TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Octave REVET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandrine ADIDA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZRX

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 5],

[Adresse 6]

représentée par M^e Sandrine ADIDA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T],

[Adresse 2]

représenté par M^e Octave REVET, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZRX

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2017 à effet au 3 mai 2017, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à M. [S] [T] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre la somme de 56 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5191,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [T] le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la SCI [Adresse 5], a fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 28 avril 2017 ;Ordonner l’expulsion sans délai de M. [S] [T] ainsi que tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 3], avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais de M. [S] [T] et ce en garantie de toutes sommes qui sont ou pourraient être dues ;Condamner M. [S] [T] à lui verser la somme de 7 010, 79 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au mois de juin 2024, avec intérêts de droit à compter de l’acte introductif d’instance, sauf à parfaire ;Condamner M. [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuelles à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner M. [S] [T] aux entiers dépens ;Condamner M. [S] [T] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été audiencée le 25 novembre 2024, renvoyée à deux reprises dans l’attente d’une décision d’aide juridictionnelle et plaidée le 3 avril 2025.

A l’audience, la SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et non la résolution judiciaire du bail. Elle actualise sa créance à la somme de 10 043, 24 euros, incluant l’échéance du mois d’avril 2025. Elle précise que le défendeur a repris le paiement du loyer en décembre 2024. Elle est opposée par principe aux délais de paiement sollicités par celui-ci.

M. [S] [T], représenté par son conseil, reconnait le montant de la dette. Il demande des délais de paiement à hauteur de 36 mois, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et le rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Il expose rencontrer des problèmes importants de santé depuis la fin de l’année 2023 qui ont généré des difficultés financières. Il ajoute être en attente d’une décision du FSL à la suite d’une demande effectuée au mois de février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société LA CHABOISSELIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été tacitement reconduit pour une durée de trois ans le 3 mai 2017. Il reste donc régi par les dispositions anciennes de l’article 6 susvisé et il convient de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines.

Le commandement de payer a été signifié au locataire le 26 mars 2024.

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZRX

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5191,32 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier que les revenus de M. [S] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 279 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Compte tenu des délais de paiement, la bailleresse sera déboutée de sa demande de suppression du délai d’expulsion.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce le bailleur verse aux débats un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à M. [S] [T] au titre des loyers et charges impayés d’un montant de 10 043, 24 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [S] [T] a reconnu ce montant à l’audience. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7010,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LA [Adresse 4] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires :

M. [S] [T], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens,

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société LA CHABOISSELIERE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2017 entre la société LA CHABOISSELIERE, d’une part, et M. [S] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 27 mai 2024,

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à la société LA [Adresse 4] la somme de 10043,24 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7010,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [S] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 279 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [S] [T] sera condamné à verser à la société LA [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens ;

DÉBOUTE la société LA [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge