TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 21/07794

N° Portalis 352J-W-B7F-CUSTY

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre DE PLATER de la SELARL PDPAVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0395

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [D], [K], [I] [O] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés tous deux par Maître Hélène PEIFFER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1877

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Astrid JEAN, greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 15 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/07794 – N° Portalis 352J-W-B7F-[Localité 6]

DEBATS

A l’audience collégiale du 06 mars 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 13 juillet 2018, faisant suite à une promesse synallagmatique de vente du 26 avril 2018, M. [H] [B] et Mme [D] [O] épouse [B] (ci-après les époux [B]) ont vendu à Mme [M] [C] le lot n° 103 correspondant à un appartement au premier étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un prix de 345 000 euros.

Se plaignant de désordres majeurs affectant le bien vendu et découverts au mois d’août 2018, à l’occasion de travaux, Mme [M] [C] a alerté le syndicat des copropriétaires et par lettre recommandée avec avis de réception du 24 septembre 2018, elle a vainement mis en demeure les vendeurs de lui donner leur accord pour une annulation extrajudiciaire de la vente et de lui proposer une indemnisation.

A l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2018, des travaux de reprise du plancher haut de l’appartement de Mme [M] [C] ont été votés.

Par acte du 3 décembre 2018, Mme [M] [C] a fait assigner les époux [B] et d’autres défendeurs devant le juge des référés de ce tribunal afin d’ordonner une expertise judiciaire.

Par décision du 6 février 2019, le juge des référés a désigné M. [F] [V], expert, aux fins, pour l’essentiel, d’examiner les désordres allégués, de les décrire, d’en rechercher les causes et d’indiquer les travaux propres à y remédier.

L’expert a déposé son rapport le 19 décembre 2019. Il constate essentiellement :

— en façade côté cour, une importante attaque parasitaire des pans de bois composant la structure du mur, lequel est en état de dégradation très avancé,

— de nombreuses fissures au plafond, de larges traces d’humidité, un état de corrosion avancé des solives métalliques composant la structure du plafond, un fléchissement des poutrelles du plafond.

A l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2020, des travaux de ravalement de façade côté cour du bâtiment B de la copropriété ont également été votés.

Par ordonnance du 8 janvier 2021, le juge des référés de ce tribunal a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Mme [M] [C].

Par exploits d’huissier de justice en date du 4 juin 2021, Mme [M] [C] a fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles et principales de les voir condamner à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, outre des dommages et intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et subsidiairement sur le fondement du dol.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme forcloses, les demandes de Mme [M] [C] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2024, Mme [M] [C] demande au tribunal de :

JUGER Madame [M] [C] recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et conclusions. JUGER que les époux [B] ont volontairement dissimulé à Madame [M] [C], les désordres affectant l’appartement du [Adresse 2], dont la vente est intervenue le 13 juillet 2018, CONDAMNER les époux [B] pour dol et réticence dolosive envers Madame [M] [C], En conséquence :

CONDAMNER les époux [B] à verser à Madame [M] [C] la somme de 51 000 euros au titre de la perte de chance de n’avoir pu acquérir l’appartement situé [Adresse 2], à des conditions plus favorables, s’il elle avait été mise en possession de toutes les informations afférentes au bien, et en l’absence de manœuvres dolosives des époux [B], CONDAMNER les époux [B] à verser à Madame [M] [C] les sommes de : 11 870,8 euros s’agissant des mesures conservatoires et des travaux réalisés dans le cadre de l’expertise judiciaire, réglés à frais avancés par Madame [M] [C]. 23 507,44 euros au titre des charges de copropriété directement et exclusivement causées par la dissimulation volontaire des désordres affectant l’appartement, par les époux [B] (sur la base du décompte de charges individuel de Madame [M] [C]). 16 155 euros au titre de la privation de jouissance causée à Madame [M] [C]. 10 013 euros au titre des frais d’hébergement de substitution avancés par Madame [M] [C]. 25 000 euros au titre du préjudice moral personnel et professionnel subi par Madame [M] [C]. CONDAMNER les époux [B] à régler à Madame [M] [C] la totalité des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, CONDAMNER les époux [B] à régler à Madame [M] [C] la somme de 13 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. DEBOUTER les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. RAPPELER que l’exécution de la présence décision sera exécutoire de plein droit, et que rien n’y fera obstacle.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mars 2024, les époux [B] demandent au tribunal de :

DECLARER Monsieur et Madame [B] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, A titre principal,

JUGER qu’aucune réticence dolosive (ni aucun dol) n’est caractérisée à l’endroit des époux [B], et ce dans aucun de ses éléments constitutifs de droit, JUGER que la demanderesse n’apporte aucune preuve au soutien de ces multiples allégations en réticence dolosive, JUGER que Madame [C] est radicalement infondée à solliciter d’autres indemnisations dans le cadre de son action en responsabilité pour dol, que celle à laquelle elle a souscrit en choisissant de ne pas poursuivre la nullité du contrat de vente, JUGER que la demanderesse n’observe aucun des critères de détermination et d’appréciation de valeur de la chance qu’elle aurait perdu de conclure le contrat de vente a des conditions plus avantageuses JUGER que Madame [C] ne caractérise ainsi aucunement la perte de chance dont elle argue, se contentant de tenter de démontrer que la chance perdue serait égale à l’avantage que cette chance réalisée, lui aurait procurée (une économie sur le prix de vente de 51 000€ rigoureusement contestée); En conséquence,

DEBOUTER Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, sur les demandes d’indemnisations à fondement mixte

JUGER le cas échéant, que les préjudices dont la réparation est alléguée – sans fondement – n’ont aucun lien de droit avec un quelconque comportement dolosif des défendeurs, inexistant. JUGER en conséquence le cas échéant, qu’aucun des 5 postes d’indemnisations allégués n’est fondé en son principe, JUGER encore le cas échéant, qu’aucune des 5 demandes présentées n’est caractérisée dans son quantum, largement disproportionné par ailleurs, En conséquence,

DEBOUTER Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause,

JUGER que la demanderesse a commis un abus dans l’exercice de son droit d’ester en justice, CONDAMNER Madame [C] à verser à Madame et Monsieur [B] la somme de 10 000 € au titre de réparation de l’abus caractérisé de la demanderesse dans l’exercice de son droit d’ester en justice,

CONDAMNER Madame [C] à verser à Madame et Monsieur [B] la somme de 12 000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour leur défense, la condamner aux entiers dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur les demandes de dommages et intérêts sur le fondement de la réticence dolosive

Mme [M] [C] demande au tribunal de condamner les époux [B] à lui payer les sommes suivantes :

51 000 euros au titre de la perte de chance de n’avoir pu acquérir l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8], à des conditions plus favorables, 11 870,8 euros au titre des mesures conservatoires et des travaux réalisés dans le cadre de l’expertise judiciaire, 23 507,44 euros au titre des charges de copropriété « directement et exclusivement causées par la dissimulation volontaire des désordres affectant l’appartement », 16 155 euros au titre de la privation de jouissance, 10 013 euros au titre des frais d’hébergement de substitution avancés par elle, 25 000 euros au titre de son préjudice moral personnel et professionnel.

Elle se fonde sur les dispositions de l’article 1137 du code civil et soutient que les époux [B] ont commis à son égard une réticence dolosive. Elle fait essentiellement valoir que :

il résulte des attestations établies par les entreprises qu’elle a mandatées et du constat d’huissier, que l’appartement était affecté de plusieurs vices, dont la matérialité et l’ampleur n’ont pu être révélées complètement que par l’expertise judiciaire, l’expertise a permis de constater une présence forte d’humidité et des infiltrations dans les murs depuis plusieurs années en façade côté cour, ces infiltrations ayant déjà été constatées par l’architecte de l’immeuble, mais également de nombreuses fissures au plafond, des traces d’humidité, un état de corrosion avancée et des solives métalliques exposées à la présence d’eau depuis plusieurs années, les époux [B] ne pouvaient ignorer l’état de l’appartement dont les murs étaient gorgés d’eau, d’autant plus qu’ils ont fait repeindre l’appartement, de façon très récente, compte tenu de l’état du bien au jour de la vente, alors que les murs étaient déjà imbibés d’humidité,l’expert a également conclu que les époux [B] avaient connaissance des problèmes structurels et d’humidité de l’appartement,

les vendeurs ont eux-mêmes changé le ballon d’eau chaude et procédé aux travaux technique d’aménagement de l’appartement et à la modification de l’installation électrique à l’occasion de l’installation d’une cloison pour la création d’une chambre, ce qui les a nécessairement conduits à constater l’état du plafond en tirant un câble à travers le faux-plafond, de même que l’état des murs, ils auraient dû lui signaler ces désordres qui étaient déterminants dès lors que l’appartement a été immobilisé pendant une période supérieure à deux ans en raison de l’impossibilité technique de réaliser des travaux d’aménagement, en l’absence de mesures permettant de sauvegarder l’immeuble et compte tenu du péril à la date de la vente, Ils se sont en outre volontairement abstenus de l’informer des sinistres antérieurs, notamment ceux touchant le plancher bas de leur appartement, et le plancher haut du magasin Picard situé au rez-de-chaussée, et de l’assemblée générale du 16 mars 2017 faisant état de ce sinistre, Il ne fait aucun doute qu’ils ont eu connaissance de ce sinistre à la lecture du procès-verbal d’huissier du 6 février 2017 qui mentionne un « important affaissement du plancher bas du premier étage » et « des tâches d’infiltrations provenant toujours du plancher bas du premier étage », Ils ont également caché que l’appartement avait déjà fait l’objet d’un affaissement du plancher bas, causé par la dégradation d’une poutre porteuse, Le DPE n’a pas été réalisé au motif de « consommations non exploitables », ce qui ne lui a pas permis de déceler des anomalies de consommation et d’émission, cette absence d’information étant nécessairement volontaire, à aucun moment enfin, il n’a été question d’un ravalement de la façade alors que l’annonce mentionnait des façades extérieures en « bon état », étant observé qu’il est indifférent que les vendeurs aient pu ne pas avoir une connaissance totale de l’ampleur des vices.

S’agissant de ses préjudices, elle soutient notamment qu’elle a subi une perte de chance qu’elle estime à 100% d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, soit à un prix de 289 000 euros et d’autres préjudices accessoires dont l’indemnisation « poursuit le principe de réparation intégrale ».

Elle soutient que les travaux votés en 2022 de ravalement et de reprise du plancher haut, qui ont finalement représenté pour elle la somme de 23 507,44 euros, sont directement en lien avec les constatations de l’expert.

Les époux [B] opposent pour l’essentiel que :

ils n’avaient aucune connaissance de l’existence des désordres, le siège des désordres découverts en août et septembre 2018 à la faveur des travaux de mise à nu de la coque de l’appartement, puis des sondages destructifs dans l’appartement et en façade, se situait dans les parties communes, ils ne pouvaient avoir connaissance de ces désordres, les parties communes affectées étant inaccessibles sans destruction de matériau et les désordres n’ayant été révélés qu’après la destruction du faux plafond, des cloisons, des revêtements muraux, le curage réalisé par une entreprise mandatée par Mme [C] ressortant clairement des photographies annexées au constat d’huissier du 20 août 2018, effectué à la demande de celle-ci, leur fils et leur belle-fille qui ont vécu dans l’appartement n’ont jamais signalé les désordres révélés par l’expertise judiciaire, l’expert n’indique pas qu’ils avaient connaissance des désordres qu’il a constatés et qui sont situés dans le plancher haut et en façade sur cour, mais il évoque uniquement un désordre affectant le plancher bas, réparé avant même leur acquisition, survenu dans les locaux voisins et qui est donc totalement étranger au présent litige, aucun nouveau désordre en plancher bas n’ayant été révélé, les seules déclarations des employés du magasin Picard en 2017 ne suffisant pas à démontrer l’existence d’un nouveau désordre affectant le plancher bas du lot n°103, le procès-verbal d’assemblée générale du 16 mars 2017, qui mentionnait ce sinistre, a en tout état de cause été transmis à l’acquéreuse, ils n’avaient eux-mêmes pas connaissance de la cause structurelle de ce désordre réparé, la procédure d’expertise judiciaire ayant été menée en 2003/2004 alors qu’ils n’étaient pas propriétaires du bien et la nature et la cause du sinistre ne ressortant pas des procès-verbaux d’assemblée générale, ils n’ont pas participé au constat d’huissier en 2017 dès lors que le sinistre ne les concernait pas, la demanderesse invoque une humidité des murs et du plancher haut sans aucune preuve, aucun relevé d’humidité n’ayant été effectué, le rapport d’expertise mentionne des traces d’infiltrations passées et non actives venant de l’extérieur mais ne fait état d’aucune humidité grave, structurelle, de l’appartement et se contente d’évoquer l’humidité ambiante,ils contestent avoir jamais constaté ni les occupants du bien, une manifestation d’humidité et en tout état de cause, Mme [C] dit avoir constaté cette humidité ambiante dans le logement vide lors de ses visites avant la vente, donc elle en avait connaissance, elle ne prouve donc pas que les travaux de peinture visaient à dissimuler l’humidité, c’est également de façon purement spéculative qu’elle invoque une prétendue chute du ballon d’eau chaude, aucun lien n’a été fait par l’expert entre les travaux réalisés par eux, soit la pose d’une cloison en 2010, des travaux de peinture en 2015 et le remplacement du chauffe-eau en 2016, et les désordres constatés, Mme [C] ne démontre pas au moyen des photographies qu’elle produit, les modifications de l’installation électrique, de quelconques travaux électriques à l’intérieur des cloisons ou du faux plafond, au contraire, ces photographies faisant apparaitre un fil au-dessus de la plinthe, contrairement à ce qu’indique la demanderesse, un DPE a bien été réalisé le 21 mars 2018 et annexé à l’acte de vente, le fait qu’il soit vierge en l’absence de factures de consommation exploitables était connu de Mme [C] au jour de la vente et elle allègue sans preuve que c’est volontairement que les factures n’ont pas été transmises, enfin, elle ne démontre pas le caractère déterminant des informations qui lui auraient été dissimulées, la durée de la privation de jouissance de son bien tenant en premier lieu des importants travaux qu’elle avait prévus, et aucune démonstration n’étant faite de la nécessité de mesures de sauvegarde de l’immeuble et d’un quelconque péril, seul l’expert judiciaire ayant demandé au syndicat des copropriétaires de procéder à étaiement.

S’agissant des préjudices allégués, ils font essentiellement valoir qu’en l’absence de demande de nullité, le seul préjudice indemnisable est la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables, à l’exclusion donc des autres demandes formées par Mme [C] et que cette dernière ne démontre pas la probabilité de conclure la vente à de meilleures conditions, ni ne justifie du quantum des dommages et intérêts sollicités, qui n’est pas sérieux, alors même que l’expertise non contradictoire de Mme [P] [R] qu’elle produit retient une valeur vénale du bien de 340 000 euros et alors qu’il est démontré qu’elle a exposé la somme de 5 000 euros environ de charges supplémentaires pour les travaux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En application du dernier alinéa de l’article 1178 du même code, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à la partie contractante qui se prévaut de la réticence dolosive de son cocontractant et demande sa condamnation à des dommages et intérêts, de rapporter la preuve qu’il lui a intentionnellement dissimulé une information déterminante de son consentement.

En l’espèce, Mme [C] se prévaut principalement de la dissimulation par les vendeurs de deux désordres dans son appartement, constatés par l’expert judiciaire dans son rapport du 19 décembre 2019 :

le premier, affectant la structure du mur en façade côté cour de l’immeuble, laquelle présente une importante et ancienne attaque parasitaire, caractérisée par de nombreux trous dans le bois, les poteaux en bois étant discontinus en pied et n’assurant plus leur rôle structurel. L’expert relève que le mur est en état de dégradation très avancé et que la présence forte d’humidité dans le mur a favorisé le développement d’insectes xylophages, le deuxième affectant le plancher haut de l’appartement, lequel comporte de nombreuses fissures, ainsi que de larges traces d’humidité, les solives métalliques composant la structure du plafond, exposées à la présence d’eau depuis plusieurs années, présentant un état de corrosion avancé. L’expert relève également un fléchissement des poutrelles du plafond.

La matérialité de ces désordres importants est corroborée par le constat d’huissier réalisé à la demande de Mme [C] le 20 août 2018, qui relève en particulier le mauvais état du plafond causé par l’humidité, de même que par l’attestation du chef de chantier mandaté par Mme [C] pour réaliser des travaux d’aménagement et remise en état de l’appartement à compter du 7 août 2018, lequel mentionne « l’état catastrophique » du plafond qui « s’affaisse au centre, se fissure et s’effondre », par le courriel de Mme [Z] [S], architecte, en date du 22 août 2018 et les courriers de M. [A] [L], architecte, en date des 10 septembre 2018 et 10 octobre 2018.

Ces deux désordres ne sont, au demeurant, pas contestés par les époux [B], dans leur matérialité.

En raison de leur importance et de leur gravité dès lors que par leur nature, ils affectent la structure même de l’immeuble, ces désordres constituaient une information nécessairement déterminante du consentement de l’acquéreuse.

Toutefois, il ressort des courriers de M. [L], architecte, que l’état de dégradation avancé du mur de la façade n’a pu être révélé qu’après des sondages destructifs réalisés au droit de l’appartement de Mme [C], après la découverte de l’état du plancher haut de son appartement et de son affaissement. Le seul examen extérieur de la façade ne permettait donc pas d’en connaître l’état, l’architecte indiquant lui-même le 10 septembre 2018 que les sondages envisagés « pourraient faire apparaître des défauts graves de structure porteuse de la façade », ce qui démontre que ces désordres n’étaient pas connus antérieurement à la vente.

De même, l’état du plancher haut de l’appartement n’a pu être révélé que par la dépose du faux-plafond, ainsi que cela ressort clairement tant de l’attestation du chef de chantier, M. [T] [E] [G], que du procès-verbal d’huissier, du courriel de Mme [S] et des déclarations mêmes de Mme [C].

Ni l’état extrêmement dégradé du plafond et de sa structure, ni son affaissement et plus généralement l’humidité très importante qui a été constatée, n’étaient donc visibles, avant la dépose du faux-plafond.

La demanderesse soutient que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de l’état réel du plancher haut pour avoir nécessairement déposé le faux-plafond lors de l’installation d’une cloison pour la création d’une chambre et des travaux d’électricité réalisés à cette occasion.

Mais aucune pièce technique émanant d’un professionnel n’est produite par Mme [C] à l’appui de cette affirmation, alors que les défendeurs soutiennent avoir installé la cloison en 2010, sans dépose du faux-plafond. Les seules photographies versées aux débats ne démontrent pas la nécessité de déposer le faux-plafond, même en partie, pour installer la cloison et créer une prise électrique dans celle-ci ou tirer un fil électrique dans le mur.

Il n’est pas davantage démontré que le ballon d’eau chaude a été remplacé en raison d’une chute causée par l’humidité affectant les murs et surtout, il ne ressort nullement de l’expertise, ni d’aucune des pièces produites par Mme [C], que les murs étaient, comme elle l’affirme « gorgés d’eau ». En effet, l’expert se contente d’évoquer l’importante humidité du bien, qui résulte de ses constatations après dépose du faux-plafond et sondages de la façade côté cour, mais il n’a réalisé aucun relevé sur les murs et ne relève pas que l’humidité était perceptible uniquement en touchant les murs.

Il n’est donc pas établi que les travaux de peinture réalisés par les époux [B] avant la vente du bien, qu’ils ne contestent pas, leur permettaient nécessairement de percevoir l’important problème d’humidité affectant leur bien, et principalement le plancher haut et la façade.

En outre, le fait que le diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente soit « vierge » et porte la mention « consommation non exploitables » ne saurait suffire à démontrer que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant leur bien et les ont volontairement dissimulés à Mme [C].

Mme [C] échoue donc à démontrer que les vendeurs avaient connaissance de l’état du plancher haut de l’appartement et de la façade côté cour, de sorte qu’il ne peut leur être reproché une réticence dolosive s’agissant de ces deux désordres majeurs.

Elle leur reproche enfin de ne pas lui avoir révélé l’existence de désordres antérieurs, affectant le plancher haut du local situé au rez-de-chaussée, sous son appartement, et actuellement occupé par le magasin Picard Surgelés.

En particulier, elle soutient que les vendeurs auraient dû porter à sa connaissance le procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 février 2017 réalisé à la demande de la société Picard Surgelés aux termes duquel l’architecte de la société a signalé « un important affaissement du plancher bas du premier étage » et le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 16 mars 2017 portant sur « la reprise en sous-œuvre du plancher haut du local en rez-de chaussée du bâtiment cour » occupé par la société Picard Surgelés.

Les époux [B], qui ont nécessairement été convoqués à cette assemblée générale extraordinaire ne peuvent avoir ignoré l’existence d’un sinistre affectant le plancher haut de ce local situé en dessous de leur bien, même s’ils n’étaient pas présents à l’assemblée générale et même s’ils ont pu ne pas être destinataires du procès-verbal de constat d’huissier.

Toutefois, à supposer même, comme le soutient Mme [C], que le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2017 n’ait pas été annexé à l’acte de vente – les parties étant en opposition sur ce point et l’acte ne précisant pas les procès-verbaux annexés – il n’est pas démontré que cette information aurait été déterminante de son consentement à l’acte dès lors que ce sinistre était réparé au jour de la vente et que son existence, ou celles de sinistres beaucoup plus anciens, antérieurs même à l’acquisition des époux [B], ne pouvait, en l’absence d’autres éléments connus et visibles, lui faire redouter l’existence de désordres actuels, affectant sérieusement la structure de l’immeuble.

Dès lors, Mme [C] échoue à démontrer la réticence dolosive des vendeurs.

En conséquence de l’ensemble de ces motifs, les demandes de dommages et intérêts de Mme [C] seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de la procédure abusive

Les époux [B] demandent la condamnation de Mme [C] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice qu’ils subissent du fait de la présente procédure qu’ils qualifient d’abusive. Ils font valoir que l’importance des sommes réclamées, parfois en cumulant les réparations sollicitées ou en incluant des travaux étrangers au litige, et représentant 45% du prix de vente caractérise la mauvaise foi de la demanderesse qui allègue des hypothèses dénuées de toute preuve ou pièce sérieuse. En outre, elle ne justifie pas, par les pièces versées aux débats de façon incomplète, si elle a été indemnisée par le syndicat des copropriétaires selon le principe acté par l’assemblée générale en 2018, ce qui démontre sa déloyauté.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les époux [B] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute de Mme [C] qui a pu se méprendre sur ses droits et seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [C], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [B] pris ensemble la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [M] [C],

Condamne Mme [M] [C] aux dépens,

Condamne Mme [M] [C] à payer à M. [H] [B] et Mme [D] [O] épouse [B] pris ensemble, la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 Mai 2025

La Greffière La Présidente

Astrid JEAN Claire BERGER