Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01955 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVRF

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[N] [B]

— Expéditions délivrées à

M. [N] [B]

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 14/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SA CDC HABITAT SOCIAL

RCS [Localité 12] N° 552 046 484

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [B]

né le 08 Mai 1970 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 juin 2011 à effet du 29 juin 2011 la SA [Adresse 11] [Localité 10], aujourd’hui dénommée la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [N] [B], bail portant sur un logement situé à [Adresse 13] [Adresse 7]. Par acte daté du même jour, la SA [Adresse 11] [Localité 10] a en outre loué à M. [N] [B] l’emplacement de stationnement n°25 situé au sein de la Résidence.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à M. [N] [B] un commandement de payer la somme de 1.620,47 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte introductif d’instance en date du 3 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [N] [B] afin de faire constater la résiliation de plein droit des baux à compter du 24 septembre 2024 pour le logement et du 24 août 2024 pour l’emplacement de stationnement, par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et obtenir :

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— que soit ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.307,46 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges échus, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 1.620,47 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à la libération effective des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 20 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par avocat, a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 2.182,80 euros jusqu’au mois de novembre 2024 inclus. Elle a précisé que la Commission de Surendettement des Particuliers a été saisie et a déclaré le dossier de M. [N] [B] recevable.

M. [N] [B] a sollicité des délais de paiement et la poursuite du bail. Il a indiqué que la Commission de Surendettement des Particuliers a déterminé une mensualité de 203 euros et a donc proposé de verser cette somme en sus du loyer.

Le demandeur ne s’y est pas opposé.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il convient d’observer à titre liminaire en l’espèce, que l’emplacement de stationnement étant l’accessoire du logement, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui sont applicables et que dès lors les délais de régularisation des sommes dues visées par le commandement de payer aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit, sont identiques, soit deux mois.

Les baux signé par les parties contiennent une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 23 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.620,47 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 24 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [B] a saisi la Commission de Surendettement des Particuliers le 7 octobre 2024 et celle-ci a déclaré le dossier recevable le 31 octobre 2024 en orientant la procédure vers un réaménagement des dettes, la capacité de remboursement de M. [N] [B] étant fixée par la commission à 203 euros par mois.

Il ressort du décompte qu’il a repris le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, en l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, il y a lieu d’accorder à M. [N] [B] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour lui de régler aussi le loyer et les charges courants.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de M. [N] [B] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra être poursuivie que dans le respect dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats M. [N] [B] est redevable hors frais de procédure de la somme de 2.182,80 euros à la date du 19 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, M. [N] [B] sera condamné à payer la somme de 2.182,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où M. [N] [B] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de décmbre 2024.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [N] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’indemnité allouée à la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 150 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

CONSTATONS que la SA CDC HABITAT SOCIAL a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNONS M. [N] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.182,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 19 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [N] [B], sur le fondement de l’article 24 VI 1° et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 203 euros par mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois avant le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ;

DISONS que M. [N] [B], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée ainsi que le loyer et les charges courants;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés à [Adresse 14] [Adresse 7] et l’emplacement de stationnement accessoire n°25, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [N] [B] sera tenu de payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (533,16 euros pour le logement et 29,17 euros pour le parking, par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et l’y CONDAMNONS en deniers ou quittances valables à effet du 1er décembre 2024 ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de M. [N] [B] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [N] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection