TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/57999

N° Portalis 352J-W-B7I-C6IM3

N° : 5

Assignation du :

19 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [G] [N]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Monsieur [U] [D]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentés par Maître Estelle DUPUY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SDC DU [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice de Cabinet O’REAL

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1193

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Madame [N] et Monsieur [J] sont propriétaires, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5], d’un local à usage d’habitation situé au 6e étage.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis en application de la loi du 10 juillet 1965.

Se prévalant de l’existence d’un sinistre affectant la structure de l’immeuble et lui causant un trouble de jouissance, Madame [N] et Monsieur [J] ont, par exploit délivré le 19 novembre 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

Condamner le défendeur à lui verser les sommes suivantes :2202,86 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice de jouissance pour la période du 29 avril 2022 au 13 février 2023,26619,84 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice de jouissance pour la période du 14 février 2023 au mois de juin 2026,1956 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice au titre des frais de relogement,29397,39 € au titre des frais de remise en état,Condamner sous astreinte le défendeur à procéder aux travaux de remise en état nécessaires sous astreinte,2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,Dispenser les demandeurs de toutes participations à la dépense commune des frais de procédure en leur qualité de copropriétaire,L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2025 pour la première fois. AU cours de cette audience, le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a sollicité le renvoi en indiquant avoir été saisi que très récemment du dossier.

Madame [N] et Monsieur [J] se sont opposés à la demande de renvoi.

Cette demande de renvoi a été rejetée au regard de la date de délivrance de l’assignation, le 19 novembre 2024 qui laissait donc trois mois pour le défendeur pour préparer sa défense et se rapprocher d’un avocat. Ce délai est plus que raisonnable pour préparer sa défense et un renvoi ne saurait être ordonné au seul motif de la saisine tardive par le défendeur de son conseil.

Ainsi l’affaire a été retenue et plaider en présence du conseil de chacune des parties.

Madame [N] et Monsieur [J], par la plaidoirie de son conseil, ont indiqué que l’assemblée générale des copropriétaires avait voté le 27 novembre 2024, les travaux qu’ils sollicitent dans son assignation et que ces travaux devaient se terminer le 15 août 2025. S’agissant de leurs prétentions, Madame [N] et Monsieur [J] ont indiqué qu’ils modifiaient leurs demandes et abandonnent leur prétention au titre des travaux sous astreinte. Par ailleurs, ils réduisent leur demande au titre du préjudice de jouissance à une durée de 10 mois au total au regard du planning des travaux et des aléas présents dans tout chantier (soit un montant de 16637,40 €). Pour le surplus, les demandent sont conformes à celles décrites dans l’assignation.

Dans ses observations orales à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a indiqué ne formuler aucune observation et s’en rapporter s’agissant de la prétention au titre du préjudice de jouissance du 29 avril 2022 au 13 février 2023 mais contester le mode de calcul pour la période postérieure en ce qu’une aggravation de la situation n’est pas suffisamment établie au regard des pièces produites. Il sollicite également que seule la période de travaux soit retenue pour le préjudice à venir. S’agissant des frais de travaux, il soutient que ces frais ont déjà été pris en charge par l’assureur et soutient que les que les frais de déménagement et d’huissier ne sont pas nécessaires et ne saurait donc donner lieu à une condamnation provisionnelle.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé, des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développements à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, " le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Sur la demande relative au préjudice de jouissance du 29 avril 2022 et 13 février 2023En l’espèce, il n’est pas contestable que Madame [N] et Monsieur [J] subissent depuis l’été 2021, un dégât des eaux affectant son lot privatif.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne conteste pas que ce dégât des eaux a pour origine un défaut affectant la toiture de l’immeuble, partie commune. Ainsi dès le 3 novembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de réfactions qui ne seront jamais exécutés.

Il ressort des différentes photos envoyées par courriel dont le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne conteste pas l’authenticité, qu’au cours de l’année 2022, le défaut d’étanchéité a eu des conséquences importantes sur le lot des demandeurs avec des fuites importantes au niveau du plafond, des fenêtres et la nécessité d’installer des seaux à plusieurs endroits de l’appartement.

Le préjudice de jouissance en lien avec ce dégât des eaux apparaît dès lors non sérieusement contestable. De la même façon, l’origine de ce dégât des eaux n’apparaît pas non plus sérieusement contestable en ce que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a pu reconnaître que l’origine de ces fuites se situaient dans la toiture de l’immeuble.

Ainsi il repose donc, de façon non sérieusement contestable, sur le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) une obligation d’indemniser Madame [N] et Monsieur [J] de ce préjudice.

S’agissant du quantum, Madame [N] et Monsieur [J] propose d’évaluer son préjudice provisionnel sur cette période à hauteur de 20% de la valeur locative estimé à 32,3 € par m².

S’agissant du montant de la valeur locative, celle-ci sera retenue comme base de calcul au regard de la production d’une estimation de la valeur locative vis la plateforme officielle d’encadrement des loyers et de l’absence de contestation soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Sur la perte de jouissance, la proposition d’une fixation à hauteur de 20% de la valeur locative apparaît également adaptée au regard des pièces produites établissant l’importance du dégât des eaux et les conséquences nécessaires qu’il a eu concernant la jouissance de ce lot.

Sur la fixation du montant provisionnelle mensuelle due en raison de ce préjudice

32,3 € par m² x 34,1 m² = 1101,43 € x 20% = 220,86 € mensuel

Madame [N] et Monsieur [J] sollicitent qu’à compter du 13 février 2023, ce préjudice de jouissance soit fixé à 30% de la valeur locative au regard de l’installation d’étais supplémentaires dans le salon. S’il ressort du constat d’huissier du 7 février 2023 que des étais ont effectivement été installés, ceux-ci concernent une partie circonscrite de l’appartement et leur seule présence ne saurait avoir pour conséquence, en l’absence d’autre élément, d’aggraver le préjudice de jouissance.

Au surplus, il sera également relevé que la seule production d’un constat d’huissier postérieure à l’installation d’étais sans élément de comparaison antérieure ne peut suffire pour établir une aggravation de la situation.

Ainsi le préjudice de jouissance mensuel fixé pour la période du 29 avril 2022 au 13 février 2023 à : 220,86 € x 9,5 mois : 2092,72 €.

Sur la demande de préjudice de jouissance totale à compter du 13 février 2025

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. »

Madame [N] et Monsieur [J] sollicite une indemnisation intégrale de son préjudice pour la période de travaux voté en assemblée générale en date du 27 novembre 2025 sur une période de 10 mois.

Sur le principe du préjudice, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que les travaux ont pour objet la réfaction de la toiture au niveau de l’appartement de Madame [N] et Monsieur [J].

De tels travaux, alors que l’appartement de Madame [N] et Monsieur [J] se situent sous les toits, vont nécessairement rendre impossible toute jouissance des lieux et ce pendant l’intégralité de la période de travaux relatif à la toiture.

Ainsi, l’obligation pour le syndicat de l’immeuble d’indemniser Madame [N] et Monsieur [J] du préjudice de jouissance apparaît établi de façon non sérieusement contestable.

Sur le montant due, Madame [N] et Monsieur [J] sollicite que ce montant soit fixé à hauteur des mensualités de son prêt immobilier utilisée pour acheter le bien. Or il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice de jouissance et le montant du prêt immobilier dont ils doivent assumer la charge.

Ce préjudice de jouissance à titre provisionnelle, comme pour la période antérieure, sera calculée à partir de la valeur locative soit 32,3 € x 34,1 m² = 1101,43 € par mois.

Sur la période à indemniser, il ressort du calendrier de travaux communiqué par Madame [N] et Monsieur [J] dans le cadre d’une note en délibéré que la partie relative aux travaux de réfaction de la toiture s’étale sur une période de 4 mois. Le surplus des travaux est relatif au ravalement de la façade, dès lors il ne saurait donner lieu à une indemnisation provisionnelle dans le cadre du présent litige.

Par ailleurs, si des événements sont toujours susceptibles de prolonger la durée du chantier, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se fonder sur des éventualités pour fixer une provision.

Au regard de ces éléments, le préjudice de jouissance provisionnelle pour la période de travaux qui intéresse le présent litige, doit être fixé à la somme de 1101,43 € x 4 mois = 4405,72 €.

Sur la demande de provision au titre des frais de relogement et des frais d’huissierS’agissant des frais de relogement, au regard de l’étendue du dégât des eaux subis et l’impact qu’il a eu sur la jouissance de l’appartement, les frais de relogement doivent être considérée comme en lien direct avec ledit dégât des eaux et ce de façon non sérieusement contestable au regard des pièces produites.

Ainsi conformément au devis communiqué par le demandeur, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1560 € à ce titre.

En revanche, s’agissant des frais d’huissier, ceux-ci n’apparaissent pas liés de façon non sérieusement contestable au fait dommageable de telle sorte que la demande de provision sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre des frais de travaux réparatoires, En l’espèce, Madame [N] et Monsieur [J] produit deux devis de travaux de réfactions :

Devis dressé par Jarente Freres du 5 juillet 2024 pour un montant de 17 244,59 € relatif à des travaux de réfaction du sous-plafond, d’électricité, de peinture et parquet,Devis dressé par [Adresse 9] du 12 juillet 2024 de 12 152,80 € relatif à la réfaction des corniches et moulures, sous plafonds ou faux plafonds.S’il est incontestable, au regard du constats d’huissier et des photos produites, que le dégât des eaux a eu des conséquences sur le lot de Madame [N] et Monsieur [J] et va nécessiter des travaux de réparation, il doit être relevé que Madame [N] et Monsieur [J] ne produit au soutien de sa demande que deux devis sans avis techniques relatif à leur nécessité respective. Il n’est produit aucune pièce permettant au juge des référés d’établir avec l’évidence requise, l’étendue des désordres causés par le dégât des eaux.

Ainsi, au regard des pouvoirs du juge des référés, qui doit se limiter à ce qui est établi avec suffisamment de clarté, le montant de la provision sera limité à une somme de 5000 € pour les coûts des travaux de réparation.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est en outre pas inéquitable de le condamner à verser aux demandeurs la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs seront exonérés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré prorogé, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à Madame [N] et Monsieur [J], les sommes provisionnelles suivantes :

2092,72 € pour le préjudice de jouissance du 29 avril 2022 au 13 février 2023, 4405,72 € pour le préjudice de jouissance pour la période des travaux de réfaction de la toiture, 1560 € pour les frais de déménagement, 5000 € au titre des frais travaux de réfactions,DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes provisionnelles,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

DISPENSONS Madame [N] et Monsieur [J] de toute participation aux frais de procédures en lien avec la présente instance, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELONS que la présente décision est de droit revêtu de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 10] le 19 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU