Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 29 septembre 2025, n° 25/51914

TJ Paris 29 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Violation des règles de copropriété
La cour a jugé que les travaux effectués sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.
Accepté
Nuisances olfactives causées par les travaux
La cour a constaté que les nuisances olfactives étaient avérées et ont causé un préjudice aux copropriétaires, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Absence de lien de causalité direct
La cour a jugé que le préjudice financier n'était pas directement lié aux troubles manifestement illicites, entraînant le rejet de cette demande.
Accepté
Frais d'avocat engagés
La cour a jugé que les frais d'avocat étaient justifiés et a ordonné le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 29 sept. 2025, n° 25/51914
Numéro(s) :	25/51914
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Edouard RIGAUDHélène GILLIOTStéphanie DUGOURD
Cabinet(s) :	HDLA AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires sis [ Adresse 2 ] c/ S.A.S. AMH RESTAURATION, S.C.I. DU [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

N° RG 25/51914 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66OU

AS M N° : 14

Assignation du :

06 Février, 10 Mars et 09 Avril 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet Lamy

[Adresse 10]

[Localité 11]

représenté par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS – #E1141

DEFENDERESSES

S.C.I. DU [Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Madame [T] [H]

[Adresse 13]

[Localité 14]

représentées par Maître Stéphanie DUGOURD de la SELARL HDLA – AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0344

S.A.S. AMH RESTAURATION

[Adresse 4]

[Localité 15]

représentée par M^e Edouard RIGAUD, avocat au barreau de PARIS – #A0615

DÉBATS

A l’audience du 01 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI du [Adresse 6], propriétaire du lot n°2 au sein de cet immeuble et dirigée par Mme [H], a donné à bail commercial son local par acte du 18 avril 2019 à la société Pizz'31 laquelle a cédé son fonds de commerce à la société AMH restauration par acte du 22 avril 2021.

La société AMH Restauration exploite une activité de rôtisserie sous l’enseigne « O’chicken grill- Yumiz ».

Lui reprochant la réalisation de travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème a, par actes des 6 février 2025 et 10 mars 2025, fait assigner la société AMH Restauration et Mme [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner à remettre en état les parties communes modifiées.

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la SCI du [Adresse 6] par acte du 9 avril 2025 aux mêmes fins.

Par conclusions déposées à l’audience du 1er septembre 2025 et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

A titre principal,

— prendre acte de son désistement d’instance et d’action de ses demandes à l’égard de Madame [T] [H]

— enjoindre à la société AMH Restauration de remettre en état les parties communes auxquelles il a été porté atteinte par la réalisation d’une emprise sur le conduit intérieur de fumée dans le local et ce dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 1.000 euros par jour ;

— enjoindre à la société AMH Restauration de remettre en état les parties communes auxquelles il a été porté atteinte par la réalisation d’une obturation d’une bouche d’aération sur le mur de la façade, côté courette, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, et passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

A défaut de la justification de l’exécution des travaux au syndicat des copropriétaires dans un délai de huit jours suivant la date de la signification de l’ordonnance,

— autoriser le syndicat des copropriétaires à faire réaliser, aux frais de la société AMH restauration, les travaux de remise en état des parties communes (retrait de l’emprise sur le conduit de fumée et de l’obturation de la façade) ;

— autoriser le syndicat des copropriétaires à faire ouvrir le lot n°2 appartenant à la SCI du [Adresse 6], avec le concours d’un commissaire de justice qui aura pour mission de faire procéder, avec le concours de la force publique, à l’ouverture du local, afin de permettre l’exécution des travaux de remise en état par le retrait de l’emprise réalisée sur le conduit intérieur de fumée et de l’obturation réalisée en façade ; veiller à la sécurisation des lieux pendant toute la durée des travaux et procéder à leur fermeture et à leur sécurisation dès la fin des travaux.

— désigner à tel fin tel commissaire de justice qu’il plaira ;

En tout état de cause,

— réserver sa compétence pour liquider l’astreinte qui sera prononcée par l’ordonnance à intervenir pour le cas où la société AMH Restauration ne se conformerait pas aux dispositions de celle-ci et qu’il faudrait à nouveau y faire droit ;

— débouter Madame [T] [H] et la SCI du [Adresse 6] de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— débouter la société AMH Restauration de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamner par provision solidairement la SCI du [Adresse 8] et la société AMH Restauration à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.392,55 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— condamner par provision solidairement la SCI du [Adresse 7] et la société AMH Restauration à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement la SCI du [Adresse 6] et la société AMH Restauration à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions déposées à l’audience du 1er septembre 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société AMH Restauration demande au juge des référés de :

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, en raison de contestation sérieuse

A titre subsidiaire,

— autoriser la société AMH Restauration à procéder aux travaux nécessaires pour la mise en conformité de ses locaux selon le devis de la société Neveu,

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter les demandes du syndicat de copropriétaires notamment les demandes d’astreintes disproportionnées,

— ordonner un délai de 6 mois pour procéder aux changements demandés,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.

Par conclusions déposées à l’audience du 1er septembre 2025 et soutenues oralement par leur conseil, la SCI 30 R Lantiez et Mme [H] demandent au juge des référés de :

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Mme [H] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de condamnation sous astreinte et dire ne pas y avoir lieu à référé ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de condamnation au paiement d’indemnités par provision et dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la société AMH Restauration à garantir la SCI [Adresse 6] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et à défaut la société AMH Restauration à verser une somme de 3.500 euros à la SCI du [Adresse 6] et la somme de 500 euros à Mme [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes formées contre Mme [H]

Le syndicat des copropriétaires s’étant désisté de ses prétentions à l’encontre de Mme [H], il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes de remises en état

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

La partie A du titre I intitulé « Parties communes » du règlement de copropriété dispose que " Seront choses communes et appartiendrons à tous les copropriétaires […]

La totalité du sol, c’est à dire, la cour les courettes et les terrains sur lesquels ont été édifiées les constructions, leur entrée et leurs fondations, tous les gros murs de façade, de pignon et de refend, les conduits de fumée, […] « . Le règlement de copropriété dispose également que : » […] les parties communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiées sans consentement de la majorité des membres de l’assemblée générale des propriétaires ".

Le règlement de copropriété décrit les lot n°2 comme suit :

«  DEUXIEME LOT :

Le deuxième lot comprendra :

Au rez-de-chaussée à droite deuxième à droite de la porte d’entrée, une boutique avec arrière-boutique, water closet commun dans la cour. "

Au cas présent, le demandeur invoque deux troubles manifestement illicites à l’encontre de la société AMH Restauration :

— le raccordement de l’extraction des fumées provenant de son four sur le conduit intérieur de fumée, qui est une partie commune en application du règlement de copropriété, sans avoir requis au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

— l’obturation d’une bouche de ventilation ouverte sur un mur de façade, qui est une partie commune en application du règlement de copropriété, sans avoir requis au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En réplique, la société AMH restauration soutient qu’elle a formé à plusieurs reprises des demandes d’autorisation de travaux afin de mettre en conformité le système d’extraction du local qu’elle exploite, mais que ces autorisations lui ont été refusées de manière injustifiée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les sociétés AMH et 30 R Lantiez opposent, par ailleurs, que le conduit litigieux n’est pas une partie commune, mais une partie privative au regard du règlement de copropriété.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, il ressort de manière non équivoque du règlement de copropriété que « les conduits de fumée » et « les gros murs de façade, de pignon et de refend » sont des parties communes, peu important que le conduit de cheminée litigieux soit à usage exclusif du local commercial.

En outre, il résulte du procès-verbal de constat contradictoire du 28 mai 2024, que, d’une part, l’extraction de fumée du four a été raccordée sur le conduit intérieur de fumée de manière non conforme, et d’autre part, que la bouche d’évacuation extérieure sur la courette a été obturée par la fixation d’une plaque.

Il n’est pas contesté que le raccordement au conduit intérieur de fumée et l’obturation de la bouche d’évacuation, parties communes, n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Ces installations sont donc constitutives de troubles manifestement illicites.

Le rejet par l’assemblée générale des copropriétaires des demandes de travaux formées par la société AMH Restauration ne peut être valablement opposé à l’injonction de remettre en état les parties communes modifiées de manière illicite.

Dès lors, il sera ordonné à la société AMH Restauration de remettre en état les parties communes auxquelles il a été porté atteinte par le raccordement de l’extraction de fumée du four sur le conduit intérieur de fumée, et par l’obturation de la bouche d’aération sur le mur de la façade côté courette.

A défaut pour la société AMH Restauration d’avoir procédé à la remise en état ordonnée dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera condamnée à une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Il n’y a pas lieu se réserver la liquidation de l’astreinte.

Enfin, la fixation d’une astreinte étant suffisamment contraignante pour assurer la bonne exécution des remises en état ordonnées, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’effectuer les travaux en lieu et place de la société AMH, en cas de défaillance de celle-ci.

Sur les demandes de provisions

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le juge des référés peut accorder une provision sur dommages et intérêts (Cass. soc. 12 février 2014, n° 11-27.899) dont il apprécie souverainement le montant.

Au cas présent, le demandeur sollicite, d’une part, la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi lors de la rechercher d’un accord amiable, et d’autre part, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi en raison des nuisances olfactives.

Cependant, le préjudice financier invoqué par le syndicat des copropriétaires est dépourvu de lien de causalité direct avec les troubles manifestement illicites constatés ci-dessus. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera donc rejetée.

En revanche, il est démontré par le syndicat des copropriétaires, notamment par la production de cinq attestations de copropriétaires de l’immeuble ainsi que par la fourniture d’un rapport d’enquête de la ville de [Localité 16] du 15 décembre 2023, que le raccordement illicite au conduit intérieur de fumée a causé un préjudice aux habitants de l’immeuble subissant d’importantes nuisances olfactives dues au rejet de fumée au sein même de leurs appartements.

Il lui sera donc accordé la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi en raison des nuisances olfactives.

En sa qualité de propriétaire des locaux litigieux et de bailleur, la SCI du [Adresse 6] sera tenue solidairement avec la société AMH Restauration au paiement de cette somme.

Sur la demande de garantie

La SCI du [Adresse 6] fait valoir qu’elle n’a pas autorisé les travaux de raccordement du conduit de cheminée opéré par la société AMH, alors que le contrat de bail fait interdiction au preneur de réaliser des travaux sans l’autorisation du bailleur. Elle sollicite à ce titre que la société AMH Restauration soit condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cependant, au vu de l’absence de système d’extraction permettant l’exercice de l’activité de la société AMH Restauration dans le local donné à bail, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle relative à l’autorisation de travaux

La société AMH Restauration sollicite l’autorisation du juge des référés de procéder à des travaux de mise en conformité des locaux selon un devis produit dans ses pièces.

Or, aux termes de l’article 25b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précédemment cité, il revient à la défenderesse de reformer une demande de travaux à l’assemblée générale des copropriétaires qui seule peut les autoriser, sauf à considérer que le refus répété de l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite, ce que n’invoque pas en l’espèce la société AMH.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société AMH Restauration et la SCI [Adresse 5] R Lantiez, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner la société AMH Restauration et la SCI du [Adresse 6] à verser au demandeur, qui justifie de ses frais d’avocats par la production de notes d’honoraires, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera quant à lui condamner à verser à Mme [H] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Ordonnons à la société AMH Restauration de remettre en état le local, en mettant fin au raccordement illicite de l’extraction de fumée du four au conduit de fumée intérieur de l’immeuble, et en retirant la plaque obturant la bouche d’évacuation extérieure située sur la façade coté courette, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois ;

Condamnons solidiarement, par provision, la société AMH Restauration et la SCI du [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 2.500 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie formée par la SCI du [Adresse 6] à l’encontre de la société AMH Restauration ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle d’autorisation de travaux formée par la société AMH Restauration ;

Condamnons in solidum la société AMH Restauration et la SCI du [Adresse 6] aux dépens ;

Condamnons in solidum la société AMH Restauration et la SCI du [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à payer à Mme [H] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 16] le 29 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Lucie LETOMBE