TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

2 Expéditions

exécutoires

— M^e LAFARGE

— M^e LAURENT-BONNE

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 22/13811

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6UH

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :

15 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [L], né le 21 Mai 1962 à [Localité 4], de nationalité française, domicilié [Adresse 2] (USA).

Représenté par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0780.

DÉFENDERESSE

Madame [C] [H], née le 6 Décembre 1953 à [Localité 3] (ROUMANIE), de nationalité roumaine, domiciliée [Adresse 5] (ROUMANIE).

Représentée par Maître Nicolas LAURENT-BONNE de la S.E.L.A.R.L. 2H AVOCATS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L0056.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame [O] [S], Greffière stagiaire.

Décision du 06 Mars 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/13811 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6UH

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

_________________

Par acte authentique du 8 février 2017, Madame [I] [Y] a vendu à Monsieur [R] [L] un appartement, une chambre de service et une cave situés dans un ensemble immobilier se trouvant [Adresse 1].

Il était prévu que Madame [I] [Y] habite l’appartement jusqu’à son décès.

Le contrat comportait une clause prévoyant le paiement d’une indemnité de 300 euros par jour en cas d’occupation de l’appartement à compter du 46ème jour suivant le décès.

Madame [I] [Y] est décédée le 12 octobre 2020. Elle avait désigné Madame [C] [H], sa cousine, légataire universel.

Monsieur [R] [L] n’a appris le décès de Madame [I] [Y] qu’après cette date et fortuitement.

Les clefs du logement ont été remises à Monsieur [R] [L] le 24 février 2021.

Par acte du 10 août 2021, Monsieur [R] [L] a vendu les biens à la S.C.I. RECAT au prix de 1.600.000 euros.

Par acte du 15 novembre 2022, Monsieur [R] [L] a assigné Madame [C] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, il demande au tribunal :

— De condamner Madame [C] [H] au paiement de la somme de 145.000 euros correspondant à la différence entre le prix des biens et celui auquel la S.C.I. RECAT les a achetés compte tenu de la menace proférée par Madame [C] [H] de faire annuler en justice la vente du 8 février 2017,

— De condamner Madame [C] [H] à lui payer la somme de 27.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation prévue au contrat de vente du 8 février 2017, outre intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 21 avril 2021,

— De condamner Madame [C] [H] à lui payer la somme de 15.924,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au remboursement de six mensualités de l’emprunt qu’il a dû contracter pour acheter les biens, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— De condamner Madame [C] [H] à lui payer la somme de 1.540,95 euros en réparation du préjudice lié au remboursement de six mensualités d’intérêts de l’emprunt contracté pour acheter les biens immobiliers,

— De condamner Madame [C] [H] à lui payer la somme de 2.187,24 euros à titre de dommages et intérêts en compensation des charges de copropriété qu’il a dû payer,

— De condamner Madame [C] [H] à lui payer la somme de 651 euros représentant la moitié de la taxe foncière qu’il a dû payer,

— De rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— De condamner Madame [C] [H] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de son avocat,

— D’ordonner aux notaires en charge de la succession de Madame [I] [Y] de remettre les sommes ci-dessus sur simple présentation de la copie exécutoire de la présente décision, compte tenu de l’opposition à partage qu’il a formée.

Monsieur [R] [L] se fonde sur l’acte de vente du 8 février 2017.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 février 2024, Madame [C] [H] :

— Sollicite le rejet de la demande en paiement de la somme de 27.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— A titre subsidiaire, demande que le point de départ du calcul de cette indemnité soit fixé au 8 février 2021, date où l’on n’a pu s’assurer qu’aucune contestation n’était formulée contre le testament de Madame [I] [Y],

— Sollicite le rejet de la demande en paiement de la somme de 145.000 euros au titre de la différence entre le prix auquel Monsieur [R] [L] a vendu les biens immobiliers et celui auquel il aurait pu les vendre,

— A titre subsidiaire, demande à ce que l’indemnité soit fixée à l’aune de la perte de chance,

— Conclut au rejet des autres demandes indemnitaires formulées à son encontre,

— Réclame la condamnation de Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a pu libérer les biens immobiliers achetés par le demandeur en raison du confinement décrété suite à la pandémie de Covid 19 et qu’elle a dû attendre qu’il soit certain qu’aucune contestation n’était élevée contre le testament rédigé à son profit. Elle met en exergue le fait que la libération des lieux était à la charge de l’exécuteur testamentaire désigné par Madame [I] [Y]. Elle invoque la force majeure. Elle juge excessive la clause du contrat de vente du 8 février 2017 prévoyant l’indemnité une indemnité d’occupation à compter du 46ème jour du décès du vendeur, notamment au motif que Monsieur [R] [L] n’a subi aucun préjudice.

Elle nie avoir menacé Monsieur [R] [L] de demander l’annulation du contrat de vente initial des biens immobiliers signé le 8 février 2017, indiquant que c’est son notaire qui a fait part de cette intention sans qu’elle le mandate à cette fin. Elle admet qu’elle avait envisagé d’agir en annulation du contrat de vente mais que c’était par ignorance du droit français. Elle estime, en tout état de cause, que l’indemnité due en raison de la différence entre le prix des biens et celui auquel Monsieur [R] [L] les a vendus ne peut être déterminée qu’à l’aune de la perte de chance.

D’une manière générale, elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 8 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS,

Sur la demande en paiement de la somme de 145.000 euros,

Monsieur [R] [L] reproche à Madame [C] [H] de l’avoir menacé d’agir en justice en nullité de la vente des biens immobiliers objets du litige et de l’avoir ainsi empêché de revendre ces biens à leur prix réels.

Madame [C] [H] fait valoir qu’elle avait envisagé de procéder ainsi par ignorance du droit français mais qu’elle n’a jamais proféré cette menace et que celle-ci a été formulée par son notaire sans mandat de sa part.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que la responsabilité civile délictuelle d’une personne ne peut être engagée que si est établie l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre l’un et l’autre.

Monsieur [R] [L] verse aux débats un courrier électronique que lui a adressé Maître [N] [T], notaire en charge de la succession de Madame [I] [Y], faisant état de ce que Madame [C] [H] avait l’intention de demander en justice l’annulation de la vente du 8 février 2017.

Maître [N] [T] n’aurait jamais adressé un tel courrier à Monsieur [R] [L] si Madame [C] [H] ne lui avait pas fait part de ce qu’elle envisageait sérieusement d’obtenir l’annulation de cette vente.

Ceci constitue une faute dans la mesure où, jusqu’à preuve du contraire non rapportée, la vente en question n’avait rien d’illégal et où Madame [C] [H] a finalement renoncé à demander l’annulation de cet acte.

Madame [C] [H] ne peut se réfugier derrière son ignorance du droit français car il lui appartenait, avant d’envisager la chose et d’en faire part à son notaire, de se renseigner auprès d’un avocat français.

Cette faute a eu une incidence sur le dommage subi par Monsieur [R] [L] qui a vendu les biens 1.600.000 euros alors que, selon une estimation de la société QSI, agence immobilière, en date du 9 mars 2021 qu’ils valaient 1.650.000 euros. En effet, son droit de propriété sur les biens, et, par voie de conséquence, sa qualité de vendeur, étant remis en cause, Monsieur [R] [L] a dû, par prudence, les vendre à un prix réduit.

La responsabilité délictuelle de Madame [C] [H] est donc engagée et celle-ci devra donc indemniser Monsieur [R] [L] de la différence entre le prix auxquels celui-ci a vendu les biens et le prix réel de ces derniers.

Elle sera condamnée à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’application de la clause pénale figurant au contrat de vente du 8 février 2017,

La clause du contrat de vente du 8 février 2017 intitulée « Propriété et Jouissance » comporte un paragraphe selon lequel il est dû au vendeurs une indemnité de 300 euros par jour de retard en cas d’occupation du bien à compter du quarante-sixième jour du décès du vendeur.

Cette clause s’impose aux parties en vertu de l’article 1103 du code civil selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [C] [H] invoque, pour voir écarter l’application de cette stipulation contractuelle, la force majeure en expliquant que la libération de l’appartement, de la chambre de service et de la cave a été retardée par les mesures de confinement décidées lors de la deuxième vaque de Covid 19 et par le fait qu’il a fallu attendre qu’aucune contestation n’était élevée contre le testament de Madame [I] [Y]. Elle impute, par ailleurs, ce retard à Monsieur [N] [K], exécuteur testamentaire désigné par Madame [I] [Y].

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur d’une obligation contractuelle est tenu à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de son obligation ou de retard dans son exécution sauf si l’exécution a été empêchée par la force majeure. On entend par force majeure un événement extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible.

Le testament par lequel Madame [I] [Y] a désigné Madame [C] [H] légataire universelle a été rédigé le 12 mars 2018. Madame [C] [H], qui en était bénéficiaire, pouvait, dès cette date, s’informer sur le patrimoine de Madame [I] [Y], prendre connaissance de ce qu’elle avait vendu des biens en viager à Monsieur [L] et anticiper le décès de Madame [I] [Y] ainsi que le fait qu’elle aurait à libérer les lieux dans les quarante-cinq jours. En outre, selon l’article 4 du décret numéro 2020-1310 du 29 octobre 2020 modifié par le décret numéro 2020-1454 du 27 novembre 2020, les déménagements sont autorisés. Madame [C] [H] pouvait donc, même pendant la période de confinement qui s’est étendue du 30 octobre au 15 décembre 2020, faire débarrasser les biens vendus à Monsieur [R] [L] des meubles qui s’y trouvaient. Elle pouvait parfaitement le faire sans attendre que soit expiré le délai de contestation du testament dont elle bénéficie dans la mesure où, lors de son décès, Madame [I] [Y] n’a laissé aucun héritier réservataire et où, en vertu de l’article 1006 du code civil, elle était, à compter du jour du décès de cette dernière, saisie de son hérédité, même si elle devait, par la suite être envoyée en possession. Les éléments qu’elle invoque comme étant des cas de force majeure ne peuvent être considérés comme tels, n’étant ni imprévisibles ni irrésistibles.

Madame [I] [H] ne peut non plus imputer à l’exécuteur testamentaire le retard avec lequel les biens ont été libérés. Etant bénéficiaire du testament et saisie de l’hérédité de Madame [I] [Y], il lui appartenait de réclamer à l’exécuteur testamentaire le débarras rapide de ces lieux.

En conséquence, la clause pénale que contient l’acte de vente du 8 février 2017 sera appliquée au présent cas d’espèce.

Cependant, cette clause sera réduite en vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil selon lesquelles les clauses pénales peuvent être, même d’office, augmentées ou diminuées par le juge lorsqu’elles sont excessives ou dérisoires, au motif que Monsieur [R] [L], qui demeure aux Etats-Unis, n’a pas eu besoin d’habiter l’appartement et où il a pu finalement vendre ce dernier assez rapidement et à un prix supérieur à son prix d’achat. L’indemnité qu’elle prévoit sera ramenée à 100 euros par jour de retard.

Madame [I] [Y] étant décédée le 12 octobre 2020, l’indemnité a été due à compter du 27 novembre 2020. Les clefs ayant été remises le 24 février 2021, elle a cessé de l’être à cette date. L’indemnité étant ramenée à 100 euros par jour de retard, Madame [C] [H] sera condamnée à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 9.000 euros en vertu de la clause pénale du contrat du 8 février 2017. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021, date à laquelle Madame [C] [H] a été mise en demeure de payer l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes indemnitaires,

Monsieur [R] [L] réclame, à titre de dommages et intérêts, la somme de 15.924,78 euros représentant six échéances du prêt qu’il a contracté pour l’achat des biens. Cette demande sera rejetée, la somme de 15.924,78 euros et son paiement n’étant pas justifiés.

Il réclame ensuite la somme de 1.540,95 euros représentant six mensualités d’intérêts. Il verse aux débats une attestation du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL en date du 24 février 2022 selon laquelle il aurait payé 2.054 euros d’intérêt en 2021. Etant donné que les biens n’ont été indisponible que les deux premiers mois de l’année 2021, ayant été libéré le 24 février 2021, il convient de proratiser cette somme à deux mois et de la ramener ainsi à 342,33 euros (1.540,95 euros / 12 x 2).

Il réclame en outre la somme de 2.187,24 euros correspondant à des charges de copropriété qu’il a dû payer pour des biens indisponibles. Il produit un appel de fonds 18 décembre 2020 relatif au premier trimestre 2021 mettant à sa charge la somme de 1.917,95 euros. C’est cette somme qui sera retenue pour l’évaluation de ce préjudice.

Il sollicite également une indemnité de 651 euros représentant la moitié de la taxe foncière qu’il a dû payer pour 2021. Il justifie cette somme par la production d’un avis d’imposition concernant cette taxe pour 2021 mentionnant la somme due de 1.302 euros dont la moitié est égale à 651 euros.

Compte tenu de ce qui précède, les préjudices annexes invoqués par Monsieur [R] [L] peuvent être évalués à 2.911,28 euros au total. Cette somme est largement couverte par l’indemnité prévue à la clause pénale du contrat de vente du 8 février 2017 qui est, on le rappelle, de 9.000 euros.

En conséquence, Monsieur [R] [L] sera débouté des demandes de dommages et intérêts qu’ils formule au titre du remboursement de son emprunt, des charges de copropriété et de la taxe foncière.

Sur les demandes accessoires,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [L] les frais non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [C] [H] sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Madame [C] [H] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer à Monsieur [R] [L] :

—  50.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix réel de l’appartement, de la chambre de service et de la cave situés [Adresse 1] et celui auquel il les a vendus,

—  9.000 euros au titre de la clause pénale du contrat de vente en date du 8 février 2017 par lequel il a acquis ces biens, outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE à la S.C.P. [V] [B], [U] [X], [J] [A], [HO] [W], [G] [Z], [M] [E], [GY] [D] et [F] [P] et à Maître [N] [T], notaires en charge de la succession de Madame [I] [Y], de remettre le montant des condamnations précitées sur présentation de la copie exécutoire du présent jugement,

DÉBOUTE Monsieur [R] [L] du surplus de ses demandes,

Le CONDAMNE aux dépens dont distraction au profit de Maître Vincent LAFARGE, avocat.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2025.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU