REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/04728 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJRY

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

[M] c/ [V]

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Gaetan AGLIERI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-001633 du 22/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COPIES DÉLIVRÉES LE 12 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Gaetan AGLIERI, M^e Philippe BERTOLINO

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05/10/2022 M. [M] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 12] à [Localité 7] (83) en contrepartie d’un loyer de 530 euros et 20 euros de charges.

La locataire ne réglant plus ses loyers, par exploit de commissaire de justice du 14/06/2023 M. [M] [B] a fait délivrer un commandement de payer et de justifier d’une police d’assurance visant clause résolutoire pour la somme principale de 2 715 € ;

Par acte de commissaire de Justice du 11/06/2024, M. [M] [B] a fait assigner M. [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de résiliation du bail et paiement de l’arriéré de loyer;

A l’audience qui s’est tenue le 04/09/2024, les parties sont représentées par leurs conseils, l’affaire est renvoyée au 15/01/2025 pour plaidoirie ;

A cette dernière audience, M. [M] [B], représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et par la voie de son conseil s’en rapporte à ses dernières écritures, au visa desquelles il convient de se reporter pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du 5 octobre 2022, et en tant que de besoin la prononcer, avec effet au jour de la délivrance de l’assignation introductive d’instance;

Ordonner I‘expulsion de Monsieur [R] [V] et de tous occupants de son chef du logement d’habitation sis à [Adresse 9],

Le condamner à payer au concluant la somme de 5 118 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le défendeur à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de bail à la somme de 550 € par mois;

Le condamner en conséquence à payer à ce titre au concluant ladite indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Le condamner à payer au concluant la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues ;

Assortir l’ensemble des sommes dues des intérêts de droit ;

Condamner le défendeur à payer en outre la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement et de la tentative de saisie conservatoire.

M. [D] [R], quant à lui par la voie de son conseil s’en remet à ses dernières conclusions, au visa desquelles il convient de se reporter pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité :

Vu l’article 6 de la Loi n'89-462 du 6 juillet 1989

.

Vu l’article L219 du Code civil.

Vu les pièces produites.

CONSTATER l’insalubrité du logement occupé par Monsieur [R] [V],

CONSTATER le manquement de Monsieur [B] [M] à son obligation de fournir un logement décent,

DEBOUTER Monsieur [B] [M] de l’intégralité de ses demandes de résiliation,

CONDAMNER Monsieur [B] [M] à verser à Monsieur [R] [V] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [B] [M] à verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATER le non-respect de la procédure dans le cadre des demandes de résiliation pourloyers impayés, et à ce titre, prononcer la nullité de la demande de résiliation du contrat de bail.

ACCORDER un échéancier des paiements sur 36 mois, à Monsieur [R] ARNOULD-

[H] pour la dette due au titre de l’assignation, de 5 118 € en date du 01 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12/03/2025.

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’état de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 11/06/2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 04/09/2024.

En l’espèce, les demandeurs justifient également en tant que bailleresse avoir saisi le 03/04/2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire;

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 06/07/89 dispose que le locataire à l’obligation de :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 05/10/2022 prévoit une clause III résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 14/06/2023 M. [M] [B] fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 715 € en principal, et par lequel est sollicité le justificatif de l’assurance reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [10] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15/08/2023 M. [D] [R] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [D] [R] et de tout occupant dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [D] [R] et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution du logement sis À [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 13]. L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions rappelées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [D] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15/08/2023, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, à compter du 15/08/2023 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, M. [D] [R] se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit 550 €, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur l’arriéré de loyer

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

M. [M] [B] réclame paiement de la somme de 5 118 € ;

M. [D] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative pour laquelle il sollicite par ailleurs des délais de de paiement;

La créance n’étant pas contestée, il convient de condamner en M. [D] [R] à régler à M. [M] [B] la somme de 5 118 € ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a resisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, M. [M] [B] ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part de M. [D] [R], en outre compte tenu du caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation allouée la demande surabondante n’est donc par recevable ; il sera donc débouté de la demande présentée à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle

Sur l’indécence du logement

Aux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

De même l’article 1720 du code civil prévoit que : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement,

Le locataire doit de même démontrer qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce le défendeur argue de l’existence de différents désordres et se prévaut de différents courriers dont cependant aucun ne rend le logement inhabitable, de sorte que la locataire ne s’est pas trouvée dans l’impossibilité d’utiliser les lieux qu’il a, sans contestation possible, occupé sans interruption depuis la signature du bail ; par suite il sera débouté de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

M. [D] [R] revendique à son profit le bénéfice des dispositions des articles 24 de la loi du 06/07/1989 et de l’article L 412-3 du code de procédure civiles d’exécution ;

M. [D] [R] produit différents documents que ne permettent toutefois pas de justifier de ressources suffisantes pour assurer outre les paiements du loyer actuel le règlement de l’arriéré ; qu’au contraire il est constant que la dette locative n’a cessé de croître depuis le commandement de payer ; il sera par suite débouté de sa demande de délais ;

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [R] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivré par exploit de commissaire de Justice.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [D] [R] qui succombe est tenu aux dépens, doit être condamné à verser à M. [M] [B] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M. [M] [B] ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 05/10/2022 liant M. [M] [B], d’une part, et M. [D] [R], d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 12] à [Localité 7] (83) à compter du 15/08/2023 ;

ORDONNE à M. [D] [R] de quitter les lieux loués sis [Adresse 12] à [Localité 7] (83)et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT que M. [M] [B] sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M. [D] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et à l’enlèvement des meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code;

CONDAMNE M. [D] [R] à payer à M. [M] [B], à compter du 15/08/2023, une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 550 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNE M. [D] [R] à M. [M] [B] à M. [M] [B] la somme de 5 118 € au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

DEBOUTE M. [M] [B] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M. [D] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [D] [R] à payer à M. [M] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [R] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivré par exploit de commissaire de Justice ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION