TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00635 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHA2

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [B] [A]

née le 05 Février 1989 à [Localité 8] (MARNE), demeurant [Adresse 6]

— comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 6 août 2024, Madame [B] [A] a donné à bail à Monsieur [D] [C] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] en contrepartie du paiement d’un loyer hebdomadaire de 250 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 24 octobre 2024, Madame [B] [A] a fait signifier à Monsieur [D] [C] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3 100 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 février 2025, Madame [B] [A] a fait citer Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 6 600 euros pour les causes dites outre les intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquise le 24 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus, à savoir 250 euros à compter du 1er janvier 2025 ;

— condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens et notamment ceux dus au titre du commandement de payer et de la présente assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [D] [C] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mai 2025 et retenue. Madame [B] [A] sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Elle explique que le locataire n’a jamais payé le loyer, à l’exception du dépôt de garantie, depuis son entrée dans les lieux.

Monsieur [D] [C], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 29 octobre 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [D] [C] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 6 août 2024 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 24 octobre 2024 à Monsieur [D] [C] pour paiement d’une somme principale de 3 100 euros au titre de l’arriéré.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 27 janvier 2025, dont la dette s’élève à la somme de 6 600 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 27 décembre 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [B] [A], Monsieur [D] [C] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 27 janvier 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 6 600 euros.

Monsieur [D] [C], absent et défaillant à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de le condamner à payer à Madame [B] [A] la somme de 6 600 euros au titre du décompte du 27 janvier 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [D] [C] au paiement d’une indemnité hebdomadaire d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 27 janvier 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 250 €.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [D] [C] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [A] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [D] [C] est condamné à lui verser la somme de 600 € en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [B] [A] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 6 août 2024 s’est trouvé de plein droit résilié le 27 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [D] [C] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 1] à [Localité 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE Madame [B] [A] de sa demande de réduction de délai d’expulsion ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation hebomadaire due par Monsieur [D] [C] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 250 euros;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [B] [A] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [B] [A] une somme de 6 600 euros selon décompte du 27 janvier 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 25 février 2025;

DÉBOUTE Madame [B] [A] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [B] [A] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,