TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [G] [D] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, SAS CABINET HOMELAND – [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [G] [D] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [V] est propriétaire des lots n° 8 et 56 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division , géré par le syndic ARCO SAS.

Il a été constaté que Mme [Z] [V] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] (ci-après le SDC) a mis en demeure Mme [Z] [V], par LRAR du 3 juillet 2024 reçue le 8 juillet 2024, de régler la somme de 4008,33 € au titre des charges de copropriété dues, ce comprenant l’échéance du 2 ème trimestre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 novembre 2024, Le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] a assigné Mme [Z] [V] devant le Pole civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme [Z] [V] à lui payer la somme de 5586,07 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 31 mai 2024 , échéance du 3e trimestre 2024 incluse,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus année par année,

— condamner Mme [Z] [V] à lui payer la somme de 2000 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner Mme [Z] [V] à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 20 décembre 2024, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à hauteur de 5757,86 € au 4 eme trimestre 2024.

Assignée à étude, Mme [Z] [V] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande au titre des impayés de charges et frais

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que Mme [Z] [V] est propriétaire des lots n° 8 et 56 correspondant à 239/10192 eme et 7/10192 eme des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

De fait, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2022 à 2024 sont produites (où Mme [Z] [V] était présente sauf en 2023, au cours desquelles elle a voté contre les travaux prescrits et adoptés) , devenues définitives à défaut de preuve contraire, où le budget prévisionnel de l’année n+ 1 était approuvé.

Sur cette base, au titre des années 2022 à 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges du 1er T 2023, 2eT2023, 3eT2023, 4eT2023, 1er T2024, 2eT 2024, 3eT 2024 et des appels de cotisations sur fonds travaux votés en AG, de novembre 2022 à novembre 2023.

La somme de 4008,33 € réclamée par le SDC dans sa mise en demeure en date du 03/07/2024 y fait suite .

Il ressort du décompte de sommes au nom du défendeur au 14 novembre 2024 une somme à payer de 5787, 86 € égrenant les appels de charges trimestriels restés vains depuis novembre 2022 jusqu’en novembre 2024 et incluant aussi des » frais nécessaires exposés par le syndicat » en précontentieux incombant à la seule Mme [V] en fonction de la loi précitée et qui sont donc à prendre en compte (sept mises en demeure et une mise en demeure avocat) .

Il convient toutefois d’en soustraire les honoraires d’avocat (1200€) qui seront à prendre en compte au titre des frais irrépétible.

Soit 5787, 86 € – 1200 € = 4587,56 €

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que Mme [Z] [V] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur au 14 novembre 2024 , dont la défenderesse ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 4587,56 € correspond aux charges et frais dues par Mme [Z] [V] pour la période du 1er trimestre 2023 jusqu’au 4 eme trimestre 2024.

Ils comporteront donc intérêts aux taux légal à compter du 03/07/2024, date de la mise en demeure, à hauteur de la somme de 4008, 33 € ainsi que sur le surplus à compter de la date de l’assignation le 7 novembre 2024.

II. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé.

III. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré autant par la désorganisation de la trésorerie de la copropriété entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues, que par le silence obstiné à la procédure de Mme [Z] [V], son opposition minoritaire aux différents travaux votés par l’assemblée générale à sa voix défendante traduisant plus qu’une simple résistance au paiement dont pâtit toute la copropriété.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [V], partie succombante, sera condamnée aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [Z] [V] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal constate, tel que facturé à la défenderesse dans son décompte, à hauteur de la somme de 1200 euros .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 3], la somme de 4587,56 € correspond aux charges et frais nécessaires dues par Mme [Z] [V] pour la pèriode du 1er trimestre 2023 jusqu’au 4 eme trimestre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter du 03/07/2024, à hauteur de la somme de 4008, 33 € ainsi que sur le surplus à compter de la date de l’assignation le 7 novembre 2024.

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [Z] [V] aux entiers dépens ;

Condamne Mme [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président