TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/06351 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NAHA

AFFAIRE :

[O]

C/

[S]

JUGEMENT contradictoire du 05 MAI 2025

Copies :

— M. [O]

— Mme [S]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [W], [K] [O]

né le 04 Décembre 1973 à MARSEILLE (13000)

de nationalité Française

242 avenue Salvador Alliende

83500 LA SEYNE-SUR-MER

comparant en personne

à

DÉFENDEUR :

Madame [F] [S]

17 avenue Antonio GRAMSCI

83500 LA SEYNE-SUR-MER

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [S] a loué à Monsieur [H] [O], à usage d’habitation, un appartement sis Les Romarins – 159 Avenue Rosa Luxembourg – 83500 LA-SEYNE-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 625,00 euros, outre les charges d’un montant de 75,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 645,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 14 février 2020 et un état des lieux de sortie le 11 novembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 janvier 2024, Madame [F] [S] a refusé de restituer au locataire le dépôt de garantie, faisant état d’un arriéré de loyers et de dégradations locatives.

Le 06 février 2024, Monsieur [H] [O] a saisi le conciliateur de justice.

Le 14 octobre 2024, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat d’échec de la conciliation.

Par requête du 08 novembre 2024 enregistrée au greffe sous le numéro RG 24/06351, Monsieur [H] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection de Toulon afin d’obtenir la condamnation de Madame [F] [S] à lui payer la somme de 492 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie.

Par requête du 27 décembre 2024 enregistrée au greffe sous le numéro RG 25/00103, Monsieur [H] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection de Toulon afin d’obtenir la condamnation de Madame [F] [S] à lui payer la somme de 451,91 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie.

Les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle les parties ont comparu en personne.

A l’audience, Monsieur [H] [O] précise qu’il sollicite la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 451,91 euros conformément à sa seconde requête. Il conteste l’existence de dégradations locatives. Il reconnaît devoir les loyers, calculés prorata temporis, correspondant à son occupation jusqu’au 11 novembre 2023, soit la somme 261,65 euros. Il n’explique pas la différence entre la somme dont il sollicite le remboursement (451,91 euros) et celle résultant du calcul à faire correspondant à ses demandes (645 – 261,65 = 383,55 euros). Il indique néanmoins être d’accord avec ces derniers chiffres.

Madame [F] [S] s’oppose à cette demande en raison de l’arriéré locatif et au motif que l’état de lieux de sortie fait apparaître des dégradations locatives, pour la reprise desquelles elle produit un devis de remise en état d’un montant de 1 700 euros, supérieur au dépôt de garantie. Elle précise qu’elle n’entend pas former de demande reconventionnelle.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la jonction

Il convient pour une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros 25/00103 et RG 24/06351, l’affaire étant jugée sous ce dernier numéro.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, Monsieur [H] [O] justifie avoir respecté les formalités de l’article 750-1 du code de procédure civile, en ce qu’il a saisi le conciliateur de justice le 06 février 2024 de son différend, en dépit du fait que ladite conciliation n’ait pas prospéré. Sa demande est donc recevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 446-1 du code de procédure civile dispose que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur [H] [O], qui a versé un dépôt de garantie d’un montant de 645,00 euros conformément au bail et qui a quitté les lieux aux termes d’un état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 11 novembre 2023, n’a pas obtenu la restitution dudit dépôt dans les délais prévus, en l’occurrence le délai de deux mois étant donné que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] reconnaît devoir un arriéré locatif de 261,65 euros correspondant à son occupation du logement jusqu’au 11 novembre 2023.

Cette somme doit par conséquent être déduite du montant du dépôt de garantie dont il sollicite la restitution.

Sur les dégradations et réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 14 février 2020. Sur ce document, ont été portées en marge diverses mentions correspondant à l’état des lieux de sortie. Le document ainsi annoté, signé par les parties à la date du 11 novembre 2023, est établi contradictoirement.

En outre, Madame [S] produit un devis établi le 09 janvier 2024 par la SAS LGPM qui liste les réparations suivantes :

Dans la cuisine :

mise en œuvre d’un joint silicone sur le plan de travail (70 euros HT),remplacement du robinet de l’évier (110 euros HT),remplacement d’une porte de façade d’un meuble de cuisine (95 euros HT),remplacement d’une plaque à induction (300 euros HT),Dans la salle de bains :

mise en œuvre d’un joint silicone autour de la baignoire (70 euros HT),remplacement du robinet de la baignoire (125 euros HT),remplacement de la paroi de baignoire (220 euros HT),Dans le hall d’entrée :

application de deux couches de peinture blanche en partie hall d’entrée (360 euros HT),pose d’une étagère dans le placard du hall d’entrée (55 euros HT),Dans les toilettes :

remplacement d’un wc (170 euros HT).

Il résulte des mentions portées contradictoirement sur l’état des lieux de sortie le 11 novembre 2023, que certains des postes ci-dessus énoncés sont consécutifs à l’usure normale des lieux et ne justifient pas une réparation ou un remplacement imputable au locataire. Il en est ainsi pour :

Dans la cuisine :

mise en œuvre d’un joint silicone sur le plan de travail (mention en marge : « usure »),remplacement du robinet de l’évier (mention en marge : « non fixé usure »),Dans la salle de bains :

remplacement de la paroi de baignoire (mention en marge : « usure saleté ? calcaire »),remplacement du robinet de la baignoire (mention en marge : « rayure usage »),Dans les toilettes :

remplacement d’un wc (mentions en marge pour la cuvette en grès émaillé : « usure délavé ») ; de plus, les autres éléments du wc (abattant, chasse d’eau, réservoir grès robinet d’eau) sont mentionnés sans modification par rapport à l’état des lieux d’entrée.

En outre l’application de deux couches de peinture blanche en partie hall d’entrée pour un montant de 360 euros HT n’est pas non plus justifiée. En effet, sont mentionnés sur l’état des lieux de sortie « une trace de peinture et des trous rebouchés », sur un pan de mur, le reste étant restitué neuf comme à l’entrée dans les lieux.

Sont en revanche justifiés :

Dans la cuisine :

le remplacement de la porte de façade d’un meuble de cuisine pour 95 euros HT, l’état des lieux de sortie faisant apparaître des traces de peinture sur cet élément, neuf à l’origine,le remplacement de la plaque à induction pour 300 euros HT, l’état des lieux de sortie faisant apparaître des « rayures profondes », qui dépassent un usage normal,Dans la salle de bains :

le remplacement du joint silicone autour de la baignoire pour 70 euros HT, l’état des lieux de sortie mentionnant que celui-ci, en bon état à l’origine, est « abîmé »,Dans le hall d’entrée :

la pose d’une étagère dans le placard du hall d’entrée pour 55 euros HT, l’état des lieux de sortie mentionnant que l’étagère, neuve à l’entrée dans les lieux, est « abîmée ».

Sur le montant de la créance

En définitive, au regard des développements ci-exposés, le compte à faire entre les parties est le suivant :

Dépôt de garantie : + 645 euros

à déduire arriéré locatif : – 261,65 euros

à déduire réparations locatives : – 572 euros (95,00 + 300,00 + 70,00 + 55,00 + TVA 10%),

solde : – 188,65 euros.

Il résulte de ce qui précède que le solde étant en faveur du bailleur, Monsieur [H] [O] n’est pas fondé à solliciter le remboursement de son dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu de le débouter de sa demande.

Sur les dépens

Monsieur [H] [O], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au visa de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/00103 et RG 24/06351, qui seront jugées sous ce dernier numéro ;

DEBOUTE Monsieur [H] [O] de sa demande aux fins de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT