TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57299 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CG3

N° : 11

Assignation du :

22 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société SNC 71 POTEAU

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES représentée par M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS – #P0154

DEFENDEURS

Monsieur [V] [W] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [K] [X] [M] [L] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Franck IACOVELLI, avocat au barreau de PARIS – #E781

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 28 mai 2001, MM. [E] et [A] [J] ont donné à bail aux époux [U], aux droits desquels viennent M. [V] [W] [T] [O] et Mme [K] [X] [M] [L] [Z] (les époux [T] [O]), des locaux à usage commercial et d’habitation situés au [Adresse 3].

Les époux [T] [O] y exploitent un fonds de commerce de café-restaurant-bar.

Aux termes du bail, le loyer annuel était fixé à 54.667,80 francs HT/HC, payable par quarts, trimestriellement à terme échu.

Par actes d’huissier du 24 septembre 2009 et du 22 octobre 2018, les époux [T] [O] ont demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans.

Par ordonnance du 8 janvier 2013, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a autorisé les époux [T] [O] à ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) afin d’y consigner le montant de leurs loyers à compter de la signification de cette décision, jusqu’à ce que M. [J] justifie de la réparation d’une fuite d’eau à l’origine de désordres dans le restaurant et de la remise en état des locaux.

Au vu de l’aggravation des désordres, la même juridiction a, par ordonnance du 4 septembre 2013, suspendu l’exigibilité des loyers pour un quart jusqu’à l’achèvement des travaux –constaté par acte d’huissier requis par la partie la plus diligente – mettant fin aux infiltrations d’eau.

Par acte du 24 octobre 2016, les époux [T] [O] ont assigné Mmes [N] et [Y] [J], venant aux droits de M. [A] [J], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à procéder à des travaux de remise en état ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la déconsignation de 30.000 euros au profit des époux [T] [O] en paiement de la provision sur dommages et intérêts et de 10.000 euros au profit de Mme [Y] [J] en paiement de la provision sur loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2014, en sus d’ordonner une expertise judiciaire.

Par acte du 8 décembre 2021, les consorts [J] ont cédé l’immeuble situé [Adresse 2] à la SNC 71 Poteau.

Par acte du 6 septembre 2024, la SNC 71 Poteau a fait délivrer aux consorts [T] [O], un commandement de payer la somme de 7.233,34 euros visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SNC 71 Poteau a, par acte du 22 octobre 2024, assigné les consorts [T] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et par conséquent, la résiliation du bail à effet du 7 octobre 2024 ;En conséquence : Ordonner l’expulsion de M. et Mme [T] [O] ainsi que de toute autre personne se trouvant dans le lieu de son fait, le cas échéant avec le concours de la force publique, du commissaire de police dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce aux frais de M. et Mme [T] [O] ; Condamner M. et Mme [T] [O] à leur payer la somme de 7.233,34 euros correspondant au quart des loyers et charges dus par les consorts [T], objet du commandement délivré le 6 septembre 2024, outre les frais et intérêts, à titre provisionnel et sauf à parfaire ; Dire et juger que, conformément aux dispositions du bail, le dépôt de garantie d’un montant de 4.167,02 euros lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts ; Condamner M. et Mme [T] [O] lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. et Mme [T] [O] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer s’élevant à la somme de 320,73 euros, les frais de signification, d’exécution et d’expulsion découlant de la présente procédure.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, les époux [T] [O] demandent de :

Déclarer nul le commandement de payer du 6 septembre 2024 ;Débouter la SNC 71 Poteau de l’ensemble de ses demandes ; Constater que les défendeurs ont régularisé leur situation dans le délai imparti par le commandement de payer du 6 septembre 2024 ; Rejeter la demande de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; Rejeter la demande d’expulsion des défendeurs ; Condamner la SNC 71 Poteau aux entiers dépens ; Condamner la SNC 71 Poteau à verser aux défendeurs une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de sa saisine.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre de l’acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En l’espèce, les époux [T] [O] demandent la nullité du commandement de payer du 6 septembre 2024, au motif que les causes du commandement ont été payées dans le délai d’un mois à la Caisse des dépôts et consignation, comme prévu par l’ordonnance de référé autorisant la consignation des loyers, faisant dès lors échec à l’acquisition de la clause résolutoire ; qu’au surplus, la bailleresse ne pouvait exiger le paiement entre ses mains des loyers visés au commandement de payer, alors qu’une ordonnance de référé a autorisé la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

La demande de nullité excède les pouvoirs du juge des référés, si bien que seront uniquement examinées les contestations soulevées à l’encontre du commandement aux fins de déterminer si elles peuvent constituer une contestation sérieuse.

Il convient de déterminer si la somme de 7.233,34 euros visée au commandement de payer délivré le 6 septembre 2024, laquelle correspond suivant décompte du bailleur au montant du quart des loyers et charges dus à la SNC 71 Poteau au jour de la délivrance du commandement, devait être réglée directement entre les mains de cette dernières ou bien si son exigibilité demeure suspendue par l’ordonnance de référé du 4 septembre 2013.

La SNC 71 Poteau fait valoir qu’un acte d’huissier en date du 24 juillet 2015 a constaté la bonne réalisation des travaux, de sorte que la suspension de l’exigibilité du quart des loyers décidée par l’ordonnance du 4 septembre 2013 a cessé à cette date. Elle considère ainsi que les preneurs auraient dû lui payer directement la somme litigieuse entre ses mains.

Toutefois, la SNC 71 Poteau ne démontre aucunement que les preneurs ont été informés de l’existence de ce constat du 24 juillet 2015, établi non contradictoirement et ne portant que sur la visite de la cave propriété du bailleur, d’où venaient les fuites et infiltrations d’eau, sans inclure le restaurant donné à bail aux preneurs, où des fissures et dégradations avaient été constatées.

Il ne saurait dès lors être reproché aux époux [T] [O] d’avoir, conformément aux ordonnances de référé du 8 janvier et du 4 septembre 2013, continué à consigner les trois quarts de leur loyer à la Caisse des dépôts et consignation ni d’avoir considéré comme toujours en vigueur la suspension de l’exigibilité du quart restant du loyer.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte donc à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, ni sur les demandes subséquentes et sur la demande de provision, qui porte sur la même somme de 7.233,34 euros.

Par conséquent, la SNC 71 Poteau sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais et dépens

La SNC 71 Poteau, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer aux époux [F] [O] une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes subséquentes et la demande de condamnation au paiement d’une provision, formées par la SNC 71 POTEAU ;

Déboutons la SNC 71 Poteau de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons la SNC 71 Poteau aux entiers dépens ;

Condamnons la SNC 71 Poteau à verser à M. [V] [W] [T] [O] et Mme [K] [X] [M] [L] [Z] une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 04 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN