Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MARS 2025

N° RG 24/00255 – N° Portalis DB22-W-B7H-RXTW

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET GABSTAN, société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 521 817 130 dont le siège est [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nathalie JOUVÉ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI SEVEN EIGHT, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

534 137 989 dont le siège social est [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Décembre 2023 reçu au greffe le 05 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 23 Janvier 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI SEVEN EIGHT est propriétaire du lot n°38 de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 4] La [Adresse 6]).

Faisant grief à la SCI SEVEN EIGHT de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2021, une sommation de payer la somme de 4.100,53 euros, dont 151,93 euros de frais d’acte.

Le 5 décembre 2023, le Cabinet GABSTAN, en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” a adressé à la SCI SEVEN EIGHT une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter de la somme de 8.593,67 euros.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet GABSTAN, a, par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, fait assigner la SCI SEVEN EIGHT devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 8.539,67 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 9 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal dus

à compter de la délivrance de la sommation de payer, de la somme

de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3.000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées à la défenderesse le

4 octobre 2024 par acte de commissaire de justice remis à étude, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, le Cabinet GASTAN, demande au tribunal de :

— le juger recevable en son action,

— condamner la SCI SEVEN EIGHT à lui payer la somme de 8.902,28 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété impayées suivant arrêté au

17 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la sommation de payer,

— condamner la SCI SEVEN EIGHT à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

— condamner la SCI SEVEN EIGHT à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI SEVEN EIGHT aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer préalable à la présente procédure,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à ses conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI SEVEN EIGHT, régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 21 décembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI SEVEN EIGHT pour le lot n°38,

— le Kbis de la SCI SEVEN EIGHT,

— la sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 7 avril 2021 pour un montant de 4.100,53 euros, dont 151,93 euros de frais d’acte,

— des courriers de relance adressés par le syndic à la défenderesse en date des 21 février 2023, 2 août 2023 et 19 octobre 2023,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date

du 5 décembre 2023 pour un montant de 8.593,67 euros dont 54 euros de frais de relance,

— des extraits de comptes sur la période courant du 10 décembre 2020

au 17 septembre 2024 pour un solde débiteur de 8.902,28 euros,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022

au 31 décembre 2023,

— les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestres 2024,

— les apurements de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— un état du compte de la défenderesse pour les années 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

25 novembre 2020, 1er juillet 2021 et 15 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance n’est certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de 3.146,92 euros, ce qui correspond aux appels de fonds produits, à savoir ceux qui concernent la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 et les 2ème et 3ème trimestres 2024, et aux apurements de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023, déduction faite des 600 euros réglés par la défenderesse sur cette période. En effet, les sommes mises au crédit de la défenderesse pour le surplus ne sont pas justifiées par des documents comptables permettant de les vérifier, ou correspondent à des frais de recouvrement.

La SCI SEVEN EIGHT sera donc condamnée au paiement de la somme

de 3.146,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées

au 17 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer.

Les sommes visées dans la sommation de payer du 7 avril 2021 n’ayant pas été retenues, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 21 décembre 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 2.875,78 euros, et à compter du 4 octobre 2024, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI SEVEN EIGHT à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI SEVEN EIGHT sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SEVEN EIGHT, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Dans la mesure où aucun texte ne rend obligatoire de faire délivrer un commandement de payer avant d’engager une procédure en recouvrement des charges de copropriété, les frais de commandement de payer engagés par le syndicat des copropriétaires ne constituent pas des dépens. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à voir intégrer ces frais dans les dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la SCI SEVEN EIGHT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 1] à [Adresse 7] Celle Saint-Cloud (78170), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.146,92 euros au titre des charges de copropriété échues au

17 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 2.875,78 euros, et à compter du 4 octobre 2024, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus,

Condamne la SCI SEVEN EIGHT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 1] à La Celle Saint-Cloud (78170), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 1] à [Localité 9] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI SEVEN EIGHT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 1] à LA CELLE-SAINT-CLOUD (78170), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI SEVEN EIGHT aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande tendant à voir juger que les dépens comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY