TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02473 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42L5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [H] [R] [G] épouse [N] [P]

née le 05 Septembre 1982 à [Localité 3] (BRESIL), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 26 juillet 2022, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire a donné à bail à [O] [N] [P] et [H] [R] [G] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à MARSEILLE (13 010) pour un loyer mensuel de 693.09 euros, outre 153.14 euros de provision sur charges pour le logement, et pour un loyer de 46.76 euros outre 6.23 euros de provision sur charges pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire a fait signifier à [O] [N] [P] et [H] [R] [G] par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 486.65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire a fait assigner [O] [N] [P] et [H] [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, à titre principal :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement [O] [N] [P] et [H] [R] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 14 mars 2024, soit la somme de 5 337.48 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à au loyer et charges à indexer,

— condamner solidairement [O] [N] [P] et [H] [R] [G] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 1er août 2024, il a été demandé à la demanderesse de justifier de ses diligences procédurales.

A l’audience, elle renouvelle ses premières demandes, et les défendeurs n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juillet 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 486.65 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2024.

[O] [N] [P] et [H] [R] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[O] [N] [P] et [H] [R] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [O] [N] [P] et [H] [R] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 950.04 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner [O] [N] [P] et [H] [R] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [O] [N] [P] et [H] [R] [G] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 11 732,03 euros, à la date du 25 septembre 2024, qu’il y a lieu de retenir compte tenu de la demande faite au titre des indemnités d’occupation.

[O] [N] [P] et [H] [R] [G] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 11 732,03 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision comme sollicité.

Sur les demandes accessoires

[O] [N] [P] et [H] [R] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La SCI Fonds de Logement Intermédiaire les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2022 entre la SCI Fonds de Logement Intermédiaire et [O] [N] [P] et [H] [R] [G] concernant le logement, situé [Adresse 5] à MARSEILLE (13 010) sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [O] [N] [P] et [H] [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour [O] [N] [P] et [H] [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [O] [N] [P] et [H] [R] [G] à verser à La SCI Fonds de Logement Intermédiaire, à titre provisionnel, la somme de 11 732,03 euros décompte arrêté au 25 septembre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNE solidairement [O] [N] [P] et [H] [R] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 950.04 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum [O] [N] [P] et [H] [R] [G] à verser à La SCI Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [N] [P] et [H] [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président