TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 23/03845 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YTKZ

Minute : 24/01118

PMM

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [S] [K]

Madame [X] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

M [S] [K]

Mme [X] [R]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 août 2018, à effet le 30 août 2018, la S.A EFIDIS adonné à bail à Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] (identité vérifiée à l’audience) un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 423,12 € et 217,75 € de provision sur charges.

Le 16 janvier 2019, la S.A EFIDIS a fusionné avec la S.A CDC HABITAT SOCIAL.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mars 2023, Monsieur [S] [K] a déclaré quitter le logement et par avenant au contrat de location en date du même jour, Madame [X] [R] est ainsi devenue seule titulaire du bail. Cet avenant indiquait toutefois que les parties reconnaissaient la clause de solidarité mentionnée dans le bail et que cette clause restait applicable entre les deux locataires pour une durée de 6 mois à compter de la date de prise d’effet du congé délivré par Monsieur [S] [K].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 avril 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, la S.A CDC HABITAT SOCIAL demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, la S.A CDC HABITAT SOCIAL demande au tribunal de :

ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la baisse à la somme de 3 345,64 € ;condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] au paiement d’une somme de 800 €, à titre de dommages-intérêts ;condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] aux dépens le tout ;d’ordonner l’exécution provisoire.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL précise qu’un plan d’apurement a été signé avec Madame [X] [R] et qu’elle demande que Monsieur [S] [K] soit tenu du paiement de la dette locative jusqu’au 30 décembre 2023.

Madame [X] [R], seule comparante, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 150 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux.

Madame [X] [R] indique qu’elle travaille et perçoit un revenu de 1 300 euros. Elle a 3 enfants, dont 2 à charge.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 24 novembre 2023, Monsieur [S] [K] n’est ni présent ni représenté. Seule Madame [X] [R] comparait en personne à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [R] comparaît, alors que ce n’est pas le cas de Monsieur [S] [K], assigné à étude, de sorte que la décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CAF par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat. En outre, ce délai est plus favorable au locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, relevant de l’ordre public de protection, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023.

Le bail conclu le 29 août 2018, à effet le 30 août 2018 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2023, pour la somme en principal de 2 324,28 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2023.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte en date du 15 avril 2024 démontrant que Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] restent lui devoir, la somme de 3 345,64 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation mars 2024 inclus. Malgré l’absence de Monsieur [S] [K] à l’audience, il convient de retenir l’actualisation de la dette à la baisse.

Le décompte inclut cependant des pénalités facturées pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant unitaire de 7,62 €, alors que la S.A CDC HABITAT SOCIAL n’est pas en capacité de justifier de ce que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, soit un montant total de 22,86 € qu’il convient de déduire de la dette.

Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [X] [R] reconnaît d’ailleurs cette dette à l’audience.

Le montant réel de l’arriéré locatif est donc de 3. 322, 78 euros au 15 avril 2024, mars 2024 inclus.

S’agissant de la contribution de chacun des défendeurs à la dette, selon l’avenant du 30 mars 2023, Monsieur [S] [K] reste tenu de la dette locative 6 mois à compter de la date de prise d’effet de son congé. Le congé ne précise aucun motif particulier, de sorte qu’il prend effet 3 mois après sa réception par le bailleur. En l’espèce, il y a lieu de considérer qu’il prend effet au 30 juin 2023, ce qui induit que Monsieur [S] [K] soit tenu de la dette locative jusqu’au 30 décembre 2023.

Selon le décompte locatif, au 31 décembre 2023, la dette était de 3. 663, 22 euros. Or, il s’avère que le montant réel de l’arriéré locatif est de 3. 322, 78 euros au 15 avril 2024.

En conséquence, les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3. 322, 78 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 324,28 € à compter du commandement de payer (3 août 2023) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la S.A CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière et est en mesure de s’acquitter de la dette. En outre, elle a convenu avec le bailleur d’un échéancier de paiement pour rembourser la dette sur 23 échéances, accord signé par les deux parties le 10 avril 2024. Elle a également repris le paiement du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur, Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il est utile de préciser que Monsieur [S] [K] ayant d’une part donné congé avant l’acquisition de la clause résolutoire et d’autre part, sans que cela ne soit contesté par les parties, son expulsion ne peut être ordonnée.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 4 octobre 2023 ;

— que Madame [X] [R] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Madame [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la S.A CDC HABITAT SOCIAL soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [R] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la S.A CDC HABITAT SOCIAL soit en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2018, avec prise à effet le 30 août 2018 entre la S.A C.D.C HABITAT SOCIAL et Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 octobre 2023;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3. 322, 78 € (décompte arrêté au 15 avril 2024, incluant une dernière échéance de mars 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 2 324,28 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Monsieur [S] [K] ;

AUTORISE Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 150 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, et que la S.A CDC HABITAT SOCIAL soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [R] ;

* que Madame [X] [R] soit condamnée à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de condamnation in solidum en dommages et intérêts formulée à l’encontre de Monsieur [S] [K] et Mme [X] [R] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,