AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHXR

Minute JCP n° 2025/499

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [R]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e FAUCHEUR-SCHIOCHET Aline, avocate au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS :

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 10 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e FAUCHEUR-SCHIOCHET [X] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Z] [O] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juillet 2022, Monsieur [T] [R] a consenti à Monsieur [O] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] (57) pour un loyer mensuel de 420 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [T] [R] a fait signifier à Monsieur [O] [Z] le 16 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.940 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [O] [Z] le 10 mars 2025 et enregistré au greffe le 19 mars 2025, Monsieur [T] [R] a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 10 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 834 du Code de procédure civile, 1728 du Code civil, 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail du 10 juillet 2022 le liant à Monsieur [O] [Z] par l’effet de la clause résolutoire du bail au 17 décembre 2024 à 0 heure ;

— JUGER que depuis le 17 octobre 2024 Monsieur [O] [Z] occupe sans droit ni titre [Adresse 2] ;

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [O] [Z] à évacuer immédiatement, de corps et de biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués à [Adresse 2] ;

— ORDONNER à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux susvisés de Monsieur [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l‘assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— RAPPELER que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [Z] à lui verser à titre de provision la somme de 3.780 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 décembre 2024, date de prise d’effet de la clause résolutoire ;

— FIXER provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 17 décembre 2024 à la somme de 420 euros correspondant au montant du loyer courant et de la provision sur charges ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [Z] à lui verser à titre de provision la somme de 840 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de janvier et février 2025 et à parfaire jusqu’au jour de la libération des lieux par Monsieur [Z] ;

— JUGER que les sommes ainsi dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [Z]) lui verser à titre de provision la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [Z] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire soit 163,56 euros ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire par provision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’est référée à son assignation, Monsieur [O] [Z] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 25 septembre 2025 prorogé au 29 octobre 2025, puis au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire au cas de défaut de paiement du loyer, ou des charges, et le commandement de payer signifié à Monsieur [O] [Z] le 16 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.940 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ainsi que sollicité à la date du 17 décembre 2024 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 1er juillet 2022 portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Monsieur [T] [R] poursuit paiement de la somme totale de 3.780 euros correspondant au montant total des loyers restés impayés terme du mois de décembre 2024 inclus.

Le présent Juge observe cependant que le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 17 décembre 2024, le locataire n’est redevable du loyer et le cas échéant des charges que jusqu’au 16 décembre 2024 inclus, pour n’être redevable à compter du 17 décembre 2024 que des indemnités d’occupation, qui empruntent une nature distincte, en sa qualité d’occupant sans droit ni titre.

En cet état, il convient donc de considérer que la créance d’arriéré locatif dont Monsieur [T] [R] est fondé à poursuivre paiement s’élève à la somme totale de 3.576,77 euros se décomposant comme suit : 2.940 euros au titre des loyers restés impayés jusqu’au 31 octobre 2024 inclus + 420 euros au titre du mois de novembre 2024 + (420 euros / 31 jours x 16 jours) du 1er au 16 décembre 2024 soit à même titre 216,77 euros.

Par ailleurs, Monsieur [O] [Z], qui n’a pas comparu, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester utilement l’existence comme le quantum de la dette locative dont s’agit.

En conséquence, Monsieur [O] [Z] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 3.576,77 euros au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 16 décembre 2024, outre intérêts au taux légal ainsi que sollicité à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif par Monsieur [T] [R] sera rejeté.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [O] [Z] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [O] [Z] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [O] [Z] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 17 décembre 2024 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [O] [Z] est redevable à l’égard du demandeur du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur [O] [Z] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 17 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 17 décembre 2024, soit à la somme de 420 euros par mois ainsi que sollicité, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Il convient de rappeler que telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que le défendeur en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 420 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [T] [R] à compter du 17 décembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 420 euros correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [O] [Z], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024 d’un montant de 150,69 euros et de l’assignation du 10 mars 2025.

Monsieur [O] [Z], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juillet 2022 entre Monsieur [T] [R] en sa qualité de bailleur et Monsieur [O] [Z] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé [Adresse 4] (57), sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 3.576,77 euros (trois mille cinq cent soixante-seize euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 16 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif par Monsieur [T] [R] ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [O] [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [T] [R] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 420 euros (quatre cent vingt euros) par mois ;

CONDAMNE en conséquence à titre provisionnel Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [T] [R] à compter du 17 décembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 420 euros (quatre cent vingt euros) correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024 d’un montant de 150,69 euros et de l’assignation du 10 mars 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le greffier Le juge