 908,98 euros.

La SASU Abcar était redevable de la somme de 10 038,33 euros à l’égard de la SCI SCCF Properties.

Au crédit :

— virement du 12 mars 2024 : 3 000 euros.

La SASU Abcar a versé la somme de 3 000 euros à la SCI SCCF Properties.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner la SASU Abcar, à titre provisionnel, à payer à la SCI SCCF Properties, la somme de 7 038,33 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 29 mai 2024, avec avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024.

Sur le dépôt de garantie :

L’article 11 du contrat de bail, intitulé “clause pénale”, stipule que “En outre, en cas de résiliation judiciaire du présent bail du fait du Preneur, le montant du dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. La présente clause est indépendante des dispositions du paragraphe ci-après clause résolutoire.”

En outre, l’article 5 du contrat de bail fixe à 1 950 euros le montant du dépôt de garantie.

Selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause convenue qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat, sauf à rappeler que le juge des référés peut dire n’y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond.

En l’espèce, compte tenu des articles insérés au contrat de bail, le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 1. 950 euros, ce qui représente plus de 25% de la dette locative.

Par ailleurs, le demandeur ne démontre aucun préjudice.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la SASU Abcar, qui succombe en la présente instance, aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SASU Abcar à payer à la SCI SCCF Properties la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 29 juin 2024, la résiliation du bail portant sur le local n°A 197 bis, situé au sein d’un ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 4], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial conclu le 23 juin 2023 ;

Ordonne l’expulsion de la SASU Abcar et de tout occupant des lieux ci-dessus au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans le mois de la décision à intervenir ;

Rejette la demande d’astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne à titre provisionnel la SASU Abcar à payer à la SCI SCCF Properties, la somme de 7 038,33 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 29 mai 2024, avec intérêt aux taux légal à compter du 29 mai 2024 ;

Déboute la SCI SCCF Properties de sa demande tendant à ce que le montant du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 1 950 euros lui reste acquis ;

Condamne la SASU Abcar, à payer à la SCI SCCF Properties, une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SASU Abcar aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 ;

Condamne la SASU Abcar à payer à la SCI SCCF Properties la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé 28 février 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE PRESIDENT