TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06711 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6W

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son syndic la société ELORIAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2067

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025

Délibéré le 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 14 mars PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06711 – N° 352J-W-B7I-C6U6W

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] a fait assigner Monsieur [G] [P] copropriétaire des lots 12 et 59 en paiement des sommes suivantes:

—  4021,53 euros représentant les charges de copropriété impayées, ce avec intérêts à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 2719,09 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1652,4 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [G] [P] assigné à étude n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Monsieur [G] [P], à qui l’assignation n’a pas été remise à personne, n’ayant pas comparu, mais la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 12] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [P],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 24 mars 2021, 12 janvier 2022, et 19 juin 2023 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— le grand livre du syndic, les relevés individuels de charges, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance au 1er octobre 2024, provisions 4ème trimestre 2024 incluses,

— une sommation de payer en date du 14 décembre 2023 la somme principale de 2410,57 euros hors frais.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [G] [P].

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus en l’espèce les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires.

De même, les lettres de relance envoyées avant la mise en demeure du 18 août 2023 par lettre recommandée avec avis de réception ne relèvent pas des frais nécessaires et il y a lieu d’écarter le coût d’une lettre de relance compte tenu du nombre de lettres envoyées dans un court laps de temps.

Il est précisé enfin en réponse au syndicat des copropriétaires que s’agissant de frais non nécessaires engagés par le syndicat par l’intermédiaire du syndic, le préjudice financier résultant pour le syndicat de ces frais écartés de sa demande en paiement ne relève pas de la faute du copropriétaire.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à hauteur de la somme de 3502,51 euros, avec intérêts légaux à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 2410,57 euros et de l’assignation pour le surplus,

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 199,01 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, représentant le coût de deux mises en demeure et de la sommation de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Monsieur [G] [P] sera tenu de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 12] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Monsieur [G] [P], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [G] [P] devra les supporter à hauteur de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 1] les sommes suivantes :

—  3502,51 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2024, provisions 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts légaux à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 2410,57 euros et de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts,

—  199,01 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts,

—  200 euros à titre de dommages-intérêts,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]) la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT