COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE SALEL c/ Société ECM, Société CABINET [G], Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Compagnie d’assurance MMA IARD SA

MINUTE N°25/35

Du 15 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/02559 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2TB

Grosse délivrée à:

Maître [Z] [I]

expédition délivrée à:

Maître Firas RABHI

le 15/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

quinze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Assesseur :Isabelle DEMARBAIX,Vice-Présidente

Greffier : Taanlimi BENALI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur :IsabelleDEMARBAIX, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Greffier : Taanlimi BENALI,

DEBATS

A l’audience du 19 novembre 2024 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 15 Janvier 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.D.C. LE SALEL sis [Adresse 11] [Localité 3] [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice

domiciliée : chez Société RI SYNDIC

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Société ECM, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 1]

défaillant

Société CABINET [G] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, agissant en qualité d’assureur RCP de la société CABINET [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Compagnie d’assurance MMA IARD SA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, agissant en qualité d’assureur RCP de la société CABINET [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation à jour fixe délivrée par exploits d’huissier en date du 27 juin 2024 suivant autorisation par ordonnance du 25 juin 2024, aux termes de laquelle le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] » a fait assigner la SAS ECM, la SAS CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la compagnie MMA IARD SA devant le tribunal de céans ;

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires « LE SALEL » demande au tribunal de voir :

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224, 1228, 1229, 1232-1, 1231-2, 1992 et suivants du Code civil,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L.241-1 du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu l’article L.242-1 du Code des assurances,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [L],

— LE JUGER recevable et fondé en ses demandes,

— JUGER que la société ECM engage sa responsabilité contractuelle à son égard au titre des manquements commis à l’occasion des travaux de toitures réalisés au sein de ladite copropriété,

— JUGER que la société CABINET [G] engage sa responsabilité contractuelle à son égard pour ses fautes de gestion commises à l’occasion des travaux de toitures réalisés au sein de ladite copropriété,

En conséquence,

— PRONONCER la résolution judiciaire du marché de travaux confié à la société ECM (cf. facture n°1 du 2 novembre 2021), à ses torts exclusifs,

— CONDAMNER in solidum la société ECM et la société CABINET [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  768 euros, à titre de dommages-intérêts, en remboursement des honoraires exposés auprès du cabinet d’expertise privé BIOCONS’CEPT,

—  2.200 euros, à titre de dommages-intérêts, en remboursement du coût des travaux conservatoires effectués après l’arrêt du chantier,

—  1.385 euros, à titre de dommages-intérêts, en remboursement du coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice,

— CONDAMNER la société CABINET [G] à lui payer la somme de 1.165,20 euros, à titre de dommages intérêts, en remboursement des honoraires perçus pour le suivi des travaux,

— CONDAMNER la société ECM à lui payer les sommes suivantes :

—  229.990,66 euros, à titre de dommages-intérêts, au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble,

—  38.294,33 euros, à titre de dommages-intérêts, au titre du trop perçu par rapport à l’état d’avancement des travaux,

— JUGER que la société CABINET [G] sera tenue, in solidum avec la société ECM, au paiement de ces sommes à hauteur d’une somme de 241.456,48 euros au titre de la perte de chance,

— CONDAMNER la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie MMA IARD SA à relever et garantir la société CABINET [G] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des demandes financières formées par la copropriété [Adresse 13],

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie MMA IARD SA de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum la société ECM, la société CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie MMA IARD SA à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER in solidum la société ECM, la société CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie MMA IARD SA aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5.966,40 euros TTC,

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée au Jugement à intervenir ;

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 août 2024, la SAS CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la compagnie MMA IARD SA sollicitent de voir :

Vu les articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1991 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence,

A titre principal,

— JUGER que la SAS CABINET [G] a entrepris toutes les diligences nécessaires pour préserver les intérêts de la copropriété dont elle avait la gestion.,

— JUGER qu’il n’est aucunement démontré par le syndicat des copropriétaires que les fautes reprochées à la SAS CABINET [G] sont en lien de causalité direct et certain avec la défaillance de l’entreprise EBEV et de l’abandon de chantier de la SAS ECM qui sont les seules causes des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires.

— JUGER que le lien de causalité entre le préjudice et la prétendue faute de la SAS CABINET [G] n’est pas établi.

— JUGER que la SAS CABINET [G] n’a commis aucune faute de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.

— JUGER que l’expertise judicaire ne stigmatise en rien le comportement du cabinet [G] ;

— JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] ne saurait aucunement solliciter à la fois la condamnation de la SAS ECM à lui verser les sommes de 229.990,66 € et 38.294,33 € et en plus, solliciter au titre de ces mêmes sommes et concernant les mêmes préjudices, la condamnation in solidum de la SAS CABINET [G] et de la SAS ECM à hauteur de 90 % de ces sommes au titre d’une prétendue perte de chance de pouvoir contracter avec une autre société que la SAS ECM, ceci revenant à indemniser deux fois un même préjudice, ce qui est prohibé.

— JUGER que la SARLU BIOCONSC’CEPT est intervenue à la requête de la SAS CABINET [G] dans l’unique but de protéger les intérêts de la copropriété.

— JUGER que la SAS CABINET [G] n’est en aucun cas responsable de la défaillance de l’entreprise EBEV dans la réalisation des travaux.

— JUGER qu’à l’occasion de la réunion du Conseil syndical qui s’est tenue le 2 novembre 2022, la SAS CABINET [G] attirait l’attention des membres du Conseil sur la nécessité de faire procéder sans délai à la pose d’une bâche sur la toiture afin de la mettre hors d’eau, proposition qui a été refusé par ces derniers, ceux-ci souhaitant que cette proposition fasse l’objet d’une assemblée générale extraordinaire.

— JUGER qu’aucune condamnation au versement de la somme de 1.385 € à titre de dommages-intérêts en remboursement du coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ne saurait être prononcée à l’encontre de la SAS CABINET [G], le syndicat des copropriétaires pouvant à ce titre uniquement solliciter la condamnation de la SAS ECM.

En conséquence,

— LES METTRE purement et simplement hors de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] et toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre.

A titre subsidiaire,

— JUGER que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir que d’une perte de chance

— RAMENER les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à de plus justes proportions.

— CONDAMNER la SAS ECM à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

En tout état de cause,

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] et ou tout succombant à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2024.

Par jugement du 30 octobre 2024, le tribunal a :

— Ordonné la réouverture des débats,

— Enjoint à la SAS CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la compagnie MMA IARD SA et à toute autre partie qui formulerait de nouvelles demandes à son encontre, de justifier de la signification de leurs dernières écritures à la SAS ECM avant le 8 novembre 2024 ;

— Réservé l’ensemble des demandes ;

Par exploit d’huissier du 7 novembre 2024, la SAS CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la compagnie MMA IARD SA ont fait signifier leurs dernières conclusions à la SAS ECM.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2024.

La SAS ECM n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

L’immeuble en copropriété [Adresse 13] sis [Adresse 10] à [Localité 15] a été administré par le cabinet [G].

Il est désormais administré par le cabinet RI SYNDIC.

Lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2019, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de rénovation de la toiture de l’immeuble pour un montant de 64.757 euros TTC.

La réalisation de ces travaux a été confiée à la société EBEV, qui n’a pas donné suite, puis à la société ECM.

Le demandeur expose qu’il n’y a eu aucune autorisation d’assemblée générale, ni concertation préalable du conseil syndical pour confier ces travaux à la société ECM, que sans que le Conseil syndical ne soit jamais consulté, le cabinet [G] a procédé au versement de divers acomptes pour un montant total de 60.499,43 euros correspondant à 85 % du marché, que les travaux ont débuté en novembre 2021, sans que le cabinet [G] ne vérifie si la société ECM était bien assurée et si cette société disposait des compétences nécessaires.

Il soutient que la société ECM n’exerce pas l’activité de couvreur (mais celle de maçonnerie générale, carrelage et étanchéité), et qu’elle n’était pas assurée pour ce chantier, qu’elle a présenté une fausse attestation d’assurance décennale.

Il ajoute que le prix du marché était supérieur au budget voté lors de l’AG du 4 décembre 2019.

Il indique que la société ECM a abandonné le chantier, laissant la toiture en l’état, ouverte au vent et à la pluie, que le cabinet [G] a également abandonné la copropriété, que sa démission a été actée par assemblée générale du 2 janvier 2023, que l’immeuble s’est fortement dégradé.

Il expose qu’au mois de février 2023, il a sollicité la désignation d’un expert judiciaire en référé d’heure à heure, qu’il a été fait droit à cette demande par ordonnance de référé rendu en date du 7 mars 2023, désignant Monsieur [E] [L] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport définitif le 22 décembre 2023.

Il conclut à la responsabilité de l’entreprise ECM et à la responsabilité de l’ancien syndic, dont il liste les nombreuses fautes et carences.

En réponse, la Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la Compagnie d’assurance MMA IARD SA et la SAS CABINET [G] sollicitent à titre principal leur mise hors de cause, arguant que le syndic Cabinet [G] a été diligent, qu’il a entrepris toutes les diligences nécessaires pour préserver les intérêts de la copropriété et n’a pas commis de faute.

Elles soutiennent qu’à la suite de l’absence de démarrage des travaux par l’entreprise EBEV, la SAS CABINET [G] a fait établir deux devis (pièces 1 et 7), qu’elle a attiré l’attention des copropriétaires sur le fait que le montant de ce devis était plus élevé que celui de l’entreprise EBEV

voté en assemblée générale (pièce 8), qu’un certain nombre de société ont décliné ses demandes eu égard à l’urgence du délai de réalisation sollicité, avant l’hiver, en indiquant que leurs propositions n’entraient pas dans le budget voté en assemblée générale, que c’est la raison pour laquelle la SAS CABINET [G] a retenu le devis de la SAS ECM, avec un surcoût.

Elles ajoutent que la SAS CABINET [G] a sollicité de la SAS ECM la copie de son attestation d’assurance décennale à effet au jour du début des travaux, vérifiant ainsi que les travaux commandés rentrés bien dans le champ de la garantie de l’assureur ALLIANZ, qu’elle ne saurait être tenue pour responsable et engager sa responsabilité au titre de la fraude du courtier d’assurance qui a encaissé la cotisation de la SAS ECM sans enregistrer le contrat auprès de la SA ALLIANZ IARD, ce qui a fait l’objet d’une plainte pénale, que c’est ce que retient l’expert judiciaire qui affirme que la SAS ECM a été victime d’une arnaque à l’assurance.

Concernant le défaut de souscription d’une assurance Dommages-Ouvrage, elles concluent qu’en adoptant la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 4 décembre 2019, les copropriétaires ont à l’unanimité, renoncé à la souscription d’une assurance Dommages-ouvrage (Pièce n°2 Syndicat des copropriétaires page 6).

Concernant le défaut suivi de chantier et le défaut de protection de la toiture au départ de la SAS ECM, elles font valoir que par courrier recommandé en date du 10 août 2022, la SAS CABINET [G] a mis en demeure la SAS ECM de reprendre le chantier sous huitaine (pièce 10), puis un second courrier recommandé en date du 27 septembre 2022 pour acter l’abandon de chantier, et qu’afin de protéger les intérêts de la copropriété [Adresse 13], elle a mandaté la SARLU BIOCONS’CEPT pour procéder à un diagnostic technique (Pièce 16 syndicat des copropriétaires), puis qu’elle a par courrier recommandé avec accusé de réception, déclaré le sinistre auprès du nouvel assureur de la SAS ECM, la société LEADER INSURANCE en faisant part de l’abandon de chantier et des non-conformités et malfaçons affectants les travaux réalisés par la SAS ECM (pièce 12).

Elles ajoutent qu’à l’occasion de la réunion du Conseil syndical qui s’est tenue le 2 novembre 2022, la SAS CABINET [G] a attiré l’attention des membres du Conseil sur la nécessité de faire procéder sans délai à la pose d’une bâche sur la toiture afin de la mettre hors d’eau, proposition qui a été refusée, ceux-ci souhaitant que cette proposition fasse l’objet d’une assemblée générale extraordinaire, et qu’aux termes de l’assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2022, a été votée l’engagement de poursuites judiciaires à l’encontre de la SAS ECM, de son assureur ALLIANZ IARD, du courtier en assurances et à son encontre (pièce 14).

Elles concluent à l’absence de lien de causalité, au motif que le syndicat des copropriétaires LE SALEL est défaillant à caractériser en quoi son comportement aurait pu permettre d’éviter le prétendu préjudice qu’il allègue, que l’abandon de chantier de la SAS ECM sont les seules causes des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires.

Elles sollicitent le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la perte de chance dirigée à son encontre, faisant valoir qu’un même préjudice ne peut être indemnisé qu’une seule fois, qu’il ne peut pas solliciter à la fois la condamnation de la SAS ECM à lui verser les sommes de 229.990,66 € et 38.294,33 € et solliciter également au titre de ces mêmes sommes et concernant les mêmes préjudices la condamnation in solidum de la SAS CABINET [G] et de la SAS ECM à hauteur de 90 % de ces sommes au titre d’une prétendue perte de chance de pouvoir contracter avec une autre société que la SAS ECM, ceci revenant à indemniser deux fois un même préjudice.

Elles sollicitent le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 768,00 € à titre de dommages-intérêts en remboursement des honoraires exposés auprès du cabinet d’expertise privé BIOCONSC’CEPT, arguant qu’elle a été mandatée afin de protéger les intérêts de la copropriété [Adresse 13] en suite de l’abandon de chantier de la SAS ECM, afin d’établir un diagnostic technique, que ce rapport du 26 août 2022 n’avait pas pour objectif d’asseoir la procédure de référé d’heure à heure diligentée plus de 6 mois plus tard par le syndicat des copropriétaires.

Elles sollicitent le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des honoraires perçus par le syndic, au motif que les honoraires du syndic ont été votés à l’unanimité par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2019.

Elles sollicitent le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux conservatoires effectués après l’arrêt du chantier et de la demande en remboursement du coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice, au motif que seule la SAS ECM peut être condamnée à ce titre.

A titre subsidiaire, elles sollicitent que la juridiction ramène les demandes indemnitaires à de plus justes proportions.

En cas de condamnation, elles sollicitent de voir condamner la SAS ECM à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Elles concluent au rejet de l’exécution provisoire, au motif qu’elle est incompatible avec la nature du litige.

Sur les désordres :

Le rapport de l’expert judiciaire monsieur [L], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert judiciaire conclut à la réalité des désordres, précisant que les désordres relèvent d’un défaut d’étanchéité de la toiture qui a été déposée en partie (gouttières, tuiles de rive …) mais pas reposée, que la toiture n’a pas été terminée, ni suffisamment protégée, qu’il y a eu des infiltrations d’eau jusqu’à ce que des travaux de protection provisoires aient été réalisés par des entreprises extérieures.

Il conclut également que le chantier a été arrêté, que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art, notamment dans la pose des tuiles, et au contrat, les tuiles posées étant des tuiles romanes, alors que les tuiles prévues au contrat étaient des tuiles marseillaises.

Il évalue le coût des travaux de remise en état de la toiture évalués à 229.990,66 euros TTC et le trop perçu par l’entreprise ECM de 38.294,33 euros (page 54)

Le coût des travaux de remise en état de la toiture évalués à 229.990,66 euros TTC et le

trop perçu par l’entreprise ECM de 38294,33 euros comme évalués par l’expert judiciaire.

Sur la responsabilité de la SAS ECM:

Aux termes de l’Article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’expert judiciaire, l’abandon de chantier par la SAS ECM résulte du fait qu’il a été découvert qu’elle n’était pas assurée pour les travaux réalisés, qu’elle n’avait pas comptabilisé dans son devis la pose d’un échafaudage pour traiter les bandes de rives, les gouttières et la périphérie de la toiture.

Les travaux ne sont pas conformes au contrat ni aux règles de l’art.

Il ne peut être contesté que la SAS ECM a été totalement défaillante dans l’exécution des travaux qui lui ont été confiés, qu’elle n’a pas protégé le chantier lorsqu’elle a abandonné le chantier, ce qui a entrainé les dégradations, que cela nécessite de reprendre intégralement la toiture.

Il convient donc de déclarer la SAS ECM responsable des désordres, et de la condamner à réparer les préjudices subis par la copropriété.

Elle sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

la somme de 229.990,66 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiturela somme de 38.294,33 euros au titre du trop perçu par l’entreprise ECM telle qu’évaluée par l’expert judiciaire,la somme de 1165,20 euros TTC au titre du remboursement des honoraires de suivi des travaux par le syndic,la somme de768 euros TTC au titre du coût de l’intervention du cabinet BIOCONSC’CEPTla somme de 1385 euros au titre du coût des trois constats d’huissier des 2 août et 19 décembre 2022, et 25 janvier 2023,le coût des travaux conservatoires (installation d’une bâche), soit 2200 euros.

Sur la mise en cause du Cabinet [G] et de son assureur :

Aux termes de l’article 18 I alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le demandeur met en cause la gestion des travaux par le syndic en exercice à l’époque, la SAS CABINET [G].

Il lui reproche diverses fautes et négligences, notamment d’avoir confié les travaux à la société ECM sans autorisation d’assemblée générale, pour un devis supérieur (environ 5500 euros) au budget voté par les copropriétaires, sans mise en concurrence de la société ECM avec d’autres sociétés.

Le CABINET [G] produit un courrier, sans preuve d’avis de réception, selon lequel il aurait informé les copropriétaires de cette difficulté et de ce choix d’une nouvelle entreprise, avec un devis supérieur.

Les copropriétaires contestent avoir reçu ce courrier, qui est pourtant produit dans les pièces du demandeur.

De plus, le CABINET [G] produit le devis de la société TECNOBAT, qui démontre qu’elle a consulté au moins cette société en plus de la société ECM.

Il est établi que le CABINET [G] avait eu à gérer une première difficulté liée à l’entreprise EBEV (liée à l’un des copropriétaires) qui s’était vu confier initialement le chantier, qu’elle n’a finalement jamais entrepris.

Il convient de considérer que la nécessité d’entreprendre les travaux a conduit le Cabinet [G] a agir dans une relative urgence.

Le fait que les travaux réalisés par la SAS ECM ne l’aient pas été dans les règles de l’art, qu’elle ait produit une attestation d’assurance décennale qui s’est révélée fausse par la suite, ne peut être reproché au syndic.

Il ne peut être reproché au syndic de n’avoir pas vérifier si la SAS ECM était réellement assurée.

Aucun lien de causalité ne peut être retenu entre le préjudice subi par la copropriété causé par la SAS ECM, et l’action du CABINET [G].

Enfin, il est établi que le CABINET [G] a obtenu entre-temps le remboursement de l’acompte versé à l’entreprise EBEV, a réalisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété, mandaté la SARLU BIOCONS’CEPT (selon ce qui est indiqué au début du rapport) afin de constater l’abandon de chantier par la SAS ECM et les malfaçons, mis en demeure la SAS ECM de reprendre le chantier, et a attiré l’attention des membres du Conseil sur la nécessité de faire procéder sans délai à la pose d’une bâche sur la toiture afin de la mettre hors d’eau.

Il n’est pas établi que ce soit Monsieur [P], président du conseil syndical qui ait mandaté le cabinet BIOSCONS’CEPT.

Le demandeur ne conteste pas que la proposition a été refusée par les copropriétaires, qui ont souhaité que cette proposition fasse l’objet d’une assemblée générale extraordinaire.

Les courriels produits en copie émanant de copropriétaires ou de monsieur [P] ne seront pas retenus.

Le fait que la SAS ECM soit totalement insolvable ne peut suffire pour mettre en cause le CABINET [G].

Eu égard ces diligences, il convient de dire que la SAS CABINET [G] n’a pas commis de faute dans la gestion de ce dossier, dans la limite de ses pouvoirs et de l’urgence de la situation.

En conséquence, la SAS CABINET [G] et de son assureur, les MMA seront mis hors de cause.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, sera ordonnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SAS ECM sera condamnée à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’apparaît pas inéquitable que la SAS CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la compagnie MMA IARD SA conservent à leur charge leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elles seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SAS ECM sera condamnée aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5.966,40 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

DIT que la SAS ECM a été totalement défaillante dans l’exécution des travaux qui lui ont été confiés,

DECLARE la SAS ECM responsable des désordres,

CONDAMNE la SAS ECM à réparer les préjudices subis par la « copropriété [Adresse 13] »,

CONDAMNE la SAS ECM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] les sommes suivantes :

229.990,66 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture38.294,33 euros au titre du trop perçu par l’entreprise ECM telle qu’évaluée par l’expert judiciaire,1165,20 euros TTC au titre du remboursement des honoraires de suivi des travaux par le syndic,768 euros TTC au titre du coût de l’intervention du cabinet BIOCONSC’CEPT1385 euros au titre du coût des trois constats d’huissier des 2 août et 19 décembre 2022, et 25 janvier 2023,2200 euros au titre du coût des travaux conservatoires (installation d’une bâche),

DIT qu’aucun lien de causalité ne peut être retenu entre le préjudice subi par la copropriété causé par la SAS ECM, et l’action de la SAS CABINET [G],

DIT que la SAS CABINET [G] n’a pas commis de faute dans la gestion de ce dossier, dans la limite de ses pouvoirs et de l’urgence de la situation,

MET la SAS CABINET [G] et son assureur, les MMA hors de cause,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SAS ECM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE la SAS CABINET [G], la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la compagnie MMA IARD SA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS ECM aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5.966,40 euros.

LE GREFFIER LE PRESIDENT