TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03431

N° Portalis 352J-W-B7I-C4A2W

N° MINUTE :

réputé contradictoire

Assignation du :

19 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DAC

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle GROS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1493,

et par Maître Patrick A. LAYNAUD, de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocat au barreau de Saint Malo, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. ATHENA

prise en la personne de Maître [B] [T], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AZ FRANCE INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 05 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/03431 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A2W

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2016, la SCI DAC a donné à bail à la SARL AZ France Invest, des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 3ème arrondissement, pour l’exercice d’une activité de « vente au détail de chaussures, prêt à porter, maroquinerie, articles de mode », moyennant un loyer annuel en principal de 33.000 euros, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2021, la SCI DAC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 146.548,83 euros, au titre des loyers et charges impayés, de la clause pénale de 15%, et incluant le coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2022, la SCI DAC a fait assigner la société AZ France Invest devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, paiement provisionnel des sommes dues et fixation d’une indemnité d’occupation.

Les parties se sont rapprochées pour convenir d’une résiliation anticipée du bail et les locaux ont été restitués le 23 août 2022.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 13 juillet 2023, la société AZ France Invest a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL Athena, prise en la personne de Me [B] [T], a été désignée comme liquidateur judiciaire.

Par acte extrajudiciaire du 19 février 2024, la SCI DAC a fait assigner la SELARL Athena, prise en la personne de Me [B] [T], es-qualités de liquidateur judiciaire de la société AZ France Invest, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— condamner la société Athéna, es qualités de liquidateur judiciaire de la société AZ France Invest, au paiement de la somme de 180.368,30 euros, décomposée comme suit :

—  23.526,30 euros au titre de la clause pénale,

—  156.842 euros au titre des charges et loyers impayés,

— dire que les sommes dues porteront intérêt à compter de la première mise en demeure du 24 août 2020,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice causé par la résistance abusive,

— la condamner aux entiers dépens ainsi qu’à verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle soutient que la société AZ France Invest a interrompu les paiements de loyers depuis 2018, que l’arriéré de loyers s’élève à 153.887,95 euros et l’arriéré de charges au titre des années 2018 à 2022 s’élève à 2.954,20 euros, après imputation du dépôt de garantie de 16.500 euros ; qu’à cette somme s’ajoute la clause pénale à hauteur de 23.526,30 euros ; qu’elle estime avoir subi un préjudice du fait de la résistance abusive de la société locataire qui constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, préjudice qu’elle estime à 4.000 euros.

Assignée à personne dans les conditions prévues par les articles 654, alinéa 2 et 658 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 19 février 2024, la SELARL Athena, prise en la personne de Me [T], es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL AZ France Invest n’a pas constitué avocat.

Par courrier daté du 19 février 2024 reçu au greffe du tribunal le 27 février 2024, Me [T], liquidateur judiciaire de la société AZ France Invest, a informé le tribunal qu’elle ne constituerait pas avocat compte tenu de l’impécuniosité de la société et a confirmé au tribunal avoir reçu la déclaration de créance de la SCI DAC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 17 mars 2025 tenue à juge unique et mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon les articles 1134 ancien, devenu 1103 et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi et le preneur est tenu de deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Aux termes des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, applicables aux procédures de liquidation judiciaire sur renvoi de l’article L. 641-3 du même code, le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire interrompt ou interdit toute action en justice tendant au recouvrement de loyers, charges ou tout autre somme échue avant le jugement d’ouverture.

Selon l’article L. 622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

Aux termes de l’article L. 622-24 du même code, le bailleur créancier de sommes impayées au jour de l’ouverture de la procédure doit déclarer sa créance dans le délai de deux mois à compter de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ; à défaut, sa créance est inopposable à la procédure collective.

En application du principe d’interruption des poursuites, les actions ne peuvent tendre qu’à la constatation et à la fixation du montant des créances.

En l’espèce, il est constant que la société AZ France Invest a été placée en liquidation judiciaire par jugement d’ouverture du tribunal de commerce de Paris du 13 juillet 2023.

La SCI DAC justifie de sa déclaration de créance réalisée au passif de la liquidation judiciaire de son ancienne locataire en date du 1er septembre 2023, pour un montant de :

23.526,30 euros au titre de la clause pénale,153.887,95 euros au titre des loyers impayés,2.954,20 euros au titre des charges impayées.

Par l’effet de la procédure de liquidation judiciaire, l’instance ne peut tendre qu’à la constatation et à la fixation de la créance de la SCI DAC au passif de la société AZ France Invest, la demande de paiement des créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective étant exclue.

Aux termes de son assignation, la SCI DAC sollicite la condamnation du liquidateur judiciaire de son ancienne locataire au paiement de la somme de 156.842 euros au titre de loyers et charges impayés, et 23.526,30 euros au titre de la clause pénale, toutes ces créances étant antérieures au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

La SCI DAC verse aux débats les avis d’échéance de loyers et charges pour les années 2019 jusqu’à la restitution des locaux en 2022, justifiant le montant de 153.887,95 euros réclamé au titre des loyers, somme non contestée par la société preneuse et son liquidateur.

S’agissant des charges, la demanderesse produit les appels de charge de 2019 à 2022, ainsi que des avis de taxe foncière et des appels de cotisation d’assurance de la compagnie AXA. C’est à bon droit que la SCI DAC a imputé sur les arriérés de loyers et charges le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de 16.500 euros.

Il convient cependant de relever s’agissant de la taxe foncière, que seule la première page des avis d’imposition au titre des années 2018 à 2022 est produite, de sorte que rien ne permet de rattacher ces avis d’imposition au local considéré et de vérifier la réalité de cette créance. En conséquence, les sommes correspondantes à ces avis d’imposition seront déduites de la créance de la SCI DAC, soit la somme de 3.837 euros (914 + 688 + 714 + 746 + 775).

Ainsi, la créance de loyers et charges de la SCI DAC sera fixée à la somme de 153.005 euros (156.842 – 3.837) au titre des loyers et charges impayés avant l’ouverture de la liquidation judiciaire.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1152 devenu 1235-1 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.

En l’espèce, l’article « indemnité contractuelle » du contrat de bail stipule qu’en cas de non-paiement de toute somme due en vertu du contrat à son échéance, le preneur paiera un supplément de 15% des sommes dues, destiné à couvrir les dommages pouvant résulter du retard pour le bailleur.

Cette sanction contractuellement prévue de l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement, a pour objet d’octroyer au bailleur des dommages et intérêts résultant de la faute du preneur à son obligation contractuelle et légale tirée de l’article 1728 du code civil. Elle doit s’analyser en une clause pénale, laquelle peut être réductible si ses effets sont manifestement excessifs.

Au regard de la situation du preneur qui est en état de liquidation judiciaire, et au regard du temps écoulé entre les premiers impayés et les actions mises en œuvre par le bailleur, laissant supposer l’absence de dommages réels pour le bailleur du fait de ces retards de paiement, la clause pénale présente un caractère manifestement excessif et elle sera ramenée à un taux de 5% des sommes dues.

En conséquence, la créance de la SCI DAC au titre de la clause pénale sera fixée à la somme de 7.650,25 euros (153.005 x 5%).

La créance de la SCI DAC au passif de la société AZ France Invest sera fixée à la somme de 160.655,25 euros (153.005 + 7.650,25) avec intérêts au taux légal sur la somme de 146.548,83 euros à compter du commandement de payer du 28 octobre 2021 et jusqu’au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire le 13 juillet 2023, ce jugement ayant arrêté le cours des intérêts légaux en application de l’article L. 622-28 du code de commerce.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le cocontractant qui résiste abusivement et de mauvaise foi à une demande engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son cocontractant, en application des articles 1217 et 1231-1 du code civil.

En l’espèce, la SCI DAC qui se borne à demander la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de la société AZ France Invest, sans caractériser le l’abus ou la mauvaise foi reprochés au preneur dans le défaut de paiement, échoue à caractériser la faute commise par la société AZ France Invest.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La SELARL Athena, prise en la personne de Me [T], en qualité de liquidateur judiciaire de la société AZ France Invest, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SCI DAC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Fixe la créance de la SCI DAC au passif de la liquidation judiciaire de la SARL AZ France Invest à la somme de 160.655,25 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 146.548,83 euros à compter du commandement de payer du 28 octobre 2021 et jusqu’au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire le 13 juillet 2023,

Déboute la SCI DAC de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la SCI DAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELARL Athena, prise en la personne de Me [B] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AZ France Invest, aux dépens de l’instance,

Fait et jugé à [Localité 6] le 05 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES