TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [J]

Copie conforme délivrée

le :

à :Fondation CASIP-COJASOR

Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Pauline DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00456 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XVK

N° MINUTE :

6/25

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

Société PARIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [Z], épouse [D], demeurant [Adresse 8], représentée par M^e Pauline LASTEYRIE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire :#G0013

Fondation CASIP-COJASOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 5] – Chez Madame [J] [B] – [Localité 4]

représenté par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00456 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XVK

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 5] – Chez Madame [J] [B] – [Localité 4]

représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat sous seing privé prenant effet le 10/09/1997, la SAGI, aux droits de laquelle vient l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 9]), a donné à bail à [V] [J] un appartement sis [Adresse 7]

Par avenant du 20/03/2008, et suite au décès de [V] [J], [U] [K] veuve [J] demeurait seule titulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 26/12/2023 à étude, le 28/12/2023 à domicile, le 28/12/2023 à étude et le 28/12/2023 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a respectivement assigné la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle de [U] [K] veuve [J], [U] [K] veuve [J], [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1728 et 1741 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— juger valable le congé donné par [U] [K] veuve [J] et que le bail s’est trouvé résilié en date du 17/04/2023 ;

subsidiairement, juger que [U] [K] veuve [J] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et a illicitement cédé son droit au bail à [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [U] [K] veuve [J] et ce à ses torts exclusifs ;

— ordonner l’expulsion immédiate de [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D], et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— supprimer au profit des défendeurs le bénéfice du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde-meubles aux frais risques et périls des défendeurs ;

condamner in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer majoré de 30%, outre les charges, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à payer la somme de 17598,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2023 incluse, selon décompte arrêté au 14/12/2023 ;

— condamner in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant les frais de constat.

L‘affaire était appelée à l’audience du 28/02/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avec calendrier de procédure avant d’être examinée à l’audience du 05/09/2025.

L’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 8860,26 euros et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

[O] [D] et [P] [Z] épouse [D], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— juger que [U] [K] veuve [J] est seule locataire en titre du logement ;

— juger que le congé délivré par [U] [K] veuve [J] leur est inopposable ;

— juger que [U] [K] veuve [J] reste tenue au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner [U] [K] veuve [J] au paiement de la dette locative d’un montant de 17598,61 euros ;

— subsidiairement, accorder des délais de paiement de 24 mois ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

— laisser à chacun la charge de ses propres dépens ;

— écarter l’exécution provisoire pour les seuls chefs de jugement prononcés à leur encontre.

[U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, régulièrement avisées, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’affaire était mise en délibéré au 20/11/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par la locataire

En application des articles 496 et suivants du code de procédure civile, un majeur protégé ne peut effectuer des actes d’administration et de disposition portant sur les immeubles et les biens, seul son tuteur ayant cette capacité.

En l’espèce, et comme le soulève [O] [D] et [P] [Z] épouse [D], [U] [K] veuve [J] a été placée sous tutelle selon décision du 25/11/2022.

Dès lors, elle ne disposait pas de la capacité juridique pour délivrer seule un congé à son bailleur le 04/01/2023 et résilier son bail d’habitation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH tendant à faire valider le congé délivré par la locataire.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’occupation et cession illicite du bail

Aux termes de l’article 8 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de décision du juge des tutelles du 25/11/2022 et de la sommation interpellative du 16/05/2023 qu'[U] [K] veuve [J] réside en EPHAD.

Selon une jurisprudence constante, le placement en EPHAD et les hospitalisations d’une locataire ne peuvent être assimilés à des abandons du logement. Par ailleurs, dans le cas du présent litige, l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH ne produit aucune attestation de la FONDATION CASIP-COSAJOR permettant de savoir si le placement en EPHAD est temporaire ou définitif, et si un retour au domicile est envisagé.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu à l’encontre de [U] [K] veuve [J] un manquement à l’obligation d’occuper le logement 8 mois par an.

S’agissant de l’interdiction de céder le bail, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] la contestent et assurent être hébergés à titre gratuit par [U] [K] veuve [J] depuis le 30/10/2022.

Néanmoins, [U] [K] veuve [J] n’a jamais informé l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH de cet hébergement, qui ne concerne par ailleurs pas des membres de sa famille. Aussi, dès le 25/11/2022, une mesure de tutelle a été ouverte à l’égard de [U] [K] veuve [J], de sorte qu’elle n’était plus en mesure d’accorder un hébergement à titre gratuit à [O] [D] et [P] [Z] épouse [D]. De plus, l’extrait de décision du 25/11/2022 indique une domiciliation de [U] [K] veuve [J] en EPHAD, et il ne ressort d’aucune pièce que [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] ont occupé le logement en même temps que [U] [K] veuve [J].

L’absence d’occupation commune du bien résulte également de la sommation interpellative du 16/05/2023, dans laquelle le commissaire de justice indique avoir contacté le frère de [U] [K] veuve [J] qui assure que l’installation dans le logement de sa sœur par [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] a eu lieu après les hospitalisations et le placement en EPHAD. Elle résulte également du procès-verbal de constat du 20/07/2023. Les attestations d’hébergement produites par [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] mettent également en évidence une domiciliation en EPHAD de [U] [K] veuve [J].

Or, et comme le soulève l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH, un hébergement de tiers sans occupation effective du logement par la locataire est en réalité une cession de bail. Cette cession de bail n’a jamais été autorisée par le bailleur.

Dans ces conditions, l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH est bien fondé à invoquer la cession illicite du bail. Ce manquement aux obligations est grave, en ce qu’il a duré pendant plusieurs années.

Dès lors, l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH est bien fondé à solliciter la résiliation pour manquement grave.

Par conséquent, la résiliation judicaire du bail sera prononcée à compter de la cession du bail, à savoir le 30/10/2022, étant relevé qu’à cette date, la mesure de protection n’était pas ouverte et que [U] [K] veuve [J] disposait dès lors de l’entière capacité pour céder son bail de manière illicite.

A défaut de départ volontaire à compter de la signification de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion du logement de [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D], ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de supprimer le bénéfice du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH ne mettant pas en évidence une mauvaise foi de la part des défendeurs.

Sur la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] justifient de règlements importants ayant permis une diminution de la dette entre l’assignation et la date d’audience. Ils justifient également d’une demande de SIAO formulée le 09/01/2024, soit quelques semaines après la réception de l’assignation. Ils ont trois enfants mineurs à charge.

Eu égard à ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] et de leur accorder un délai courant jusqu’au 31/07/2026 inclus pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire qu'[U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] seront redevables in solidum à son égard d’une indemnité d’occupation, à compter du 31/10/2022 (lendemain de la date de résiliation du bail), et jusqu’à libération effective des lieux constituée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation, le demandeur ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer augmenté des charges.

Sur la dette locative

L’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH sollicite la condamnation in solidum de [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à régler la somme de 8860,26 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 19/08/2025, août 2025 inclus. Le demandeur produit le décompte locatif actualisé.

[O] [D] et [P] [Z] épouse [D] contestent être redevables de la dette locative, soutenant que seule [U] [K] veuve [J] était seule titulaire du bail.

Toutefois, le bail ayant été résilié judiciaire à compter du 30/10/2022 à minuit, soit du 31/10/2022, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] sont tenus au paiement de l’indemnité d’occupation au même titre que [U] [K] veuve [J], tous trois ayant la qualité d’occupant sans droit ni titre du logement.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit que la dette locative en cours est entièrement constituée des indemnités d’occupations échues entre le 31/10/2022 et le 19/08/2025.

Il convient en conséquence de condamner in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D], à régler la somme de 8860,26 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] justifient de règlements importants ayant permis une diminution de la dette entre l’assignation et la date d’audience. [O] [D] déclare un revenu mensuel de 1400 euros par mois.

Il convient dès lors d’accorder à [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] un échelonnement de la dette sur 24 mois pour apurer la somme due, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

[U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance incluant le coût du procès-verbal de constat du 20/07/2023.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH, d’une part, et [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, d’autre part, sur le logement sis [Adresse 6], à compter du 30/10/2022 à minuit ;

ACCORDE à [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] un délai supplémentaire courant jusqu’au 31/07/2026 inclus pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ d'[U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] des lieux, l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH pourra procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sursis à exécution durant la trêve hivernale s’appliquent ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à payer à l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à payer à l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH la somme de 8860,26 euros, correspondant aux indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 19/08/2025, août 2025 inclus ;

AUTORISE [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 369 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de non-respect par [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 9] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [U] [K] veuve [J], représentée par la FONDATION CASIP-COJASOR en qualité de tutelle, [O] [D] et [P] [Z] épouse [D] aux dépens de l’instance incluant le coût du procès-verbal de constat du 20/07/2023 ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 20 novembre 2025

La Greffière La Juge