Minute n° 25/117

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 01 Avril 2025

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ENTRE :

Madame [W] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Demanderesse représentée par M^e Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [A] [E]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Défenderesse représentée par M^e Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Juin 2024

date des débats : 04 Février 2025

délibéré au : 01 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01111 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5BM

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 20 janvier 2023, [W] [D] a acquis un bien immobilier situé [Adresse 5] cadastré section AA n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 13].

La façade Nord de ces parcelles fait face, séparée par une cour, à la parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 15] constituant le [Adresse 8] sur la même commune, bien appartenant à [A] [E] suivant acte authentique en date du 31 août 2021.

Un litige est survenu relativement aux quatre fenêtres de la façade Nord de la maison d’habitation d'[W] [D] qui donnent sur la cour appartenant à [A] [E] et à la haie de bambous plantée dans ladite cour en limite de propriété.

Aucune conciliation entre les parties n’a abouti.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 avril 2024, [W] [D] a fait assigner [A] [E] devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Suivant ses dernières conclusions soutenues au cours des débats, [W] [D] demande au tribunal de :

Débouter [A] [E] de l’ensemble de ses demandes

Condamner [A] [E] à procéder ou à faire procéder à l’arrachage et à la dévitalisation des bambous qui sont accolés aux parcelles cadastrées section AA n°[Cadastre 13] et [Cadastre 1] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

Condamner [A] [E] à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de luminosité engendrée par les plantations de bambous

Condamner [A] [E] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En préambule, [W] [D] fait valoir que les dispositions de l’article 1253 du code civil ne sont pas applicables au présent litige dès lors qu’elles sont entrées en vigueur postérieurement à la naissance du litige et à l’acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 671 et 672 du code civil, [W] [D] fait valoir qu’elle a fait dresser un constat de commissaire de justice dont il ressort que les bambous appartenant à [A] [E] sont collés à la façade de sa maison d’habitation et mesurent environ 4 ou 5 mètres de hauteur. Dès lors que la végétation ne respecte pas les prescriptions légales, elle en demande la suppression sous astreinte.

Répondant aux moyens développés en défense, [W] [D] relève que les photographies produites ne permettent pas de caractériser la prescription trentenaire de la végétation outre que jusqu’en 2013, les propriétaires précédents de son bien d’habitation disposaient d’un droit de passage sur cette partie de la cour. Elle ajoute que [A] [E] ne rapporte pas la preuve que l’ensemble des parcelles concernées ont appartenu à un seul et même propriétaire auparavant qui a ensuite procédé à une division et que ce même unique propriétaire est à l’origine de la plantation des bambous.

Elle précise que les bambous risquent d’endommager les canalisations souterraines qui desservent son bien et pour lesquelles elle bénéficie d’une servitude de tréfonds.

S’agissant des demandes reconventionnelles, [W] [D] soutient qu’elle a acquis une servitude de vue par prescription s’agissant des fenêtres se trouvant sur la façade Nord de sa maison construite en 1850 et qui donne sur la cour appartenant à [A] [E]. Elle s’appuie à cette fin sur les actes de propriété successifs de son bien. Elle précise que la pose de châssis fixes sur toutes les fenêtres n’a jamais été prévue et que les vitrages sont d’ores et déjà opacifiés.

[W] [D] sollicite la réparation de son préjudice résultant du trouble anormal du voisinage occasionné par les bambous appartenant à [A] [E] qui occultent la lumière outre la mauvaise foi et la résistance abusive de [A] [E].

Suivant ses dernières écritures développées au cours des débats, [A] [E] demande au tribunal de :

Débouter [W] [D] de l’intégralité des demandes, écrits, fins et conclusions

A défaut, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Condamner avec exécution provisoire et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, [W] [D] à transformer toutes les fenêtres du bien cadastré commune [Localité 18] [Localité 20] section AA n°[Cadastre 13] et [Cadastre 1] donnant sur la parcelle cadastrée même commune section AA n°[Cadastre 15] en châssis fixe sans possibilité d’ouverture pour toutes celles qui sont actuellement ouvrantes

Condamner avec exécution provisoire et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, [W] [D] à transformer toutes les fenêtres du bien cadastré commune [Localité 18] [Localité 20] section AA n°[Cadastre 13] et [Cadastre 1] donnant sur la parcelle cadastrée même commune section AA n°[Cadastre 15] d’un vitrage opaque qui interdira toutes vues de l’intérieur de la maison [D] vers l’extérieur

Condamner avec exécution provisoire [W] [D] à payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

Débouter [W] [D] de l’intégralité de ses demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires.

En réplique, [A] [E] fait valoir que la haie de bambous existe depuis 1991 de sorte que la prescription trentenaire est acquise. Elle ajoute que l’existence d’une ancienne servitude supprimée en 2013 n’indique pas qu’elle était encore usitée et donc empêcherait la plantation de végétation avant cette date.

Elle se prévaut également de la destination du père de famille en s’appuyant sur l’historique des parcelles duquel il ressort que les parcelles en cause dans le présent litige se trouvaient incluses dans des parcelles plus vastes qui appartenaient à la même propriétaire. Elle ajoute que la haie de bambous a été plantée alors que les parcelles appartenaient à la même propriétaire outre que toutes les tiges des bambous ne se situent pas à moins de 50 cm du mur appartenant à [W] [D] et que pour celles se situant en deçà, elle est libre de choisir entre l’arrachage ou l’étêtage. [A] [E] conteste que la haie de bambous se situe au droit du passage des canalisations d'[W] [D].

[A] [E] critique la demande au titre du trouble anormal du voisinage d'[W] [D] dès lors que les bambous existaient et étaient visibles avant que cette dernière achète le bien. Elle a donc accepté la situation et les contraintes associées de sorte qu’elle ne subit aucun préjudice notamment au regard de l’article 1253 du code civil qui trouve à s’appliquer immédiatement aux procédures initiées antérieurement à son entrée en vigueur. [A] [E] ajoute qu’il n’y a pas eu d’aggravation de la situation depuis l’acquisition de son bien par [W] [D].

A titre reconventionnel, [A] [E] soutient que les fenêtres de la façade Nord de l’habitation d'[W] [D] ne respectent pas les articles 678 et 679 du code civil et sont conçus comme des jours de souffrance uniquement.

Elle soutient que les actes notariés précédents ne mentionnent pas l’existence d’une servitude de vue et que les propriétaires qui ont précédé [W] [D] ont modifié les huisseries notamment en mettant des vitres translucides au lieu de vitres opaques. Elle relève que l’acte de vente d'[W] [D] comporte une mention sur l’incertitude relative au maintien des fenêtres en l’état (châssis et vitre).

[A] [E] conteste la prescription trentenaire des fenêtres dès lors que les origines de la propriété démontrent que les fenêtres litigieuses ont fait régulièrement l’objet de mentions dans les actes notariés de sorte que la jouissance ne peut pas être considérée comme paisible, continue et non équivoque. Elle demande donc que ces fenêtres soient considérées comme des jours nécessitant un châssis fixe et un verre opaque et non pas opacifié par un filtre posé dessus.

[A] [E] sollicite une application différenciée de l’exécution provisoire au regard des conséquences. Ainsi, il serait impossible de replanter et faire repousser une haie de bambous si celle-ci devait être arrachée avec exécution provisoire.

Après plusieurs renvois l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2025.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande principale relative à la haie de bambous

Aux termes des articles 671, alinéa 1, du code civil il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.

L’article 672, alinéa 1, du même code dispose que le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 montre la présence de bambous plantés sur le fonds appartenant à [A] [E] devant les fenêtres du rez-de-chaussée et de l’étage de sa maison d’habitation. La végétation apparaît accolée à la façade.

Les photos produites par [A] [E] dans ses conclusions montrent une végétation moins dense et moins proche de la façade de la maison d'[W] [D]. Cependant, ces photos ne sont pas datées.

L’acte authentique de vente de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 13] entre [B] [H] (venderesse) et [P], [M] et [N] [J] (acquéreurs) en date du 19 juin 2013 créé une servitude de tréfonds au profit de la parcelle vendue (et de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 1]) compte-tenu d’une canalisation d’eaux usées qui traverse la propriété de [B] [H] pour rejoindre le réseau d’eaux situé [Adresse 21].

Un plan annexé à l’acte authentique que l’on retrouve annexé à d’autres actes authentiques (14 novembre 2016 par exemple) et le plan cadastral produit par les parties démontrent que la canalisation d’eaux usées passe à l’extrémité Nord-Ouest de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 13]. En l’état des pièces produites aux débats, rien ne permet d’affirmer que de la végétation est implantée à cet endroit. En effet, les photographies ariennes ne l’illustrent pas de façon certaine ni le procès-verbal de constat du 10 novembre 2023.

Il s’ensuit que la mise en péril des canalisations des parcelles cadastrées AA115 et AA [Cadastre 13] du fait des bambous n’est pas caractérisée.

Les photos aériennes des lieux produites par [A] [E] permettent de considérer que de la végétation est présente à l’arrière de la maison d'[W] [D], dans la cour la séparant de la maison de [A] [E], au moins depuis l’année 1993. Toutefois, la végétation a manifestement évolué : ce qu’il apparaît être deux arbres ou deux bosquets circulaires en 1993 prend la forme d’une végétation plus étendue et alignée à compter de 2004.

Il s’en déduit que la végétation n’a pas toujours été la même. En outre, il est constant que la prescription acquisitive commence à courir à compter du moment où la végétation a atteint la hauteur maximale autorisée de deux mètres, date qu’il est impossible de déterminer au cas d’espèce.

Ainsi, la prescription trentenaire ne peut être considérée comme acquise.

Il ressort de la lecture des actes authentiques de vente successifs des parcelles cadastrées AA [Cadastre 1], AA [Cadastre 13] et AA [Cadastre 15] qui permet de retracer l’origine des propriétés que les parcelles cadastrées AA [Cadastre 13] et AA [Cadastre 15] ont un temps appartenu à la même propriétaire, [B] [H], mais celle-ci n’est pas à l’origine de la division des parcelles concernées par le présent litige telle qu’ayant cours actuellement outre qu’elles ne sont pas issues de la même parcelle initiale.

Auparavant :

la parcelle cadastrée AA [Cadastre 15] ([Adresse 10]) est issue de la division de la parcelle cadastrée section AA [Cadastre 3] en date du 6 septembre 2016 (division en deux parcelles cadastrées section AA [Cadastre 15] et AA [Cadastre 16]) (acte authentique du 14 novembre 2016 vente [G] [Z])

la parcelle cadastrée section AA [Cadastre 13] ([Adresse 4]) est issue de la division de la parcelle AA [Cadastre 2] effectuée le 18 février 2012 (division en quatre parcelles AA [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]) (acte authentique du 19 juin 2013 vente [K])

la parcelle AA [Cadastre 1] ([Adresse 4]) n’a pas été divisée au regard du plan cadastral annexé aux actes authentiques et à ceux-ci (acte de vente Durand-Bodénès du 8 août 1999 et acte de vente [Adresse 17] [Localité 22] du 15 octobre 1999). Cette parcelle était auparavant cadastrée section G n°[Cadastre 6].

Il s’ensuit qu’il ne peut y avoir de servitude créée par destination du père de famille.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la haie de bambous litigieuse devra être ramenée à une hauteur maximale de deux mètres par [A] [E].

En effet, si l’arrachage et la dévitalisation pure et simple de la haie de s’impose pas au regard de l’absence de péril pour la canalisation d’eaux usées et de l’intérêt environnemental à préserver une végétation naturelle dans un environnement urbain minéral, il est néanmoins nécessaire d’entretenir et de contenir la végétation dans les limites légales sus-rappelées.

Par conséquent, [W] [D] doit être déboutée de sa demande d’arrachage et de dévitalisation des bambous sous astreinte mais il sera ordonnée à [A] [E] de faire réduire les bambous pour les ramener à la hauteur de deux mètres et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Conformément à l’article L.131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution, afin d’assurer l’effectivité de la décision de justice, il y a lieu de prévoir que passé le délai de deux mois pour procéder volontairement à l’étêtage des bambous celui-ci devra être effectué sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois.

2- Sur la demande principale de dommages et intérêts

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Il appartient à celui qui invoque un trouble anormal de voisinage de démontrer non seulement l’existence d’un tel trouble dont l’importance doit excéder les troubles de voisinage normalement supportables par les habitants voisins, mais également le lien de causalité entre ce trouble et la propriété voisine. Il s’agit d’un régime de responsabilité sans faute.

En l’espèce, la façade de la maison d’habitation de [W] [D] près de laquelle se trouve la haie de bambous est située au Nord et le vitrage des fenêtres est opacifié de sorte que le passage de la lumière est naturellement peu aisé et rendu plus difficile par le type de vitrage posé.

Le procès-verbal de constat du 10 novembre 2023 illustre une luminosité très diminuée (indépendamment de la période hivernale).

Ainsi, s’il y a lieu de maintenir l’existence de la haie de bambous ainsi qu’il a été exposé en amont, il apparaît néanmoins que celle-ci cause à [W] [D] un trouble résultant d’un manque de luminosité dans des pièces de vie communes : cuisine, séjour et salon.

Le fait que la végétation ait été présente lors de l’achat du bien par [W] [D] ne signifie pas que le manque de luminosité qui a pu être observé voire accepté ne dégénère pas en trouble anormal par ses effets dans la durée et dans la vie quotidienne.

Part conséquent, [A] [E] sera condamnée à payer à [W] [D] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage.

3- Sur les demandes reconventionnelles relatives aux fenêtres

L’article 678 du code civil dispose que on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 679 du même code dispose que on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

En l’espèce, le titre de propriété de [W] [D] (acte authentique du 20 janvier 2023 vente [Localité 19]) mentionne la présence de quatre ouvertures sur la façade Nord de la maison d’habitation :

Dans la cuisine, une fenêtre à châssis fixe et verre opaque

Dans la cuisine, une fenêtre à châssis ouvrant et verre clair

Dans les escaliers une fenêtre à châssis ouvrant et verre opaque

Dans la buanderie, une fenêtre à châssis ouvrant et verre clair.

Dans l’acte authentique du 31 août 2021 (vente [T]), il est fait mention de l’existence de quatre fenêtres situées sur les parcelles AA n°[Cadastre 1] et [Cadastre 13] donnant sur la cour de bien vendu dont deux non opaques et ouvrantes.

Des actes notariés qui permettent de reconstituer l’état de la maison d’habitation du [Adresse 5] il ressort :

L’existence d’une cuisine avec débarras et water-closets donnant sur la cour et de deux caveaux sous le débarras et la cuisine (acte de vente du 8 août 1999)

La fenêtre de la cuisine est transformée en fenêtre à châssis fixe et verre opaque (acte de vente du 19 juin 2013)

Les deux portes de caveaux sont transformées en fenêtres à châssis fixe (acte de vente du 19 juin 2013).

De l’acte de vente du 31 août 2021 reprenant en partie des mentions de celui du 14 novembre 2016 (vente [G] [Z]), il est rappelé des mentions particulières relatives aux jours de souffrance et dont il ressort que :

La fenêtre du rez-de-chaussée à châssis fixe et verre opaque doit le rester

Les deux fenêtres du 1er étage à châssis fixe et verre opaque peuvent passer en châssis oscillo-battants (sans permettre une vue directe sur la cour) et verre opaque.

Il faut comprendre que la fenêtre du rez-de-chaussée correspond à celle de la buanderie et que les fenêtres du 1er étage sont celles de la cuisine.

Aucun acte ne fait de mention relative à la fenêtre de l’escalier ni ne mentionne l’existence d’une servitude de vue.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments d’une part qu’il ne peut y avoir de prescription trentenaire d’une quelconque vue dès lors que deux des fenêtres étaient auparavant des portes qui a fortiori sont pleines et que la fenêtre de l’escalier n’est mentionnée nulle part.

D’autre part,

La fenêtre de la cuisine actuellement à châssis fixe et verre opaque a été conçue ainsi et doit le rester

La fenêtre de la cuisine actuellement à châssis ouvrant et verre clair a été conçue comme devant être à châssis fixe et verre opaque

La fenêtre de la buanderie actuellement à châssis ouvrant et verre clair a été conçue comme devant être à châssis fixe et verre opaque.

Il y a lieu de relever que l’acte de vente de [W] [D] mentionne qu’elle pourrait être amenée à devoir occulter les ouvertures ou à transformer les ouvrants.

Par conséquent, [W] [D] sera condamnée à remplacer les fenêtres de la cuisine et de la buanderie qui sont actuellement à châssis fixe et verre clair par des fenêtres à châssis fixe et verre opaque.

S’agissant de la fenêtre de l’escalier, [A] [E] sera déboutée de sa demande dès lors que le préjudice résultant de ce que cette fenêtre actuellement à châssis ouvrant et verre opaque lui cause un préjudice qui n’est pas suffisamment caractérisé.

Il y a lieu de prévoir que passé le délai de deux mois pour procéder volontairement au remplacement des fenêtres celui-ci devra être effectué sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois.

A titre surabondant, il sera rappelé aux parties que le remplacement des fenêtres induit nécessairement des travaux que la propriétaire du fonds cadastré AA [Cadastre 15] devra permettre de réaliser sans que cela ne constitue une nouvelle source de litige.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, aucune des parties ne succombant particulièrement à la présente instance, chacune sera condamnée aux dépens divisés par moitié entre elles.

En équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles, chacune des parties conservant la charge de ses propres frais.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En effet, au regard des développements du jugement il n’y a pas lieu de faire une distinction entre les dispositions qui seront assorties de l’exécution provisoire et celles qui ne le seront pas.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

DEBOUTE [W] [D] de sa demande relative à l’arrachage et à la dévitalisation des bambous accolés aux parcelles cadastrées section AA n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 13] sous astreinte ;

ORDONNE à [A] [E] de procéder ou faire procéder à l’étêtage des bambous accolés aux parcelles cadastrées section AA n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 13] pour les ramener à une hauteur maximale de deux mètres dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai, [A] [E] y sera contrainte par une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois ;

CONDAMNE [A] [E] à payer à [W] [D] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage ;

CONDAMNE [W] [D] à remplacer les fenêtres de la cuisine et de la buanderie située en façade Nord des parcelles cadastrées section AA n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 13] et donnant sur la cour de la parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 15] actuellement à châssis fixe et verre clair par des fenêtres à châssis fixe et verre opaque et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai, [W] [D] y sera contrainte par une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois ;

DEBOUTE [A] [E] de sa demande relative à la fenêtre de l’escalier ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [D] et [A] [E] aux dépens divisés par moitié entre elles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT