TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [T] [X], Monsieur [E] [W], Monsieur [C] [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06072 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EZ4

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 juin 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [W],

Monsieur [C] [W],

demeurant ensemble au [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Mélody OLIBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1028

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier lors de l’audience et de Sirine BOUCHAOUI Greffier lors du délibéré

Délibéré prorogé au 27 juin 2025

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 juin 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 27 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06072 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EZ4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/02/1998, l’OPAC DE [Localité 8], devenu [Localité 8] HABITAT-OPH, a donné à bail [I] [P] et [Z] [A] épouse [P] un appartement T3 situé au [Adresse 5].

Suite au décès de [I] [P], [Z] [A] épouse [P] demeurait seule titulaire du bail.

[Z] [A] épouse [P] décédait le 22/11/2022 à son domicile.

Par actes de commissaire de justice du 03/06/2024 remis à étude, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner [E] [W] et [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner l’expulsion des défendeurs, occupants sans droit ni titre du logement, et celle de tous occupants de leur chef, à compter de la signification du jugement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— autoriser la séquestration des meubles dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs à défaut de local désigné ;

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum [E] [W] et [T] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer indexé outre les charges, à compter du 22/11/2022 et jusqu’à complet déménagement ;

— rejeter toute demande de délais ;

— condamner in solidum [E] [W] et [T] [X] à payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des dépens, incluant le coût de l’assignation et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux.

L’affaire était appelée à l’audience du 22/11/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[Localité 8] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que [E] [W] et [C] [W] ne remplissent pas les conditions imposées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail puisqu’ils ne démontrent pas qu’ils aient vécus pendant au moins un an dans le logement le décès de de leur grand-mère et que les conditions de ressources pour l’attribution d’un T3 seraient remplies. Le demandeur ajoute que le commissaire de justice a constaté l’état déplorable du logement lors de son constat, l’absence des défendeurs sur place et la présence de produits illicites. Il précise que la mère des défendeurs a indiqué dans l’enquête d’occupation qu’ils vivaient avec elle, et non leur grand-mère, au cours de l’année 2022 et 2023.

[E] [W] et [C] [W], assistés de leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de [C] [W] ;

— débouter [Localité 8] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que [E] [W] et [C] [W] remplissaient les conditions pour attribution du bail à la date du décès de leur ascendante ;

— juger que le bail leur a été transféré en date du 23/11/2023 ;

— juger qu’un avenant au bail doit être rédigé en ce sens par [Localité 8] HABITAT-OPH ;

— subsidiairement, accorder un délai de départ et ordonner à [Localité 8] HABITAT-OPH de réexaminer le transfert du bail ;

— condamner [Localité 8] HABITAT-OPH au paiement de 2400 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

[E] [W] et [C] [W] affirment occuper les lieux depuis qu’ils sont enfants, et avoir été hébergés par leur grand-mère jusqu’à son décès. Ils indiquent que leur mère a faussement indiqué qu’ils vivaient avec elle, et qu’elle en atteste dans leurs pièces. Ils ajoutent que [Localité 8] HABITAT-OPH a inscrit dans sa décision de rejet de transfert que les conditions des articles 14 et 40 de la loi de 1989 étaient remplies, et ne comprennent pas les raisons pour lesquelles le bailleur se contredit. Ils précisent être partis en vacances à [Localité 7] en mars 2024, et avoir confié les clefs de leur logement a des amis qui ont occupés quelques jours les lieux sans autorisation. Ils affirment que le logement est bien entretenu et que les loyers ont toujours été réglés.

[T] [X], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Il convient de se référer aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18/06/2025, prorogée au 27/06/2025, par mis à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de [C] [W]

Selon l’article 329 du code de procédure civile, L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

[C] [W], qui formule des demandes et dispose d’un droit d’agir, est recevable en son intervention volontaire principale.

Sur le transfert de bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En vertu de l’article 40 de cette même loi, l’article 14 est applicable aux descendants à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il n’est pas contesté par les parties que [Z] [A] épouse [P] est décédée le 22/11/2022 à son domicile. Il est également un fait constant et non contesté que [E] [W] et [C] [W] sont ses petits-enfants, et ont formulé une demande de transfert de bail dès le 24/12/2022 (pièce 4 [Localité 8] HABITAT-OPH).

En l’espèce, [E] [W] et [C] [W] produisent de nombreuses pièces de nature à démontrer de leur occupation des lieux au cours de l’année précédant le décès de [Z] [A] épouse [P], mais également les années antérieures. Ils transmettent la demande de transfert de bail, diverses factures d’achat et de livraison (CONFORAMA, DELIVEROO, APPLE, DICE) adressées à leur nom au [Adresse 4]. [E] [W] justifie de la souscription d’un contrat ENGIE depuis le 01/10/2021, toujours en cours au 18/01/2023, pour cette même adresse. Dans leurs déclarations de revenus sur les revenus de 2021, 2022 et 2023, [E] [W] et [C] [W] déclarent un domicile au [Adresse 4]. Leurs bulletins de salaire (ADECCO) au cours des années 2021, 2022 et 2023 sont adressés à cette adresse également.

Les bulletins de salaire des trois premiers mois de l’année 2023 de [E] [W] sont adressés au [Adresse 6], soit l’adresse de sa mère [O] [M] épouse [W]. [E] [W] indique avoir habité brièvement chez sa mère mais être retourné vivre dans l’ancien logement de sa grand-mère. Cette version est corroborée par l’adressage temporaire sur ses bulletins de salaire, et l’attestation de [O] [M] épouse [W] produite au dossier.

Si les attestations de « témoignage en faveur d’un voisin » transmises par [E] [W] et [C] [W] n’ont pas de valeur probante, en ce qu’elles n’ont pas été rédigées par les personnes qui ont seulement signé un document prérempli, les attestations manuscrites rédigées par [D] [U] et [H] [L] démontrent d’une occupation des lieux paisible depuis le décès de la locataire en titre. [H] [L] précise avoir occupé sans autorisation le logement pendant les vacances des défendeurs alors qu’il ne devait que s’occuper des plantes et surveiller une fuite d’eau, en mai 2024. Il n’est pas contesté que [E] [W] et [C] [W] règlent le loyer courant depuis le décès de leur grand-mère.

[Localité 8] HABITAT-OPH produit l’enquête OPS 2024 remplie par [O] [M] épouse [W] le 15/02/2024, qui mentionne la présence de ses deux fils, [E] [W] et [C] [W], dans son appartement. Toutefois, cette enquête, remplit unilatéralement par [O] [M] épouse [W], ne permet pas à elle seule de remettre en cause la réalité de l’occupation par les défendeurs de l’ancien appartement de leur grand-mère à titre de résidence principale en 2021 et 2022.

Aussi, la sommation interpellative du 26/03/2024 et le procès-verbal de constat du 17/05/2024 mentionnent chacun « plusieurs passages infructueux » sans préciser les dates et horaires de ces tentatives, qui ne peuvent dès lors être vérifiées. Le 26/03/2024, des voisins confirment l’occupation des lieux par [E] [W] et [C] [W]. Enfin, le constat du 17/05/2024 est très peu détaillé, ne comporte aucune photographie ni description des lieux, le commissaire de justice se contentant de noter dans son procès-verbal : « L’appartement est dans un état d’entretien déplorable et un véritable capharnaüm. De fortes odeurs de produits stupéfiants sont décelables et des sachets vides destinés à la conservation d’herbes et divers téléphones portables sont trouvés. Je trouve plusieurs papiers aux noms notamment de Madame [M] [Z], de Monsieur [X] [T] et de Monsieur [E] [W]. Les lieux ne sont pas habités et habitables en l’état, plutôt squattés et sûrement utilisés à titre de lieu de trafic et autres usages délictueux ».

Or, de tels éléments nécessitent d’être corroborés par des photographies, qui permettraient d’évaluer l’ampleur des constatations, et sont en outre en contradiction avec les nombreuses pièces des défendeurs qui justifient habiter le logement de manière paisible.

Enfin, l’analyse de la décision de rejet de transfert de bail (pièce 4 [Localité 8] HABITAT-OPH) montre que le bailleur a estimé que la condition d’occupation des lieux depuis au moins 1 an avant le décès de la locataire et la condition de ressources adaptées à la taille du ménage étaient remplies. Le rejet est seulement motivé par le fait que [O] [M] épouse [W] ait déclaré vivre avec ses deux fils à une autre adresse.

Dès lors, et compte tenu de la preuve apportée à ce jour par [E] [W] et [C] [W] de la réalité de leur occupation des lieux a minima entre le 22/11/2021 et le 22/11/2022, et de l’adéquation de leurs ressources et de la taille du ménage avec le logement, à savoir un T3, il y a lieu de faire droit à la demande de transfert.

Par conséquent, le transfert de bail sera donc constaté au bénéfice de [E] [W] et [C] [W] et [Localité 8] HABITAT-OPH sera débouté de l’ensemble de ses demandes à leur encontre.

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux par [T] [X]

En l’espèce, [Localité 8] HABITAT-OPH peine à démontrer d’une occupation sans droit ni titre des lieux par [T] [X], seulement mentionné dans le procès-verbal de constat du 17/05/2024, le commissaire de justice relevant la présence d’un courrier à son nom. Ce seul élément n’est pas suffisant.

Par conséquent, les demandes à l’encontre d'[T] [X] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

[Localité 8] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort ;

RECOIT [C] [W] en son intervention volontaire ;

CONSTATE qu’à la suite du décès de [Z] [A] épouse [P] survenu le 22/11/2022, le contrat de bail qui lui était consenti par [Localité 8] HABITAT-OPH depuis le 15/02/1998, tacitement reconduit depuis, portant sur un appartement T3 situé au [Adresse 5], s’est trouvé transféré à [E] [W] et [C] [W] à compter du 23/11/2022, aux mêmes conditions ;

DÉBOUTE [Localité 8] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE [E] [W] et [C] [W] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 8] HABITAT-OPH aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection