Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 19 juin 2025, n° 23/15312

TJ Paris 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant que Madame [B] est propriétaire des lots concernés et qu'elle n'a pas réglé les charges dues, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a jugé que le comportement de Madame [B] a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner Madame [B] à rembourser les frais de justice engagés par le syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] a assigné Mme [B] pour non-paiement de charges de copropriété, demandant le paiement de 27.245,62 € pour la période du 17 octobre 2016 au 2 octobre 2023, ainsi que des dommages et intérêts. Les questions juridiques posées concernent la recevabilité de la demande et la preuve de la créance. Le tribunal a jugé que le Syndicat justifiait sa demande à hauteur de 27.125,62 €, en condamnant Mme [B] à cette somme avec intérêts, ainsi qu'à 2.000 € de dommages et intérêts pour préjudice causé par son comportement. Mme [B] a également été condamnée aux dépens et à 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC. L'exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 19 juin 2025, n° 23/15312
Numéro(s) :	23/15312
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvie KEDINGER JACQUES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 4 ] à [ Localité 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e KEDINGER JACQUES

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e KEDINGER JACQUES

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15312 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3ISB

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Société DAAS. IMMO, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0266

DÉFENDERESSE

Madame [U] [R] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15312 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ISB

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 14 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [B] est propriétaire des lots n°54 et 55 au sein de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 17 novembre 2023.

Aux termes de son assignation, il sollicite de :

«Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic, la Société DAAS IMMO en ses demandes, les déclarer bien fondées.

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 10 et 10-1,

— Condamner Madame [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires requérant la somme principale de 27.245,62 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû pour la période du 17 octobre 2016 au 2 octobre 2023 se décomposant comme suit :

> La somme de 27.125,62 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû,

> La somme de 120,00 € au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.

— La condamner à payer au syndicat la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil.

— La condamner à payer au syndicat la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivant du CPC.

— La condamner aux entiers dépens, de la présente instance, dont distraction au profit de Maitre Sylvie KEDINGER, avocat, dans Ies conditions de l’article 699 du CPC. »

Citée à étude, Mme [B] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15312 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ISB

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 27 125,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû pour la période du 17 octobre 2016 au 02 octobre 2023, outre celle de 120 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [B] est propriétaire des lots n°54 et 55 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-06 juin 2016 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017,

-07 juin 2017, ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 et validé l’appel de fonds exceptionnel du 19 janvier 2017 d’un montant de 20 000 euros afin de palier aux problèmes de trésorerie liés aux coproprietaires débiteurs,

-20 juin 2018, ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016, pour la période du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019,

-09 octobre 2019, ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, et voté des travaux de ravalement pour un budget de 200 000 euros,

-16 novembre 2021, ayant approuvé les comptes pour la période se terminant le 31 décembre 2019, approuvé le budget de l’exercice 2020, approuvé plusieurs comptes travaux pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2020, fixé le budget prévisionnel de l’exercice allant du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et voté des travaux,

-08 décembre 2022, ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, fixé le budget prévisionnel de l’exercice allant du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté divers travaux,

-26 octobre 2023, ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté divers travaux,

— le décompte sur la période du 19 janvier 2017 au 01 octobre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 27 245,62 euros, frais de recouvrement inclus.

Il ressort en effet de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes de :

-30 euros, facturés le 05 mars 2021 au titre d’une mise en demeure,

-30 euros facturés le 05 mars 2022, au titre d’une mise en demeure,

-30 euros facturés le 05 mars 2023, au titre d’une mise en demeure,

-30 euros facturés le 09 juin 2023, au titre d’une mise en demeure,

soit un total de 120 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 29 octobre 2023 au 28 janvier 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais facturés avant la date de prise d’effet du contrat.

La somme de 120 euros n’est donc pas retenue.

Le syndicat des coproprietaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27 125,62 euros ( 27 245,62 – 120) que Mme [B] est condamnée à lui régler, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique que la défaillance de Mme [B] lui cause un préjudice certain, distinct de celui indemnisé par l’octroi des intérêts légaux.

Il rappelle en effet qu’il ne dispose d’autres ressources que les charges acquittées par l’ensemble des coproprietaires qui seules lui permettent de régler les dépenses afférentes à l’immeuble et que la défaillance de l’un d’eux ne peut que mettre en péril sa trésorerie jusqu’à l’arrêt des prestations de ses fournisseurs.

Il sollicite par conséquent la condamnation de Mme [B] à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par jugement en date du 25 janvier 2017, Mme [B] a été condamnée à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 7277,77 euros au titre des charges impayées au 17 octobre 2016, outre la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, décision confirmée par arrêt de la cour d’appel du 25 mai 2022.

Toutefois, malgré cette condamnation, Mme [B] a persisté dans le manquement à ses obligations de copropriétaires, puisque non seulement le jugement n’a pas été exécuté, tel que cela ressort des mentions portées sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2023, mais de plus aucune charge n’a été réglée depuis cette condamnation, le syndicat des coproprietaires ayant ainsi de nouveau été contraint de l’assigner.

Il ressort également des procès-verbaux produits que l’assemblée générale du 07 juin 2017 a validé un appel de fonds exceptionnel du 19 janvier 2017 d’un montant de 20 000 euros afin de palier aux problèmes de trésorerie liés aux coproprietaires débiteurs et que d’importants travaux ont été votés notamment en 2019 pour le ravalement, puis au cours des années suivantes.

Le comportement de Mme [B] qui ne règle pas les charges de copropriété cause ainsi un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, qui se répare par l’octroi de dommages et intérêts.

Par conséquent, le comportement de Mme [B] qui, malgré une première condamnation, persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, Mme [B] ne comparaissant pas, cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, au vu des travaux votés, et ce d’autant que la copropriété ne compte que 25 copropriétaires et que la dette de Mme [B] arrêtée au 02 octobre 2023 s’élève à 27 125,62 euros soit plus de la moitié du budget de fonctionnement fixé à 41 500 euros pour l’exercice 2023.

L’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 2000 euros apparaît donc justifié.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [U] [B] est condamnée aux dépens de l’instance.

Maître Sylvie Kedinger, avocate qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner Mme [U] [B] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15312 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ISB

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [U] [B] à régler au syndicat des coproprietaires du de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 27 125,62 euros avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû pour la période du 17 octobre 2016 au 2 octobre 2023 ;

Condamne Mme [U] [B] à régler au syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [U] [B] aux dépens de l’instance ;

Autorise Maître Sylvie Kedinger à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne Mme [U] [B] à régler au syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Juin 2025.

Le Greffier Le Président