Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 10 décembre 2025, n° 22/05080

TJ Paris 10 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-réalisation de la vente
La cour a jugé que la promesse n'est pas caduque et doit recevoir exécution, l'indemnité d'immobilisation stipulée est donc due.
Rejeté
Rupture abusive de pourparlers
La cour a estimé que la rupture des pourparlers ne justifie pas une indemnisation faute de caractérisation du caractère abusif de la rupture.
Rejeté
Frais d'avocat
La cour a rejeté cette demande, laissant à la société Romain la charge de ses frais irrépétibles.
Rejeté
Demande de dommages et intérêts
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de préjudice distinct justifiant des dommages et intérêts.
Rejeté
Frais d'avocat
La cour a rejeté cette demande, laissant à la société Albert Capital la charge de ses frais irrépétibles.

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1. Tribunal judiciaire de Paris, le 10 décembre 2025, n°22/05080

kohenavocats.com · 1 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 10 déc. 2025, n° 22/05080
Numéro(s) :	22/05080
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry CHAPRONNezha FROMENTEZE
Cabinet(s) :	CHAPRON-LEBRUN
Parties :	La société S.C.I. ROMAIN c/ La société ALBERT CAPITAL

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/05080

N° Portalis 352J-W-B7G-CWUO5

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

La société S.C.I. ROMAIN

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nezha FROMENTEZE, avocat plaidant et par Maître Guillaume DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #W0009

DÉFENDERESSE

La société ALBERT CAPITAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0479

Décision du 10 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 22/05080 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWUO5

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié reçu le 2 décembre 2020, la société Romain a unilatéralement promis de vendre à la société Albert Capital un bien immobilier sis à [Localité 6] au prix de 550.000 euros sous diverses conditions suspensives. L’indemnité d’immobilisation été fixée à 55.000 euros et le délai d’option au 22 mars 2021.

La vente n’a pas été réalisée.

La société Romain a assigné la société Albert Capital le 21 avril 2022 devant le tribunal de céans aux fins, l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2024, de:

la condamner à lui verser une somme de 55.450 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et de frais afférents outre l’intérêt légal à compter du 2 décembre 2020,la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros pour résistance abusive,la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, la société Albert Capital demande au tribunal de:

rejeter les demandes,condamner la société Romain à lui verser une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 22 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Romain notifiées par voie électronique le 27 avril 2024;

Vu les conclusions de la société Albert Capital notifiées par voie électronique le 15 mai 2023;

1°) Sur l’indemnité d’immobilisation

La société Romain fait valoir:

que l’option n’ayant pas été levée, l’indemnité d’immobilisation stipulée est due.

La société Albert oppose:

que la condition suspensive de remise au bénéficiaire de la copie d’un acte acquisitif du 26 février 1965 et d’une attestation de propriété du 20 avril 1990 n’a pas été réalisée,que la condition suspensive afférente à des vices ou servitudes d’urbanisme et celle afférente à la situation hypothécaire du bien promis n’ont pas été réalisées,qu’elle n’a donc pas été dans la possibilité de lever l’option,que l’indemnité d’immobilisation ne peut être due qu’en cas de non réalisation de la vente pour une cause qui lui est imputable.

Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304–6 du code civil dispose que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive qui l’assortit mais qu’en cas de défaillance, elle est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la promesse est soumise à des conditions suspensives comme suit:

« La présente promesse est acceptée sous les conditions suspensives suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d’obtention de prêt dans la mesure où celle-ci est stipulée. »

Décision du 10 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 22/05080 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWUO5

Il suit ensuite les conditions suspensives d’urbanisme, d’origine de propriété et de transmission d’acte acquisitif et d’attestation de propriété et de situation hypothécaires dont la société Albert Capital se prévaut.

Ces trois conditions suspensives ne sont assorties d’aucun délai spécifique et sont étrangères à l’octroi d’un prêt. Ainsi, la société Albert Capital devait les invoquer dans le temps de la promesse sauf à être réputée y avoir renoncé.

Or, si la société Albert Capital se plaint de ne pas avoir eu remise des documents stipulés aux conditions suspensives litigieuses, elle n’allègue pas – et justifie encore moins – avoir excipé de la défaillance des conditions suspensives dans le temps de la promesse.

Elle ne peut donc arguer de la défaillance de conditions suspensives auxquelles elle est réputée avoir renoncé.

Par suite, la promesse n’est pas caduque et doit recevoir exécution.

L’indemnité d’immobilisation stipulée est donc due et la société Albert Capital doit être condamnée à verser à la société Romain une somme de 55.000 euros.

L’article 1344–1 du code civil dispose que le débiteur d’une somme d’argent doit l’intérêt légal à compter de sa mise en demeure.

Par suite, les intérêts ne saurait être dus par la société Albert Capital au jour de l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation mais à compter de sa mise en demeure.

Afin de justifier d’une mise en demeure, la société Romain produit un mail de son notaire faisant état d’une relance adressée le 23 décembre 2020 par ce dernier au notaire de la société Albert Capital.

Cependant, le notaire n’est pas présumé être le représentant de son client. Par suite, les courriers reçus par un notaire ne peuvent être considérés l’avoir été par le client lui-même et ne peuvent donc valoir mise en demeure.

Par suite, l’intérêt ne peut être dû qu’à compter de l’acte introductif de la présente instance, soit à compter du 21 avril 2022.

2°) Sur les autres demandes

Il résulte de l’article 1112 du code civil que la rupture abusive de pourparlers oblige son auteur à en réparer les conséquences dommageables.

Le seul fait que la société Romain a rompu des pourparlers au fin de proroger la promesse alors expirée ne saurait ouvrir droit à la société Albert Capital à une indemnisation faute de caractérisation du caractère abusif de la rupture.

La demande indemnitaire de la société Albert Capital est donc rejetée.

Il résulte de l’article 1231–6, anciennement 1153, du code civil que le retard pris par le débiteur à payer une somme d’argent est indemnisé de façon forfaitaire par l’allocation d’intérêts moratoires au taux légal et qu’il ne peut être accordé d’intérêt compensatoire qu’en cas de réalisation d’un préjudice indépendant de ce retard et de mauvaise foi du débiteur.

La société Romain ne justifiant pas d’un préjudice spécial distinct du simple retard du paiement dû par la société Albert Capital, sa demande indemnitaire pour résistance abusive au paiement doit être rejetée.

L’équité commande de laisser à la société Romain la charge de ses fraisirrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE la société Albert Capital à verser à la société Romain une somme de 55.000 euros outre les intérêts légaux à compter du 21 avril 2022 à titre d’indemnité d’immobilisation;

DÉBOUTE la société Romain de ses demandes tendant à:

la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros pour résistance abusive,la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Albert Capital de ses demandes tendant à:

condamner la société Romain à lui verser une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La CONDAMNE aux dépens;

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Décembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM