TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/57627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6B3U

N° : 8

Assignation du :

06 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMEN T rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 25 juillet 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 8] représentée par madame la Maire de [Localité 8], madame [P] [M]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

Madame [J] [B]

née le 14 juillet 1986

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Benjamin BAYI, avocat au barreau de PARIS – #B0873

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9], lot de copropriété n°12, bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 1001.

Par assignation du 6 novembre 2024, la ville de Paris a attrait Mme [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience du 30 juin 2025 et soutenues oralement par son conseil, la ville de [Localité 8] demande à la juridiction de :

— juger que Mme [B] a enfreint les dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner Mme [B] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50 000 euros ;

— condamner Mme [B] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 8] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Mme [B] de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal de la défenderesse.

Par conclusions déposées à l’audience du 30 juin 2025 et soutenues oralement par son conseil, Mme [B] demande à la juridiction de :

A titre principal,

— débouter la ville de [Localité 8] de l’ensemble des demandes ;

— condamner la ville de [Localité 8] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 8] aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— prononcer une amende symbolique à hauteur d’un euro ou à tout le moins réduire le montant de l’amende civile a de plus justes proportions ;

— débouter la ville de [Localité 8] de ses demandes de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer sur les dépens.

La défenderesse soutient que l’usage d’habitation de son local n’est pas démontré par la ville de [Localité 8], en ce qu’il existe des discordances entre la location du bien dans le constat d’infraction rédigé par la ville de [Localité 8] et les pièces versées aux débats, que la fiche H2 et la fiche de révision foncière ont été rédigées postérieurement au 1er janvier 1970 et que le calepin des propriétés bâties et état hypothécaire, sont illisibles et incohérents.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 8], d’établir, selon tout mode de preuve :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

La seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date, ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Au cas présent, il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 8] que :

— la fiche de révision foncière, « H2 », datée du 7 octobre 1970 mentionne que le logement, constituant le lot de copropriété n°12, était occupé par Mme [T], en tant que propriétaire occupante,

— les calepins de propriétés bâties au [Adresse 2] confirment la présence de Mme [T] en à partir de 1968 et jusqu’à son décès en 1977 dans le logement constituant le lot de copropriété n°12,

— l’état hypothécaire indique que le lot n°12 du [Adresse 2] est un appartement, vendu à Mme [T] en 1959, puis légué à son fils, M. [Z], après son décès en 1977.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la vente de l’appartement en 1959 à Mme [T], que le bien litigieux était bien à usage d’habitation antérieurement au 1er janvier 1970, de sorte que les moyens opposés en défense sont inopérants.

En effet, si la défenderesse soutient que l’identification du bâtiment, de l’escalier et de la porte diverge entre les documents produits et le constat d’infraction établi par l’agent assermenté de la ville de [Localité 8], il ressort des pièces du dossier qu’il s’agit bien du même logement situé dans un bâtiment unique avec un escalier unique et dont la description est identique : un studio à ½ étage, lot de copropriété n°12, situé au 1er étage gauche sur cour, d’une surface de 20m2, composé d’une pièce, d’une cuisine et d’une salle d’eau.

Il s’ensuit que la ville de [Localité 8] démontre l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

Il résulte des pièces versées par la ville de [Localité 8] que le local situé [Adresse 4] a été loué via la plateforme Airbnb, d’avril 2016 (date du commentaire le plus ancien) à mars 2024 (date à laquelle le calendrier de réservation n’a plus été actif) et pour 217 nuitées en 2018, 211 nuitées en 2019, 99 nuitées en 2020, 219 nuitées en 2021, 181 nuitées en 2022, 161 nuitées en 2023 et 51 en 2024.

Le bien litigieux n’est pas la résidence principale de la défenderesse. En effet, bien que domiciliée fiscalement au [Adresse 3], il résulte d’autres pièces produites que le local a été déclaré en résidence secondaire de 2018 à 2024, ce qui n’est par ailleurs pas contesté par la défenderesse qui a indiqué aux services de la ville de [Localité 8] résider à [Localité 11].

Il s’ensuit que Mme [B] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la ville de [Localité 8] indique que les gains de Mme [B] peuvent être estimés à 186 800 euros de 2016 à 2023, selon les décomptes produits de 2018 à 2023 et l’estimation réalisée de 2016 à 2018 pour un prix moyen de 135 euros par nuit, alors qu’une location licite aurait généré des gains de 70 840 euros.

La ville de [Localité 8] précise que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 44 000 euros.

Mme [B] conteste le montant des gains perçus et invoque l’absence d’intention frauduleuse, sa bonne foi et sa situation financière difficile. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé d’une amende symbolique à 1 euro au regard de ces motifs.

Il ressort des relevés communiqués par la plateforme que la location du local litigieux a généré des revenus d’un montant total de 148 135,23 euros de janvier 2016 à décembre 2023.

En outre, la réglementation applicable a été rappelée à Mme [B] lors de sa déclaration en ligne de location meublée du 13 septembre 2018, qui ne peut donc se prévaloir l’ignorer. Il est également à relever que la défenderesse a poursuivi la location du local litigieux pour 54 nuitées en 2024 malgré la réception du courrier de la ville de [Localité 8] du 21 décembre 2023 et la visite de l’agent assermenté le 24 janvier 2024.

Ainsi, compte-tenu de la durée de la période incriminée, du nombre de nuitées, des gains retirés de cette location, de la poursuite de la location après le courrier et la visite des services de la ville de [Localité 8], et des justificatifs des ressources financière de la défenderesse, il convient de condamner Mme [B] au paiement d’une amende civile de 20 000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit en partie aux demandes de la Ville de [Localité 8], Mme [B] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 8] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [B] à payer une amende civile de 20 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 8] ;

Condamne Mme [B] aux dépens ;

Condamne Mme [B] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE