TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Danièle SPIELMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ali SAIDJI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06691 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LUI

N° MINUTE :

9/25

Prorogé au 08 décembre 2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DE GAULLE, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par M^e Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J076

DÉFENDERESSE

Madame [N] [T] [D], demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1933

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025, prorogé au 08 décembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06691 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LUI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 24/04/2003, la SCI DE GAULLE a donné à bail à [N] [T] [D] un appartement nu à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 510 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 47,50 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17/10/2023, la SCI DE GAULLE notifiait à [N] [T] [D] un congé pour reprise, à effet au 23/04/2024.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 10/06/2024 à étude, la SCI DE GAULLE a fait assigner [N] [T] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir notamment constater la validité du congé pour reprise, ordonner l’expulsion des lieux de [N] [T] [D] et condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire était appelée à l’audience du 22/11/2024, et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 05/09/2025.

La SCI DE GAULLE, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

constater la validité du congé pour reprise délivré le 17/10/2023 ; constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par [N] [T] [D] depuis le 23/04/2024 ; ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [N] [T] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration et le transport du mobilier aux frais, risques et périls de la défenderesse dans tous lieux au choix de la demanderesse en garantie des sommes dues ;fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 23/04/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles, soit 755,60 euros par mois ;condamner [N] [T] [D] à payer à la SCI DE GAULLE l’indemnité d’occupation due d’un montant de 177,10 euros au 01/06/2025 ;condamner [N] [T] [D] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du congé délivré le 17/10/2023 ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;à titre subsidiaire : limiter le remboursement des loyers à la somme de 8673 euros.

[N] [T] [D], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

statuer sur la demande de validité du congé, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, à défaut écarter l’exécution provisoire ;condamner la SCI DE GAULLLE à payer la somme de 8763 euros au titre du remboursement des loyers et 2000 euros en réparation du préjudice ; condamner la SCI DE GAULLE aux dépens ; dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;débouter la SCI DE GAULLE de toute autre demande.

La décision était mise en délibéré au 20/11/202 et prorogée au 08/12/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé pour reprise

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail d’habitation non meublé a été consenti à [N] [T] [D] pour une durée de trois ans à partir du 24/04/2003 et s’est renouvelée tacitement tous les trois ans jusqu’au 23/04/2024.

Le congé délivré le 17/10/2023 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance 23/04/2024. Le congé émis par la propriétaire rappelle bien qu’il a pour motif la reprise du bien loué, fait mention de l’identité du repreneur ([F] [W]), de sa qualité (associé de la SCI DE GAULLE), et des raisons de la volonté de reprendre le logement (demeure actuellement chez sa mère et cherche son indépendance, souhaite s’installer).

[N] [T] [D] ne formule aucune contestation sur la validité de ce congé.

Dans ces conditions, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis, et est bien valide.

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06691 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LUI

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié le 23/04/2024 à minuit, par l’effet du congé signifié le 17/10/2023.

[N] [T] [D], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 24/04/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [N] [T] [D] est âgée de 59 ans, et vit dans le logement litigieux depuis 22 ans. Elle dispose de faibles ressources (AAH de 1016 euros et APL de 343 euros), et d’une reconnaissance MDPH. Elle règle les loyers, charges et les indemnités d’occupation dus, et n’a pas de dette locative. Elle déclare ne pas avoir de solution de relogement, et produit la demande de logement social déposée en 2004, et renouvelée en 2013, 2021, et 2024.

La SCI DE GAULLE, qui s’oppose à la demande de délais de grâce en évoquant le délai de fait qui court depuis la délivrance du congé, ne produit aucune pièce concernant la nécessité de reprendre la jouissance de son bien immobilier et sur sa propre situation financière et personnelle. Si le motif du congé est la reprise par un des associés, il n’est produit aucune pièce sur la situation de cet associé et l’urgence de son installation dans le logement.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la durée de l’occupation, de la bonne exécution des obligations de paiement, de l’âge de l’occupante, de sa situation de handicap et de la recherche effective d’un logement dans le parc social, il y a lieu d’accorder à [N] [T] [D] un délai supplémentaire d’un an, courant jusqu’au 08/12/2026, avant de quitter les lieux.

Ce délai permettra d’assurer le relogement de la défenderesse dans des conditions décentes.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et des charges locatives en sus, soit la somme totale de 755,60 euros par mois.

[N] [T] [D] sera condamnée à verser cette indemnité mensuelle à la SCI DE GAULLE, à compter du 24/04/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du décompte actualisé au 01/09/2025, que [N] [T] [D] reste devoir une somme de 97,80 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 01/09/2025, septembre 2025 inclus.

Toutefois, le décompte produit par la bailleresse mentionne une indemnité d’occupation mensuelle de 771 euros par mois. Or, cette indemnité a été fixée à la somme de 755,60 euros par mois, charges incluses, par la présente décision.

Dès lors, le solde locatif de [N] [T] [D] n’est pas débiteur.

Il convient en conséquence de débouter la SCI DE GAULLE de sa demande de paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre des préjudices

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux survenu dans l’appartement de [N] [T] [D] a entraîné la chute du plafond de l’appartement du dessous et l’humidification importante des murs du logement de la défenderesse dès le 31/01/2022 (date de la déclaration du sinistre à la MAIF par la défenderesse, pièce n°7). A compter du 24/03/2022, [N] [T] [D] n’a plus accès à sa salle de bain en raison de ce sinistre. La SCI DE GAULLE justifie du lancement des démarches auprès de l’assureur et de sa locataire dès le début de février 2022 afin de faire intervenir une entreprise en recherche de fuite dans le logement de [N] [T] [D], puis d’organiser un rendez-vous entre l’entreprise en charge de l’assèchement des murs et sa locataire pour l’édition d’un devis et enfin la réalisation de l’assèchement des murs, d’une expertise amiable et les réparations des conséquences de la fuite.

La SCI DE GAULLE fait valoir le défaut de diligences de [N] [T] [D] dans l’organisation des rendez-vous avec les différentes entreprises, l’accès à son logement, et également la proposition de relogement faite par son assureur la MAIF, pour contester sa responsabilité.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces produites par la SI DE GAULLE que sa locataire était réfractaire à l’intervention des entreprises, l’accès à son logement ayant toujours été donné en quelques jours ou semaines selon les périodes, ce qui apparaît raisonnable dans le cadre d’interventions sur plusieurs mois et la nécessaire imbrication avec les contraintes quotidiennes. Par ailleurs, et comme le soulève la défenderesse, le courrier de la MAIF du 06/04/2022 ne constitue pas une proposition de relogement mais l’indemnisation d’un mois de loyer en cas de relogement à ses frais.

En tout état de cause, force est de constater que le logement de [N] [T] [D] a été rendu inhabitable de mars 2022 (impossibilité d’accès à la salle de bain, humidification des murs du logement) à mars 2023 (fin des travaux de réparation), sans que le bailleur ne propose à la locataire un relogement ou une suspension du paiement du loyer.

Or, la SCI DE GAULLE était parfaitement au courant de l’état d’indécence du logement, comme cela ressort des courriers envoyés à la défenderesse les 05/05/2022 et 16/05/2022 où elle fait part de travaux de plus de 21 jours, de la réalisation de contrôle tous les 10 jours dans le logement par les entreprises et de plusieurs règles que [N] [T] [D] doit respecter pour le bon déroulé des travaux, à savoir l’ouverture des portes des meubles, la fermeture constante des fenêtres du logement, l’absence de coupe du système d’alimentation électrique.

Aussi, et comme le soulève la défenderesse, celle-ci n’est pas responsable des délais d’expertise amiable avec l’assurance, et du retard dans la réalisation des travaux suite à l’attente de l’assèchement des murs et la fin de l’expertise.

Ces éléments mettent en évidence une impossibilité d’habiter normalement le logement, jusqu’à la réalisation des travaux en mars 2023, sans qu’il ne soit besoin d’analyser les diligences de la propriétaire, responsable en vertu de l’article 6 susvisé.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces pièces que [N] [T] [D] démontre d’un défaut de délivrance d’un logement décent et habitable, entre mars 2022 inclus et mars 2023 inclus.

S’agissant du montant de l’indemnisation, il ressort du décompte produit par la défenderesse (pièce n°24), de ses dernières écritures rectificatives sur le montant sollicité et des quittances de loyer produites par la SCI DE GAULLE, que la somme totale effectivement réglée au titre des loyers par [N] [T] [D] sur la période concernée est égale à 8763 euros.

Par conséquent, compte tenu du caractère non habitable du logement pour indécence, de l’engagement de la responsabilité de la bailleresse, il y a lieu de condamner la SCI DE GAULLE à régler la somme de 8763 euros à [N] [T] [D] en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

[N] [T] [D] sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 2000 euros, constitué selon elle par l’anxiété, l’instabilité et le stress générés par les conditions de son relogement et la poursuite de demande de paiement du loyer par la bailleresse, aggravant son état de fragilité.

Toutefois, les moyens soulevés par [N] [T] [D] sont pris en compte dans l’absence de jouissance normale de son logement, déjà indemnisée ci-dessus. Les certificats médicaux ainsi que les attestations produites relatent les conséquences des travaux effectués dans le logement et de l’absence de relogement dans des conditions décentes, ce qui correspond au défaut de délivrance d’un logement décent par la bailleresse.

Par conséquent, la demande d’indemnisation qui ne correspond pas à un préjudice distinct sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera ordonnée.

Compte tenu de la solution du litige et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI DE GAULLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions de délivrance à [N] [T] [D] par la SCI DE GAULLE d’un congé pour reprise relatif au bail d’habitation concernant le logement situé au [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 23/04/2024 à minuit ;

CONSTATE que [N] [T] [D] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 24/04/2024 ;

ACCORDE à [N] [T] [D] un délai supplémentaire courant jusqu’au 08/12/2026 inclus pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, la SCI DE GAULLE pourra faire procéder à l’expulsion de [N] [T] [D], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges récupérables en sus, soit un montant total de 755,60 euros ;

CONDAMNE [N] [T] [D] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à la SCI DE GAULLE, à compter du 24/04/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE la SCI DE GAULLE à verser la somme de 8763 euros à [N] [T] [D] au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande de la SCI DE GAULLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 08 décembre 2025

La Greffière La Juge