Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 29 avril 2025, n° 24/06343

TJ Paris 29 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant la qualité de copropriétaire de Mme [U] [M] et l'existence d'un solde débiteur, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Frais nécessaires pour le recouvrement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que les frais engagés étaient nécessaires et inhabituels, justifiant ainsi le rejet de cette demande.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'une mauvaise foi ou d'un préjudice distinct du retard de paiement, entraînant le rejet de la demande.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais non compris dans les dépens, accordant ainsi une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 29 avr. 2025, n° 24/06343
Numéro(s) :	24/06343
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BENSUSSAN
Cabinet(s) :	DOLLA-VIAL & ASSOCIES
Parties :	son syndic le cabinet GERARD SAFAR sis [ Adresse 3 ], Syndicat des copropriétaires de la résidence “ [ 7 ] ” sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [G] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NPT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet GERARD SAFAR sis [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDERESSE

Madame [U] [M]

demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NPT

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [M] est propriétaire des lots n° 1277 et 2044 dans l’immeuble situé [Adresse 5] et du lot n°1883 dans l’immeuble situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sis [Adresse 1] et [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [U] [M] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5920,61 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, charges du 3è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de la première mise en demeure restée infructueuse, 786 euros au titre des frais nécessaires, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses demandes en ayant fait signifier à Mme [U] [M] de nouvelles conclusions et sollicite sa condamnation au paiement des sommes de :

2810,96 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date des conclusions, 540 euros au titre des frais nécessaires, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires visées ci-dessus et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [U] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Mme [U] [M],un historique de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 3 janvier 2025, faisant apparaitre un solde débiteur de 4266,11 euros dont 1605,15 euros de frais, les appels de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2023, 18 avril 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, les mises en demeure du 11 décembre 2023 et du 11 mars 2024 dont l’envoi n’est pas justifié, la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2024

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2260,96 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 3 janvier 2025 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Mme [U] [M] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 540 euros se décomposant comme suit : 450 euros de frais du syndic de transmission du dossier et 90 euros de frais de transmission de mise en demeure à avocat.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il convient de relever que Mme [U] [M] a effectué un paiement de 6256,61 euros le 25 juillet 2024. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [M], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort ;

CONDAMNE Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sis [Adresse 1] et [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, la somme de 2260,96 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 3 janvier 2025 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sis [Adresse 1] et [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GERARD SAFAR, de sa demande en paiement des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sis [Adresse 1] et [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la cabinet GERARD SAFAR, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente