TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à Mme [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04116 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FDW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [M] [O] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [B] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er mai 1969, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [T] [Z] et Madame [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [T] [Z] est décédé le 5 octobre 1978.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 5] PROVENCE a fait signifier à Madame [B] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 558,23 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 mai 2024, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [B] [Z] à lui payer :* la somme provisionnelle de 836,15 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 27 mai 2024 ;

* une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux conditions d’indexation du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution à venir.

Appelée à l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT [Localité 5] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 517,37 euros au 3 octobre 2024, hors frais de procédure.

Citée à étude, Madame [B] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier de la locataire qui ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [B] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à HABITAT [Localité 5] PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 5] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel réceptionné le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 1969 contient une clause résolutoire (article 10) prévoyant qu’elle prendra effet 8 jours après le jour du terme.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 558,23 euros et accordant à la locataire un délai de 6 semaines pour s’en acquitter conformément aux dispositions légales en vigueur.

Il ressort du décompte de la locataire actualisé au 3 octobre 2024, que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 mars 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou le locataire, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [B] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [B] [Z] à son paiement, soit un montant de 203,86 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [B] [Z] reste devoir la somme de 517,37 euros, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure au titre des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 3 octobre 2024.

Pour la somme au principal, Madame [B] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Bien que la situation de Madame [B] [Z] ne soit pas connue du Tribunal, le montant modique de la dette locative, ses efforts de règlement, la durée du bail et la qualité de la bailleresse permettent d’envisager de lui accorder d’office des délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 5] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 1969, entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE et Madame [B] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 203,86 euros, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 3 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 517,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 octobre 2024 ;

AUTORISONS Madame [B] [Z] à s’acquitter de la dette par 6 échéances successives et mensuelles de 86 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président