TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître GRACIE DEDIEU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître JEANMONOD-PELON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09929 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDY

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de Toulouse

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [T],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître JEANMONOD PELON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E639

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09929 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2011, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS a acquis un immeuble de cinq étages sis [Adresse 2] à [Localité 5], loué pour partie. Le vendeur lui a transmis l’ensemble des baux constituant la situation locative, à l’exception de celui de M. [V] [T] qui n’était pas en sa possession.

Par acte d’huissier en date du 22 janvier 2018, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS a fait assigner M. [V] [T] devant le tribunal d’instance de PARIS aux fins de lui enjoindre de signer un projet de contrat de bail. Par décision en date du 21 décembre 2018, ledit tribunal a débouté la demanderesse, cette dernière ne pouvant exiger l’établissement d’un contrat de bail écrit qui n’existait pas, les parties s’accordant sur l’existence d’un bail écrit égaré.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 25 novembre 2022, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS a fait délivrer à M. [V] [T] un congé pour vendre à effet au 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 11 septembre 2023, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS a assigné M. [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

valider le congé pour vente délivré le 22 novembre 2022 pour le 31 mai 2023,juger qu’à cette date M. [V] [T] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation,ordonner l’expulsion de M. [V] [T] à compter de la signification de la présente décision, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour, et avec l’assistance de la force publique si besoin,condamner M. [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 835,24 euros hors charges à compter du 31 mai 2023 jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [V] [T] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 12 juin 2024, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS a fait délivrer à M. [V] [T] un nouveau congé pour vendre, à effet au 13 décembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024.

A l’audience, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS, représentée par son conseil, maintient à titre principal ses demandes. Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’en l’absence de bail écrit et d’indication sur la prise d’effet du bail, la jurisprudence a récemment considéré le bail entre les parties comme un bail verbal, qui s’analyse en une location à durée indéterminée à laquelle il peut être mis fin à tout moment dans les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle considère que M. [V] [T] a volontairement dissimulé le contrat de bail, et qu’il a donné trois dates différentes d’entrée dans les lieux ce qui ne permet pas de déterminer précisément la date de début de bail. A titre subsidiaire, elle sollicite la validation du congé pour vendre délivré le 12 juin 2024 pour le 13 décembre 2024, cette date étant donnée par M. [V] [T] dans le cadre de la présente procédure comme étant la date de fin de bail, ce qui constitue selon la demanderesse un aveu judiciaire sur le fondement des articles 1383 et 1383-2 du code civil.

M. [V] [T], représenté par son avocate, sollicite que la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS soit :

— déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— condamnée à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il indique que les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées, le congé pour vendre n’ayant pas été délivré pour la date de fin de bail le 13 décembre 2024. Il explique être entré dans les lieux le 14 décembre 1988, que le bail a été tacitement reconduit tous les trois ans jusqu’en 2012 puis tous les six ans en raison du changement de propriétaire, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant de la demande subsidiaire de la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS, il l’estime irrecevable, l’instance ayant été introduite par assignation du 11 septembre 2023 pour une date d’effet du congé au 13 décembre 2024.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la validité du congé du 25 novembre 2022

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le délai de préavis applicable est de six mois (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’absence de contrat de bail écrit, il est de jurisprudence constante que la date de prise d’effet du bail, point de départ pour apprécier la validité du congé, peut être faite par présomption.

En l’espèce, il est constant que les parties s’accordent sur l’existence d’un bail écrit, qui n’est pas produit, la demanderesse, qui ne l’a jamais eu, invoquant un refus de M. [V] [T] de le transmettre quand ce dernier explique l’avoir égaré.

M. [V] [T] assure être entré dans les lieux le 14 décembre 1988 et produit une attestation d’assurance habitation signé à cette date, à effet du même jour. Il verse également aux débats deux quittances de loyers en date du 4 janvier 1989. La première concerne la période du 1er décembre 1988 au 1er janvier 1989 et fait apparaître, outre le loyer et les charges, un dépôt de garantie ainsi que des frais d’acte. Le dépôt de garantie et les frais d’acte démontrent bien l’existence d’un bail écrit, mais également que cette quittance est la première pour l’appartement concerné par la présente procédure. Il est ainsi établi que M. [V] [T] est entré dans les lieux en décembre 1988. La seconde quittance porte sur la période du 1er janvier 1989 au 1er février 1989 et mentionne un loyer de 1750 francs et des charges de 150 francs, sommes plus élevées que celles figurant sur la première quittance (1298,35 francs de loyer et 111,09 francs de charges), ce qui permet d’établir que l’entrée dans les lieux s’est déroulée dans le courant du mois de décembre. Le prorata des sommes permet d’estimer un début de paiement de loyers et de charges au 8 décembre 1988. Ces éléments corroborent les propos de M. [V] [T] d’une entrée dans les lieux le 14 décembre 1988, le décalage entre le 8 et le 14 décembre 1988 étant très faible. Il doit également être relevé que si la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS indique que M. [V] [T] a donné trois dates différentes de début de bail, elle ne justifie pas ses dires, outre le fait que la date du 1er décembre 1988 est donnée non pas par M. [V] [T] mais figure sur la quittance délivrée par l’administrateur de biens ayant établi le document. Il existe ainsi suffisamment d’éléments pour estimer la date de début de bail au 14 décembre 1988.

En tout état de cause, un congé délivré le 22 novembre 2022 pour le 31 mai 2023 ne se fonde sur aucun élément tangible, tel que cela est reconnu par la demanderesse qui estime que le congé pouvait être donné à tout moment.

Il peut être considéré que le bail a été tacitement renouvelé tous les trois ans jusqu’en décembre 2012, la bailleresse étant alors une personne physique, puis tous les six ans à compter de cette date, la bailleresse étant désormais une personne morale, pour prendre fin le 13 décembre 2024.

Aucune demande n’ayant été faite quant à un report des effets du congé à la date de fin de bail pour un congé délivré prématurément, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS sera déboutée de sa demande en validation du congé délivré le 22 novembre 2022 pour le 31 mai 2023, et de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande quant à la validité du congé du 12 juin 2024

Il est de jurisprudence constante que toute action en validation de congé introduite avant la date d’effet est irrecevable sauf au bailleur à démontrer son intérêt né et actuel à agir.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 11 septembre 2023 et mise au rôle le 8 novembre 2023. Le congé quant à lui a été délivré le 12 juin 2024 pour une date d’effet au 13 décembre 2024. La bailleresse ne démontre aucun intérêt né et actuel à agir avant la fin du bail. Sa demande en validation du congé délivré le 12 juin 2024 est ainsi irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard des pièces communiquées par M. [V] [T] quant à ses ressources et ses frais d’avocat, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS sera condamnée à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS de sa demande de validation du congé délivré à M. [V] [T] le 22 novembre 2022 à effet du 31 mai 2023 pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5],

DEBOUTE en conséquence la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS de ses demandes subséquentes tendant à voir déclarer M. [V] [T] déchu de tout titre d’occupation à date d’effet du congé au 31 mai 2023, en expulsion, et indemnité d’occupation,

DECLARE irrecevable la demande de la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS de validation du congé délivré à M. [V] [T] le 12 juin 2024 à effet du 13 décembre 2024 pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5],

DIT en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subséquentes à voir déclarer M. [V] [T] déchu de tout titre d’occupation à date d’effet du congé au 13 décembre 2024, en expulsion, et indemnité d’occupation à compter de cette date,

CONDAMNE la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS à payer à M. [V] [T] la somme de 3000 euros (trois mille) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS aux dépens de la présente instance.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge