TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Pauline ROUSSEAU

Copie certifiée conforme à :

— M^e Pauline ROUSSEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14248

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KIP

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, SULLY GESTION, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDERESSE

S.C.I. AXE SYNERGIE

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KIP

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI AXE SYNERGIE est propriétaire du lot de copropriété n° 2 au sein d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] à paris 12ème.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 août 2024 et présentée au destinataire le 7août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à paris 12ème a fait mettre en demeure la SCI AXE SYNERGIE de payer la somme de 9.336,56 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à paris 12ème a fait assigner la SCI AXE SYNERGIE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 septembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI AXE SYNERGIE au paiement de la somme de 16.802,68 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2024 ;

— condamner la SCI AXE SYNERGIE au paiement de la somme de 1.144 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2024 ;

— condamner la SCI AXE SYNERGIE au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI AXE SYNERGIE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI AXE SYNERGIE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Régulièrement citée à personne morale, la SCI AXE SYNERGIE n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du jour même, conformément aux dispositions de l’article 778 du code de procédure civile et avec l’accord du conseil du conseil du syndicat des copropriétaires.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI AXE SYNERGIE est propriétaire du lot de copropriété n° 2 au sein d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] à paris 12ème (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2023 et 21 mars 2024 (pièce n° 5), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 6) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 4) ;

— un décompte de créance actualisé au 4 octobre 2024 mentionnant un compte débiteur depuis le 21 mars 2024 et un solde débiteur de 17.946,68 €.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI AXE SYNERGIE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 16.802,68 euros.

La SCI AXE SYNERGIE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 octobre 2024, provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer la somme de 9.336,56 € frais inclus (soit 8.702,56 € hors frais) présentée le 7 août 2024.

La condamnation sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme 8.702,56 € et à compter du 22 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.144 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

S’agissant des honoraires du syndic pour les deux mises en demeure du 23 avril 2024 et du 22 juillet 2024 et la relance intermédiaire du 14 mai 2024, il n’est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettres recommandées avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception ou de l’avis de non-distribution.

Concernant les honoraires du syndic pour « honoraires mise en demeure avocat », « honoraires assignation » et « honoraires hypothèque légale », ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils correspondent à des frais de gestion administrative du syndic relevant de sa mission de base, aucune diligences exceptionnelles n’étant justifiées.

Seuls sont justifiés les frais de la mise en demeure par avocat datée du 5 août 2024, de sorte que son montant sera retenu à la somme de 144 euros.

En conséquence, la SCI AXE SYNERGIE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par SCI AXE SYNERGIE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI AXE SYNERGIE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 21 mars 2024.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI AXE SYNERGIE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI AXE SYNERGIE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI AXE SYNERGIE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AXE SYNERGIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à paris 12ème les sommes de :

—  16.802,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 octobre 2024, provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme 8.702,56 € et à compter du 22 novembre 2024 pour le surplus ;

—  144 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AXE SYNERGIE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente