TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06490 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QSM

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 16 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, es qualité de curatrice à la succession de Madame [G] [E] [N], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06490 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QSM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [N] était copropriétaires des lots n°14, 80 et 139 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété, administré par le cabinet AMC en qualité de syndic.

Elle est décédée le 7 avril 2007, sans acte de notoriété établi.

Personne ne déférant aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (ci-après le SDC) a obtenu du tribunal judiciaire de Paris une ordonnance en date du 4 octobre 2024 désignant en qualité de curatrice à la succession de Mme [G] [N] la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a vainement mis en demeure la DNID de régler les appels de provision et de fonds de travaux depuis le 1er octobre 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné la DNID devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner La DNID à lui payer la somme de 7827,60 € correspondant à l’arriéré de charges arrêtées au 4e trimestre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 720, 60 € de frais.

— condamner La DNID à lui payer la somme de 1000 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner La DNID à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 4 février 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assigné à personne morale, La DNID n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que la DNID a été désignée comme curatrice à la succession de Mme [G] [N], propriétaire décédée des lots n°139, 14, 80 correspondants à 13/10000 e, 126/10000 e et 2/10000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

De fait, la personne s’étant vue transmettre à cause de mort ces biens à titre particulier ou universel est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Aucune renonciation ou acceptation de l’actif de la succession de Mme [G] [N] n’a été relevée auprès du service succession du tribunal judiciaire de Paris depuis le décès de la copropriétaire en 2007.

La DNID est par l’effet de l’ordonnance du 18 octobre 2024 et conformément aux articles 809 s. du code civil, représentante légale de la succession de Mme [G] [N], et en tant que telle tenue de faire constater par un inventaire l’état de la succession, en exercer et poursuivre les droits, répondre aux demandes formées contre elle et en administrer tant activement que passivement les biens qui en dépendent, les produits provenant à un titre quelconque.

Il appartient dès lors à la DNID, en sa qualité de représentante de la succession, de procéder à la gestion ou à la liquidation de l’actif successoral que représentent les lots litigieux afin de permettre le paiement des charges de copropriété au nom et pour le compte de la succession à concurrence de l’actif net qui en résultera.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2021 à 2024 sont produites, approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du 12 décembre 2024 établie par le syndic.

Ces délibérations font toutes état d’un certain M. [L] [V] en tant que membre de l’assemblée générale des copropriétaires, quoique absent et non représenté lors de ces assemblées. Ce même M. [L] [V], domicilié [Adresse 1], est celui à qui étaient systématiquement adressés les différents appels de fonds et relances produits aux débats, censés être attachés aux trois lots n°139, 14, 80 correspondant à 13/10000 e, 126/10000 e et 2/10000 e des tantièmes du [Adresse 3], dont il est démontré qu’ils appartenaient à la copropriétaire décédée.

Selon les allégations du SDC, M. [L] [V] aurait été destinataire par erreur de ces différents courriers, en ce compris la sommation de payer du 23 mai 2024.

Les appels de fonds de l’exercice 2021/2022, 2022/2023 ,2023/2024 et 2024/2025, lesquels citent les lots n°139, 14, 80 permettent effectivement de rattacher l’ensemble des correspondances adressées M. [L] [V] aux lots de feu Mme [G] [N] plutôt qu’à celui de M. [L] [V].

La somme de 8698,49 € arrêtée au 24/10/2024 (appel de fonds du 4T 2024 compris, ainsi que les frais), présentée par le SDC dans sa pièce n°7, n’a pas fait l’objet d’une demande d’actualisation. Il sera donc tenu compte de la demande de l’assignation portant sur la somme de 7827, 60 € en principal.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la DNID n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la succession de Mme [G] [N] telle qu’arrêtée au 4 e trimestre 2024.

Il est ainsi constaté que la somme de 7827, 60 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues au nom de la succession par la DNID au SDC au 24 octobre 2024 pour la période du 01/01/2021 au 01/10/2024.

La DNID sera donc condamnée es qualité à payer cette somme

En revanche, la DNID n’étant représentante légale de la succession de Mme [G] [N] que par l’effet de l’ordonnance du 18 octobre 2024, il ne convient pas de lui faire supporter les frais de relances, mise en demeure et sommations effectuées depuis le 01/10/2021 à l’endroit de M. [V], lesquels relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou du syndic de n’avoir pas fait application plus tôt de l’article 809 du code civil. Les frais n’étaient pas ainsi nécessaires au sens de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 précité et le dommage matériel résultant de ces relances adressées à un tiers , où interfère la faute des organes de la copropriété, n’est pas en causalité directe avec un manquement de succession ou de la DNID.

La demande au titre des frais sera donc rejetée.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, il n’est démontré aucun caractère abusif de la résistance au paiement des charges.

La DNID n’est en effet représentante légale de la succession de Mme [G] [N] que par l’effet de l’ordonnance du 18 octobre 2024, soit un peu plus d’un mois avant l’assignation. Dans ces conditions, il ne saurait être reproché à cette administration d’avoir résisté au paiement des charges avant même d’être saisie de sa mission de représentante de la succession, ni davantage de n’avoir pas procédé à la vente des lots successoraux en temps utile.

Il sera relevé également que Mme [G] [N] étant décédée en 2007, il ne saurait être valablement reproché, sinon au syndicat des copropriétaire, la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est ensuivie depuis lors sans que soit jamais actionnée en justice la DNID.

La demande sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la DNID, partie succombant, sera condamné aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de la nomination récente de la DNID en qualité de curatrice à la succession de Mme [G] [N], il ne sera pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualité de curatrice à la succession de Mme [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 7827, 60 € arrêtée au 24 octobre 2024, 4 ème trimestre compris, correspondant à l’arriéré de charges et appels de fonds pour travaux échus et impayés pour la période du 01/01/2021 au 01/10/2024.

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualité aux entiers dépens ;

Dit n’ y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le Président