DOSSIER N° RG 25/01943 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2YU3

Ordonnance du :

21/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Solenne MORIZE

Expédition délivrée

le :

à : Maître Hugues DUCROT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [I]

demeurant 2344 Chemin de Meginand – 69160 TASSIN-LA-DEMI-LUNE

représenté par Maître Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 2971

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [T] [O],

demeurant 778 chemin Mercruy – 69290 POLLIONNAY

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 709

Cité à personne physique par acte de commissaire de justice en date du 15 Mai 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 06/06/2025

Renvoi : 19/09/2025

Renvoi : 17/10/2025

Mise à disposition au greffe le 21/11/2025

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2010, Monsieur [T] [O] a donné à bail à Monsieur [J] [I] une maison située 2344 chemin de Meginand à Tassin La Demi Lune (69160) pour un loyer de 850 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Monsieur [J] [I] a fait assigner Monsieur [T] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référé, pour demander de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— prendre acte qu’il a tenté en vain de régler amiablement le litige,

— juger que Monsieur [T] [O] ne donne pas à bail à Monsieur [J] [I] un logement conforme à sa destination et ne permet pas à son locataire de jouir d’un logement décent,

— juger que cela cause un préjudice important à Monsieur [J] [I],

— condamner Monsieur [T] [O] à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision les travaux suivants ou toute autre mesure que le Tribunal estimerait nécessaire et utile pour mettre fin au trouble manifestement illicite subi :

— procéder à la dératisation du garage de la maison louée,

— procéder à la remise en état du logement afin d’éliminer les moisissures et réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’absence de ventilation,

— procéder à l’élagage de l’arbre présentant des risques ainsi qu’à celui de tous les platanes et autres gros arbres du jardin non entretenus par le bailleur,

— procéder à des travaux pour éviter le passage de Monsieur [T] [O] sur le terrain loué par Monsieur [J] [I],

— autoriser Monsieur [J] [I] à consigner le montant des loyers à compter de la décision et ce jusqu’à la réalisation effective des travaux par Monsieur [T] [O],

— juger que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible et la décence du logement donné à bail à son locataire est une obligation de résultat et d’ordre public,

— juger qu’aucune contestation ne peut être opposée à la réalisation de cette obligation,

— condamner Monsieur [T] [O] à rembourser les sommes versées relatives au loyer de février 2024 à février 2025,

— condamner Monsieur [T] [O] à verser à titre de dommages et intérêts la somme de 5000 euros à Monsieur [J] [I] afin d’indemniser le préjudice de jouissance subi,

— condamner Monsieur [T] [O] à verser à titre de dommages et intérêts la somme de 4000 euros afin d’indemniser le préjudice moral et sanitaire subi,

— condamner Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] [O] aux dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [J] [I], représenté par son avocat, dépose des conclusions et pièces auxquelles il se rapporte. Il maintient les demandes formulées dans son assignation et y ajoute de :

— faire injonction à Monsieur [T] [O] de communiquer les justificatifs permettant de calculer le montant des charges locatives et des provisions appliquées arbitrairement,

— faire injonction à Monsieur [T] [O] de justifier du calcul du remboursement de 220 euros réalisé en 2023 et de justifier avoir procédé au remboursement des sommes versées à tort par Monsieur [J] [I] au titre de la taxe d’ordures ménagères,

— condamner Monsieur [T] [O] au remboursement de la somme de 173 euros au titre des sommes facturées en 2022 pour la taxe d’ordures ménagères des années 2021 et 2022 à défaut de production des justificatifs correspondants et du calcul du remboursement de 220 euros,

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [O],

— débouter Monsieur [T] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— A titre infiniment subsidiaire, renvoyer le dossier au fond.

Il fonde ses demandes sur l’article 835 du code de procédure civile. Il soutient qu’un trouble manifestement illicite résulte de l’absence de chauffage pendant une année, en raison de l’humidité présente dans le logement ayant provoqué l’apparition de nombreuses moisissures.

Il ajoute que l’absence de VMC accentue le caractère non décent du logement en absence d’évacuation des fumées et que ces désagréments portent atteinte à la jouissance du bien et à sa santé, particulièrement fragile.

Il fonde sa demande de travaux sur les articles 1719 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L1331-22 du code de la santé publique et sur le décret du 30 janvier 2002. Il soutient que le logement loué est indécent en l’absence de chauffage adapté, de ventilation, et en raison de la présence de rongeurs.

Concernant le chauffage, il expose avoir subi une panne de chaudière de février 2024 à février 2025 dont il déclare avoir informé le propriétaire qui n’a pas été diligent pour y remédier. En réponse aux moyens de défense de Monsieur [T] [O], il indique que ce dernier ne rapporte pas la preuve des démarches qu’il dit avoir entreprises, et qu’il ne justifie pas ne pas avoir pu entrer en contact avec lui. Monsieur [J] [I] soutient en outre que la chaudière a été remplacée par un modèle inadapté en février 2025 entraînant des défaillances de chauffage et des frais d’électricité supplémentaires. Il sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance en raison de ces désordres à hauteur de 5000 euros.

Il expose que des rongeurs sont présents dans le garage, et que les mesures prises par le propriétaire sont insuffisantes.

Il se réfère au constat d’huissier réalisé le 26 mars 2025 et évoque la présence de moisissures pour soutenir sa demande relative à l’absence de ventilation.

Au soutien de sa demande d’indemnisation d’un préjudice sanitaire, il expose avoir souffert de divers problèmes de santé et que les conditions d’occupation du logement ont contribué à la dégradation de son état général.

Sur le fondement des articles 673 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret 87-712 du 26 août 1987, il soutient que les arbres situés sur la parcelle voisine, appartenant également à Monsieur [T] [O], n’ont pas fait l’objet d’un élagage depuis 2009 ou 2010. Il estime la situation dangereuse en raison des chutes de branches et indique que l’absence d’entretien de son jardin ne justifie pas l’absence d’élagage.

En application des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719 et 686 à 689 du code civil, il soutient que Monsieur [T] [O] ne peut traverser le terrain loué pour rejoindre le sien et précise qu’un autre passage existe. Il expose qu’aucune servitude ou droit de passage n’a été prévu au bail.

Au soutien de ses demandes concernant la régularisation des charges locatives, il invoque l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Monsieur [J] [I] expose que seules trois régularisations de charges ont été opérées en 2017, 2021 et 2025, sans justificatifs. Il ajoute qu’il paye une provision sur charge sans que celle ci ne soit prévue au bail.

Concernant la taxe d’ordures ménagères, il indique avoir payé des montants différents selon les années et soutient qu’il doit pouvoir vérifier le montant demandé ainsi que les modalités de calcul et répartition entre les différentes parcelles qui appartiennent à Monsieur [T] [O].

Sur les demandes reconventionnelles, il soutient qu’elles excèdent les pouvoirs de la juridiction. Concernant la demande de résiliation du bail, il demande qu’elle soit déclarée irrecevable en raison de l’absence de délivrance d’un commandement de payer les loyers. Il indique ne pas avoir de dette de loyer, le solde négatif en janvier 2025 ayant été régularisé. Il se défend de toute installation illicite d’appareil électrique et de la mise en danger des personnes en raison d’installations que le propriétaire décrit comme hasardeuses. Il conteste occuper des zones du terrain qui ne seraient pas visées au bail, et indique que les installations qu’il a réalisées seront enlevées à son départ.

Enfin à titre infiniment subsidiaire, il sollicite sur le fondement de l’article 873-1 du code de procédure civile que l’examen de l’affaire soit renvoyé pour qu’il soit statué sur le fond en cas de contestation sérieuse.

Monsieur [T] [O], représenté par son avocat, dépose des conclusions et pièces et déclare s’y rapporter pour demander de :

— débouter Monsieur [J] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [J] [I] à la remise en état conforme à l’entrée dans les lieux du local d’habitation et des extérieurs occupés illicitement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [J] [I] à Monsieur [T] [O],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [I] et tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire,

— condamner Monsieur [J] [I] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux;

— condamner Monsieur [J] [I] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] [I] aux dépens.

Sur le fondement des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1728, 1732 et 606 du code civil, il expose avoir effectué l’ensemble des démarches nécessaires à la résolution des problèmes de chauffage, le retard pris n’étant dû qu’à l’indisponibilité de Monsieur [J] [I]. Il ajoute que Monsieur [J] [I] n’a jamais prouvé avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière, ce qui aurait pu éviter la panne initiale. Il indique avoir installé un dispositif contre les rongeurs et précise que leur présence est inhérente à la situation du bien en milieu rural, et due à l’insalubrité des espaces extérieurs relevée par le rapport du commissaire de justice. Concernant la VMC, il soutient que Monsieur [J] [I] a lui-même obstrué des voies d’aération. Au sujet de l’élagage des arbres, il indique que la charge en incombe au locataire et que lors d’une demande de devis en août 2025, l’état du platane a été jugé sans danger. Il expose enfin devoir se rendre sur le terrain loué en raison du blocage de l’accès à la chaufferie de l’un des voisins par les encombrants laissés par Monsieur [J] [I].

Il fonde ses demandes reconventionnelles sur les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 1728 du code civil. Il expose que Monsieur [J] [I] n’occupe pas paisiblement les lieux loués en raison de l’encombrement des extérieurs, de l’installation d’un portillon avec cadenas sans autorisation, et de la présence d’appareils électriques et branchements qu’il estime dangereux à l’extérieur.

Il justifie la demande de résiliation du bail et d’expulsion par des retards dans le règlement du loyer. Il ajoute que Monsieur [J] [I] occupe illicitement des zones non comprises dans le bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la présente juridiction « constater » ou « juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes de travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 vient compléter l’article 6 de la loi précitée et définit les caractéristiques d’un logement décent. Il précise en son article 2 notamment que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement, que le logement doit permettre une aération suffisante, que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement. En son article 3, il précise que le logement doit être pourvu d’une installation permettant un chauffage normal et adapté aux caractéristiques du logement.

Sur la dératisation du garage

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présence de nuisibles est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [O] ne conteste pas la présence de rongeurs, qui est établie par le constat dressé par un commissaire de justice produit par Monsieur [J] [I] qui relève la présence de déjections de rongeurs au sol et sur des étagères dans le garage.

Toutefois, tel que le relève Monsieur [T] [O] et ainsi que cela ressort du constat de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, les abords de l’habitation sont encombrés et peu entretenus, ce qui est de nature, de surcroît dans une maison, à favoriser la présence de rats et souris. En outre, il n’est pas contesté par Monsieur [J] [I] que le bailleur a mis à sa disposition un dispositif anti-rongeurs, qu’il a installé au grenier, en dépit de la présence de déjections de rongeurs dans le garage.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [I] n’établit pas un manquement de Monsieur [T] [O] à ses obligations, qui permettrait de déterminer et ordonner une mesure propre à remédier à la présence de rongeurs, et sera débouté de sa demande tendant à voir ordonner la mise en oeuvre de la dératisation du garage.

Sur la remise en état du logement pour éliminer les moisissures et les travaux pour remédier à l’absence de ventilation

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, une installation de chauffage inadaptée, une ventilation insuffisante et leurs conséquences sont susceptibles de caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il ressort du constat produit par Monsieur [J] [I] que le logement présente d’importantes traces de moisissures au niveau de l’escalier permettant d’accéder à l’étage sur les murs et les meubles, ainsi que des traces d’écaillage de peinture, de coulures et de boursouflures.

Les parties s’accordent pour indiquer que la chaudière qui équipait la maison est tombée en panne en février 2024 et n’a été remplacée qu’en février 2025. Si Monsieur [T] [O] indique ne pas avoir pu entrer en contact avec Monsieur [J] [I] entre novembre 2024 et février 2025, il ne conteste pas ne pas avoir entrepris de démarches avant le mois de novembre 2024, soit 9 mois après la panne. En outre, les éléments qu’il produit au débat permettent uniquement de constater qu’il a essayé de joindre un correspondant sans succès, sans toutefois pouvoir établir qu’il s’agit de Monsieur [J] [I]. Ce dernier justifie par ailleurs avoir donné les informations permettant de le contacter ou accéder au logement en son absence. Monsieur [T] [O] ne démontre pas non plus que la panne serait due à un défaut d’entretien par le locataire.

Il incombe au propriétaire de s’assurer que le logement demeure conforme aux prescriptions des articles précités, et il est manifeste qu’il n’a pas valablement rempli son obligation en laissant perdurer la panne pendant un an.

Il ressort en outre du constat produit par Monsieur [J] [I] qu’aucune sortie d’air permettant une ventilation suffisante n’est présente dans le logement. Monsieur [T] [O] ne rapporte aucune preuve permettant d’établir que le locataire aurait procédé à des travaux ayant entraîné la disparition d’un moyen de ventilation.

Si les pièces produites par les parties ne permettent pas de déterminer l’origine précise de l’apparition des moisissures et détériorations de la peinture, il n’est pas contestable que l’absence de chauffage pendant un an et une ventilation insuffisante engendrent ce type de dégradations. L’état des murs et meubles tel qu’il apparaît sur les photographies jointes au constat est tel qu’il caractérise un trouble manifestement illicite, en ce qu’il résulte de la défaillance du propriétaire à mettre en oeuvre les mesures nécessaires à éviter leur apparition.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [O] sera condamné à procéder à la remise en état des zones affectées par des moisissures et à mettre en oeuvre les mesures propres à remédier à l’absence de ventilation dans le logement.

Sur l’élagage des arbres

Aux termes de l’article 673 du code civil, celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.

En application du décret n°87-712 du 26 août 1987, l’élagage des arbres incombe au locataire.

Il ressort des constatations du commissaire de justice mandaté par Monsieur [J] [I] que plusieurs arbres ont perdu des branches et présentent des branches cassées.

Le rapport ne précise toutefois pas si les arbres se situent sur la parcelle louée par Monsieur [J] [I] ou la parcelle voisine appartenant à Monsieur [T] [O]. Il n’est donc pas possible de déterminer à qui incomberait l’obligation d’élagage. En outre les arbres ne sont pas suffisamment précisément identifiés pour permettre d’ordonner les éventuelles mesures utiles pour prévenir un dommage imminent.

Monsieur [J] [I] n’établit dans ces conditions pas suffisamment sa demande, et en sera débouté.

Sur les travaux pour éviter le passage sur le terrain loué

En l’absence de toute servitude de passage prévue au bail, et en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de permettre au locataire une jouissance paisible des lieux loués, le bailleur ne peut librement traverser le terrain loué.

Il ressort du procès-verbal de constat produit par Monsieur [J] [I] que plusieurs portails permettent d’accéder aux différentes parcelles. Monsieur [J] [I], qui ne précise pas davantage sa demande, indique à ce titre que Monsieur [T] [O] dispose déjà d’une autre solution pour accéder à son terrain.

Dans ces conditions, sa demande visant à faire procéder à des travaux pour éviter le passage du bailleur sur le terrain loué apparaît infondée.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur le prononcé d’une astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] ne justifie d’aucune démarche auprès de Monsieur [T] [O] pour faire procéder à la remise en état des peintures et moisissures, ou pour l’aviser de l’état du logement. Il en est de même pour la ventilation.

La résistance du bailleur qui pourrait fonder le prononcé d’une astreinte n’est donc pas démontrée et le seul fait qu’il s’oppose aux demandes du locataire dans le cadre de la présente instance n’est pas suffisant à le justifier.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [I] sera débouté de sa demande de prononcé d’une astreinte.

Sur la consignation des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire arguant du caractère non décent d’un logement de demander au bailleur sa mise en conformité et de saisir le juge d’une demande de suspension du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.

En l’espèce, les travaux ordonnés visent à remettre en état le logement et assurer un moyen de ventilation. Il n’est pas établi pour autant que le logement loué soit indécent et que les désordres constatés justifient la consignation des loyers.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [I] sera débouté de sa demande de consignation des loyers.

Sur le remboursement des loyers de février 2024 à février 2025 et le préjudice de jouissance

Monsieur [J] [I] ne fonde pas sa demande de remboursement des loyers, mais la lie à la panne de chauffage survenue entre les mois de février 2024 et février 2025.

Il convient dans ces conditions d’analyser cette demande comme une demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, pour la réparation duquel il demande également la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts. Ces demandes seront donc traitées ensemble.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal ou le juge des contentieux de la protection statuant en référé peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, et de l’article 3 du décret 2022-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit que le logement comporte notamment une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, il incombe au bailleur, pour garantir la jouissance du logement, de prendre les mesures propres à remédier aux pannes du système de chauffage.

En l’espèce, les parties s’accordent pour indiquer que la chaudière est tombée en panne en février 2024 et a été remplacée en février 2025.

Monsieur [T] [O] ne conteste pas avoir été avisé de la panne en mars 2024 tel que le soutient Monsieur [J] [I]. Il ne conteste pas ne pas avoir entrepris de démarches jusqu’en novembre 2024.

Alors qu’il indique avoir tenté de joindre Monsieur [J] [I] à plusieurs reprises entre novembre 2024 et janvier 2025, il produit uniquement un relevé d’appels qui ne permet pas de déterminer l’identité du correspondant.

Il ne justifie d’aucun contact avec des professionnels susceptibles d’intervenir pour le remplacement de la pompe à chaleur ou chaudière.

Dans ces conditions, il a manqué à son obligation de maintenir le logement dans un état permettant une jouissance paisible pour le locataire.

L’absence de chauffage pendant une année est nécessairement génératrice d’un trouble de jouissance pour le locataire. Monsieur [J] [I] établit notamment à ce titre la présence de moisissures dans le logement.

Monsieur [T] [O] sera donc condamné à verser à titre provisionnel la somme de 1500 euros à Monsieur [J] [I] à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance. Monsieur [J] [I] sera débouté de sa demande de remboursement des loyers.

Sur l’indemnisation du préjudice moral et sanitaire

Si Monsieur [J] [I] évoque un état de santé fragile, et en justifie par la production de documents médicaux, il n’établit pas le lien entre les désordres qu’il invoque et l’apparition ou l’aggravation de ses problèmes de santé.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [I] sera débouté de sa demande de provision à ce titre.

Sur les demandes relatives aux charges

Sur la production des justificatifs

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il ressort des avis d’échéance produits par Monsieur [J] [I] qu’il verse chaque mois une provision sur charges à hauteur de 15 euros depuis le mois de mars 2025 et 18 euros auparavant.

Il apparaît sur l’avis d’échéance du 26 février 2025 une régularisation à hauteur de 281,97 euros pour la période allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024.

Le bail ne prévoit pas le montant dû à titre de provision sur charges. Monsieur [T] [O] ne conteste pas l’absence de régularisation annuelle et ne produit aucun justificatif susceptible de permettre à Monsieur [J] [I] de contrôler le montant des régularisations opérées.

La demande de Monsieur [J] [I] vise à enjoindre au propriétaire de communiquer les justificatifs permettant de calculer le montant des charges locatives et des provisions appliquées arbitrairement. S’il est en droit d’obtenir les informations prévues par l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il ne précise toutefois pas davantage sa demande quant aux années concernées, évoquant uniquement l’avis d’échéance du mois de février 2025.

Dans ces conditions, il sera fait injonction à Monsieur [T] [O] de produire les justificatifs relatifs à la régularisation opérée en février 2025, et permettant de fixer le montant des provisions à compter de celle-ci.

Sur la justification du remboursement opéré en 2023 relatif à la TOM, et le justificatif des remboursements des sommes indues à ce titre

Monsieur [J] [I], qui reconnaît que la taxe d’ordures ménagères lui est imputable en tant que charge récupérable, est en droit de solliciter les justificatifs propres à en vérifier le montant.

Il est établi et non contesté qu’un remboursement de 220 euros au titre de la cette taxe a été opéré en 2023 sans que le propriétaire ne précise à quoi correspond cette somme et sur quelle base elle a été remboursée au locataire.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [O] sera condamné à produire auprès de Monsieur [J] [I] les documents propres à justifier les modalités de calcul du remboursement de 220 euros opéré en 2023 relativement à la taxe d’ordures ménagères.

Le reliquat de la demande de Monsieur [J] [I] est imprécis et ne permet pas d’ordonner une mesure dont la bonne exécution serait vérifiable.

Sur la demande de condamnation au remboursement de la somme de 173 euros au titre des sommes facturées en 2022 pour la taxe d’ordures ménagères des années 2021 et 2022

Monsieur [J] [I] indique avoir versé 173 euros au titre de la TOM pour les années 2021 et 2022, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [T] [O]. Il ressort des documents produits par Monsieur [T] [O] que les montants dus pour l’ensemble des terrains pour la TOM s’élevaient pour ces deux années à 58 et 60 euros. Ainsi la somme due par Monsieur [J] [I] s’élevait à 59 euros.

Dans ces conditions, et en l’absence de contestation de la part de Monsieur [T] [O] à ce titre, ce dernier sera condamné à rembourser à Monsieur [J] [I] la somme provisionnel de 114 euros correspondant à la différence entre la somme payée et les sommes effectivement dues.

Sur les demandes reconventionnelles

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent dans tous les cas d’urgence pour ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ou, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Monsieur [T] [O] ne fonde pas ses demandes sur l’un ou l’autre de ces articles, et ne développe pas les conditions afférentes. Monsieur [J] [I] estime que le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’est pas compétent pour statuer sur les demandes qu’il estime irrecevables.

En l’espèce, s’agissant de la remise en état du logement et de l’occupation des extérieurs, s’il ressort du procès-verbal de constat produit aux débats que les extérieurs sont encombrés et que Monsieur [J] [I] a effectivement installé un barnum, ce qu’il ne conteste pas, il n’est pas suffisamment établi que ces installations sont situées sur des parties communes, ce que conteste le locataire, ou constituent une violation des obligations du locataire sur l’entretien du logement. Monsieur [T] [O] ne caractérise dans ces conditions pas de trouble manifestement illicite, pas d’urgence à ordonner des mesures, et il existe des contestations sérieuses.

S’agissant de l’installation électrique extérieure, Monsieur [T] [O] n’établit pas qu’elle soit non conforme ou dangereuse, et ne caractérise donc pas à ce titre un potentiel dommage imminent ou trouble manifestement illicite.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé pour ces demandes de remise en état.

Sur la résiliation du bail, Monsieur [T] [O] évoque un retard de paiement des loyers en début d’année 2025. En l’absence de démonstration suffisante d’une urgence particulière ou de troubles dans la jouissance du logement qui justifieraient une action en référé, il n’y a pas lieu à référé pour ces demandes.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [T] [O] aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [O] sera condamné à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 1500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

ORDONNONS à Monsieur [T] [O] de procéder à la remise en état des zones du logement affectées par des moisissures et de mettre en oeuvre les mesures permettant d’assurer une ventilation dans le logement,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande de faire procéder à la dératisation du garage sous astreinte,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande d’élagage,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande de travaux pour éviter le passage de Monsieur [T] [O] sur le terrain loué,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande de condamnation sous astreinte,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande de consignation des loyers,

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à Monsieur [J] [I] la somme provisionnelle de 1500 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande d’indemnisation du préjudice sanitaire,

ORDONNONS à Monsieur [T] [O] de communiquer à Monsieur [J] [I] les justificatifs de charges relatifs à la régularisation opérée en février 2025, et permettant de fixer le montant des provisions à compter de celle-ci,

ORDONNONS à Monsieur [T] [O] de communiquer à Monsieur [J] [I] les justificatifs des modalités de calcul du remboursement de 220 euros opéré en 2023 relativement à la taxe d’ordures ménagères,

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande de faire injonction à Monsieur [T] [O] de justifier avoir procédé au remboursement des sommes versées à tort au titre de la taxe d’ordures ménagères,

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer la somme provisionnelle de 114 euros, en remboursement du trop-perçu pour la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021 et 2022,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour statuer sur la demande de condamnation de Monsieur [J] [I] à la remise en état conforme à l’entrée dans les lieux du local d’habitation et des extérieurs occupés illicitement, sous astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour statuer sur la demande de résiliation du contrat de bail liant Monsieur [J] [I] et Monsieur [T] [O] et la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en résultant,

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,