Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 25 juin 2025, n° 23/13892

TJ Paris 25 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Non justification des honoraires de gestion technique
Le tribunal a constaté que la société FEM n'a pas justifié les honoraires de gestion technique, n'ayant pas produit de documents probants pour étayer sa demande.
Rejeté
Absence de preuve du trop-versé
Le tribunal a relevé que la société FEM n'a pas fourni de preuves suffisantes pour justifier le montant allégué comme trop-versé.
Rejeté
Résistance abusive de la société MII
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que les demandes de la société FEM n'avaient pas prospéré, ne justifiant pas la résistance abusive.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 25 juin 2025, n° 23/13892
Numéro(s) :	23/13892
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Véronique BOLLANIAlexis LE LIEPVRE
Cabinet(s) :	FH AVOCATS & ASSOCIESLACOURTE RAQUIN & ASSOCIES
Parties :	La société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU c/ La société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/13892

N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

La société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0176

DÉFENDERESSE

La société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0255

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 octobre 2020, la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU a vendu à la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], cadastré section AL n°[Cadastre 1], pris à bail commercial par diverses sociétés.

L’article 11.11.31.1 de l’acte notarié prévoyait que les loyers en cours des locataires, soit ceux du 4ème trimestre de l’année 2020, seraient répartis entre vendeur et acquéreur en proportion de leur temps respectifs de jouissance.

L’article 11.11.3. 3 de cet acte obligeait l’acquéreur à procéder à la régularisation des charges pour l’année en cours sur la base d’un décompte présentant au crédit les provisions sur charges encaissées et au débit, les charges récupérables constatées, que le vendeur devait établir au plus tard le 31 mars 2021. Ce même article prévoyait que dans l’hypothèse où le solde de ce décompte serait positif, le vendeur en verserait le montant à l’acquéreur et dans l’hypothèse où il serait négatif, l’acquéreur en verserait le montant au vendeur.

Par courrier recommandé du 28 janvier 2021, la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU, ci-après la société FEM, a adressé à la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, ci-après la société MII, un relevé des dépenses de l’immeuble et des sous-sols et la quote-part de chaque locataire, précisant rester en attente de son décompte définitif afin de procéder aux régularisations des versements entre les deux sociétés.

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

Par courriel du 12 février 2021, la société MII a sollicité la production de justificatifs complémentaires et a contesté les charges afférentes aux honoraires de gestion technique, aucun mandat en ce sens n’ayant été inséré dans le dossier de la data-room, ce qu’elle a réitéré dans un courrier recommandé du 4 mars 2021.

En réponse, par courrier recommandé du même jour, la société FEM a adressé à la société MII les justificatifs sollicités et précisé que les honoraires de gestion technique étaient bien intégrés dans les provisions pour charges appelées trimestriellement auprès des locataires.

Par courrier recommandé du 31 mars 2021, elle l’a ensuite mise en demeure de s’acquitter de la somme de 58 508,29 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020.

En réponse, par lettre officielle du 30 avril 2021, la société MII a opposé que la gestion technique de l’immeuble, dont le contrat ne lui avait pas été transmis et ne figurait pas dans la data-room, n’avait pas été déléguée à une société tierce, et que le pourcentage de 4% des sommes quittancées appliqué n’avait aucun fondement contractuel, outre qu’il était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Par courrier du 15 décembre 2021, la société FEM a également demandé à la société MII de lui régler un trop-perçu au titre des loyers encaissés pour le 4ème trimestre 2020 à hauteur de 8 365,69 euros hors taxes.

En l’absence d’issue amiable du litige, la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU a, par exploit d’huissier du 27 octobre 2023, fait assigner la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de remboursement du solde de régularisation des charges de l’année 2020 et du trop-versé de loyers pour le 4ème trimestre 2020.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU demande au tribunal de :

CONDAMNER la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à verser à la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU la somme de 48.756,91€ HT au titre du remboursement du solde de la régularisation des charges sur l’année 2020,CONDAMNER la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à verser à la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU la somme de 8.365,69€ HT au titre du remboursement du trop-versé de loyers pour le 4T 2020,CONDAMNER la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à verser à la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU la somme de 8.568,39euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, somme à parfaire,CONDAMNER la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à verser à la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, ci-après la société MII, demande au tribunal de :

DEBOUTER la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU de l’intégralité de ses demandes, CONDAMNER la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU à payer à la société MOCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS une somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 mai 2025.

A l’audience du 14 mai 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur demande de remboursement du solde du décompte des charges 2020

La société FEM sollicite, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 11.11.3.3 de l’acte de vente, la condamnation de la société MII à lui verser la somme de 48 756,91 euros hors taxes à titre de remboursement du solde du décompte des charges de l’année 2020. Elle précise que le décompte de charges qu’elle a établi affiche un solde négatif de 48 756,91 euros hors taxes, obligeant l’acquéreur à lui reverser ce montant, comprenant les honoraires de gestion technique facturés aux locataires, qui correspondaient à 4% hors taxes des sommes quittancées.

Sur l’absence de transmission du contrat de gestion technique qui lui est opposée en défense, la société FEM réplique que l’ensemble des baux des locataires versés en data-room visent expressément l’existence des charges de gestion technique et notamment celui de la société SQUARENESS et que l’acquéreur s’est déclaré aux termes de l’article 9.1 de l’acte de vente satisfait des informations et de la documentation fournie par le vendeur, en l’espèce les régularisations de charges adressées au locataires pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019 dans lesquelles étaient mentionnés les frais de gestion technique, de sorte que la société MII avait parfaitement connaissance au moment de la vente de l’existence des honoraires de gestion technique correspondant à 4% des sommes quittancées. La société FEM ajoute que tant par l’effet de la clause de subrogation prévue à l’article 10.6.1 de l’acte de vente que par l’effet du transfert légal du contrat de bail, les baux en cours, portés à la connaissance de l’acquéreur, lui ont été automatiquement transmis, l’acquéreur se retrouvant substitué au bailleur pour l’intégralité des clauses du contrat de bail, si bien qu’il ne saurait se soustraire à son obligation de fournir et de facturer les prestations de gestion technique aux locataires au titre de l’article 7 des contrats de bail.

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

Sur le caractère contraire aux dispositions d’ordre public du pourcentage de 4% des sommes quittancées qui lui est également opposé en défense, la demanderesse rappelle que l’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit que le preneur ne doit rembourser au bailleur que les charges correspondantes à la surface qu’il occupe et que c’est précisément le cas puisque les honoraires de gestion technique sont de 4% des loyers facturés aux locataires, eux-mêmes calculés selon la surface réelle prise à bail par chaque preneur. Versant aux débats le mandat de gestion immobilière, qui prouve qu’elle a bien délégué la gestion technique à une société tierce, elle observe qu’aucun des points détaillés dans les missions attribuées au mandataire ne vise la gestion des loyers de l’immeuble, de sorte que les honoraires facturés ne sont pas non plus contraires aux dispositions d’ordre public de l’article R.145-35 du code de commerce. Elle fait d’ailleurs observer que les contrats de bail visent les charges versées en vue d’assurer la gestion de l’immeuble et excluent explicitement les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux.

Sur l’établissement d’un décompte de manière unilatérale qui lui est enfin reproché, la société FEM rappelle qu’elle a demandé le paiement des charges dès le 28 janvier 2021 et précisé rester en attente du décompte définitif de l’acquéreur, qu’elle a fourni les justificatifs que ce dernier a sollicités et retiré du décompte final trois factures qu’il contestait, si bien qu’elle a bien respecté ses obligations au titre de l’article 11.11.3.3 de l’acte de vente.

La société MII conteste devoir des honoraires de gestion technique en fin d’exercice puisqu’ils n’ont jamais été appelés dans les provisions trimestrielles réglées par les locataires, que la data room organisée pour la vente de l’immeuble ne comprenait aucun contrat de mandat de gestion technique et que la reddition de charges pour l’exercice 2019 annexée au dossier de la data room ne faisait pas apparaître de tels honoraires. Elle ajoute que la société FEM ne peut se prétendre créancière d’un solde qu’elle a déterminé unilatéralement et sans son approbation alors que l’article 11.11.3.3 de l’acte de vente stipule que les parties se concerteront pour établir un décompte final et qu’elles n’ont jamais trouvé d’accord sur un décompte final.

En toute hypothèse et après avoir relevé que la demanderesse ne justifie d’aucune facture et d’aucun règlement au titre des honoraires litigieux, la société MII rappelle au visa de l’article R.145-35 du code de commerce que seuls les honoraires de gestion technique des locaux peuvent être répercutés sur les locataires, à l’exclusion des honoraires de gestion administrative et comptable qui sont visés dans le mandat du 2 septembre 2019. Elle fait enfin observer qu’il lui est impossible de vérifier que les charges sont répercutées sur les locataires au prorata de la surface qu’ils occupent, conformément à l’article L.145-40-2 du code de commerce, aucun bail ne mentionnant la superficie louée. En conséquence, elle estime que les honoraires de gestion technique, outre qu’ils ne sont pas justifiés, sont facturés en violation des dispositions d’ordre public des articles L.145-40-2 et R145-35 du code de commerce.

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 11.11.3.3 de l’acte notarié du 22 octobre 2020 intitulé « Régularisation des charges de l’année en cours auprès des Locataires » stipule qu’afin de couvrir les dépenses entre cette date et la fin du trimestre en cours, le somme de 35 384,10 euros a été versée par le vendeur à l’acquéreur, outre que :

« L’acquéreur procédera à la régularisation des charges pour l’année en cours auprès des locataires de telle sorte que le vendeur ne puisse être recherché à cet égard par les locataires.

A cette fin, le vendeur établira au plus tard le 31 mars 2021 un décompte présentant au crédit les provisions sur charges encaissées et au débit les charges récupérables constatées.

Le vendeur adressera à l’acquéreur les documents comptables justifiant de ce décompte.

Durant cette même période, l’acquéreur pourra formuler toute observation sur le décompte produit et les parties se concerteront pour établir un décompte final.

Dans l’hypothèse où le solde de ce décompte serait positif, le vendeur en versera le montant à l’acquéreur.

Dans l’hypothèse où le solde de ce décompte serait négatif, l’acquéreur en versera le montant au vendeur ».

Il résulte des pièces versées aux débats que le 28 janvier 2021, la société FEM a adressé à la société MII, au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020, un relevé des dépenses de l’immeuble et des sous-sols et la quote-part de chaque locataire, précisant être dans l’attente de son décompte définitif.

Le solde de ces dépenses par locataire est négatif et comprend des frais de gestion technique fixés à 4% du loyer annuel.

La société MII soutient notamment que ces honoraires de gestion technique ne seraient pas conformes aux dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce, lequel prévoit que ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

Sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la nature même des honoraires, qui selon la société FEM seraient liés à la gestion administrative, technique et comptable de l’immeuble, ce que la société MII conteste, le tribunal relève que cette dépense n’est pas justifiée par la société FEM.

En effet, cette dernière verse simplement aux débats le mandat de gestion technique qu’elle dit avoir fait annexer à l’acte de vente, ce que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier, ce document n’étant pas expressément visé dans l’acte de vente du 22 octobre 2020.

Elle ne verse ainsi aucune facture de la société ELYSEES MONCEAU IMMOBILIER, mandatée à cet effet le 2 septembre 2019, ni aucun des appels de fonds adressés aux locataires comprenant lesdits honoraires de gestion technique, ce alors même que l’article 11.11.3.3 susvisé lui imposait d’adresser à l’acquéreur les documents comptables justifiant son décompte.

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

Le tribunal observe à titre surabondant :

D’une part, que la société FEM produit seulement quatre contrats de bail commercial alors que l’immeuble vendu est donné à bail commercial à onze sociétés, ce qui ne lui permet pas, là encore, de vérifier le montant des honoraires de gestion technique, calculés au prorata du loyer encaissé, pour chaque locataire,D’autre part, que la société FEM ne produit pas un tableau récapitulatif permettant d’aboutir à la somme sollicitée de 48 756,91 euros hors taxes au titre de la régularisation des charges.

Dans ces conditions, le montant des honoraires de gestion technique n’est pas justifié, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de la société FEM de remboursement du solde du décompte des charges pour l’année 2020, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner ses développements sur le transfert des contrats de bail.

Sur la demande de remboursement du trop-versé de loyers au titre du 4ème trimestre 2020

La société FEM sollicite également, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 11.11.3.1 de l’acte de vente, la condamnation de la société MII à lui verser la somme de 8 365,69 euros à titre de remboursement du trop-versé de loyers pour le 4ème trimestre 2020. Elle expose que la société MII était en droit de percevoir 71/92ème des loyers en cours des locataires, ayant acquis le bien le 22 octobre 2020, soit la somme de 255 329,57 euros hors taxes, mais qu’elle lui a versé la somme totale de 263 695,26 euros hors taxes, ce qui représente un trop-perçu pour l’acquéreur de 8 365,69 euros hors taxes.

La société MII s’interroge sur la valeur probante du décompte versé en demande sans autre justificatif de la créance alléguée.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 11.11.3.1 de l’acte notarié du 22 octobre 2020 intitulé « Comptes de Loyers » stipule que « (5) les loyers en cours seront répartis entre Vendeur et Acquéreur en proportion de leurs temps respectifs de jouissance compte tenu de la date de transfert.

Le vendeur a établi un état à la date du 21 octobre 2020 des loyers en cours encaissés demeuré ci-annexé (annexe n°15 : Etat des loyers en cours encaissés par le vendeur).

Le Vendeur a versé à l’Acquéreur la quote-part de ces loyers revenant à l’Acquéreur soit la somme de 226 149,71 euros. Ce versement est opéré ce jour par la comptabilité notariale. L’Acquéreur reconnaît ce versement et en donne quittance au Vendeur.

(6) Le Vendeur remettra directement à l’Acquéreur la quote-part des Loyers en cours qu’il encaisserait depuis la date de l’état ci-annexé dans un délai maximum de dix jours ouvrés de leur paiement.

(7) L’Acquéreur remettra directement au Vendeur la quote-part des Loyers en cours qu’il encaisserait dans un délai maximum de dix jours ouvrés de leur paiement.

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/13892 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23DC

(8) Dans l’hypothèse où le Vendeur encaisserait un prochain loyer payable à terme d’avance comme tout loyer et provision afférent à la période de jouissance de l’acquéreur, il en versera la totalité du montant à l’Acquéreur.

(9) Dans l’hypothèse où l’Acquéreur encaisserait un prochain loyer payable à terme d’avance comme tout loyer et provision afférent à la période de jouissance du vendeur, il en versera la totalité du montant au Vendeur ».

La société MII étant devenu propriétaire le 22 octobre 2020, elle a le droit à 71/92èmes des loyers encaissés au titre du 4ème trimestre 2020.

Il résulte de l’article 11.11.3.1 susvisé que la somme de 226 149,71 euros a déjà été versée par le vendeur à l’acquéreur le jour de la vente.

S’il résulte des relevés bancaires de la société FEM des 30 novembre et 31 décembre 2020 que cette dernière a versé à la société MII la somme de 37 023,33 euros le 19 novembre 2020 et celle de 522,22 euros le 14 décembre 2020, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier si ces sommes correspondent ou non à un trop-versé.

En effet, l’état des loyers encaissés pour le 4ème trimestre 2020 à la date de la vente, unilatéralement établi par la société FEM, dont il ressort qu’une somme de 330 849,58 euros aurait été encaissée par ses soins, n’est étayée d’aucune autre pièce permettant au tribunal de vérifier le montant des loyers réellement encaissés par la société FEM postérieurement à la vente.

Dans ses conditions, sa demande de remboursement d’un trop-perçu sera rejetée.

***

Les demandes de remboursement de la société FEM n’ayant pas prospéré, il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société FEM sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la société MII la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU de condamnation de la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui verser la somme de 48 756,91 euros hors taxes au titre du remboursement du solde de la régularisation des charges pour l’année 2020,

REJETTE la demande de la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU de condamnation de la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui verser la somme de 8 365,69 euros hors taxes au titre du remboursement du trop-versé de loyers pour le 4ème trimestre 2020,

REJETTE la demande de la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU de condamnation de la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui verser la somme de 8 568,39 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU aux entiers dépens,

CONDAMNE la société FINANCIERE ELYSEES MONCEAU à payer à la société MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Juin 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI