TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DEMEYERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MVV

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] représenté par son Syndic la SAS ATRIUM GESTION [Localité 10] 17, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître DEMEYERE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1291

DÉFENDERESSE

Madame [C] [F] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MVV

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [F] épouse [P] est propriétaire des lots n°144, 3080 et 5414, consistant en une cave, un parking garage ou box, et un appartement dépendants de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] ([Adresse 7].

Par acte d’huissier signifié le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 2] à Paris (75019), représenté par son syndic la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner Mme [C] [F] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— condamner Mme [C] [F] épouse [P] à lui payer la somme de 2019,72 euros au titre des charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 ;

— condamner la même à lui payer la somme de 1406,60 euros au titre des frais contentieux ;

— condamner la même à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la même à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 130,39 euros ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Appelée à l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse.

À l’audience de renvoi du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]", pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, actualise à la somme de 376,79 euros sa demande principale au titre des charges et travaux impayés et à la somme de 2520,27 euros sa demande au titre des frais contentieux, maintenant pour le surplus l’ensemble de ses demandes. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l’assignation qu’il a soutenue oralement, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, Mme [C] [F] épouse [P], comparante en personne, sollicite du tribunal qu’il rejette l’ensemble des demandes formées à son encontre au titre des frais et des dommages et intérêts. Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir effectué un paiement de 247,01 euros soldant sa dette au titre des charges de copropriété l’avant-veille de l’audience et ne pas comprendre le delta qui lui est réclamé à ce titre. Elle fait par ailleurs valoir avoir fait tout son possible pour effectuer des paiements.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 3] ([Adresse 6]) verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 22 juin 2021, 27 juin 2022, 28 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés annuels de répartition des charges,

— le décompte actualisé de la créance réclamée à Mme [C] [F] épouse [P], dont il sera retenu qu’il est arrêté au 1er octobre 2024 inclus, date des dernières écritures figurant sur ce décompte à défaut d’indications complémentaires sur ce point, lequel décompte fait apparaître un solde débiteur de 376,79 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées.

L’examen de ces pièces permet d’établir qu’il convient de déduire de la créance dont le demandeur réclame le paiement au titre des charges de copropriété :

— les sommes de 94,59 euros, 94,59 euros et 17,07 euros, soit un total de 206,25 euros à déduire, au titre des appels « 3E/4 Tx Remplt Reseaux Elect. » du 01/01/2021, « 4E/4 TX Remplt Reseaux Elect. » du 04/01/2021, et « Solde Tx Réf Etanch. Dalle » du 24/06/2021, sur lesquels avait déjà statué pour les exclure un précédent jugement rendu le 10 juin 2022 par la présente juridiction qui se trouve revêtu de l’autorité de la chose jugée ;

— la somme de 13,81 euros figurant sur le décompte à la date du 01/10/2024 sous l’intitulé « Ag 06/06/24 ref partiel cote mnopq et cave bestougeef complement – appel n°1/1 », le demandeur ne versant pas aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2024 – seule l’attestation de non-recours se trouvant produite ;

soit un montant à déduire de la créance dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement s’établissant à ce stade à la somme de 220,06 euros.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que Mme [C] [F] épouse [P] avait déjà été précédemment condamnée au terme d’un jugement rendu le 10 juin 2022 par la présente juridiction aux paiements de diverses sommes au titre des charges et travaux impayés sur la période allant du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2021 (appels du 4ème trimestre 2021 inclus), des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens. Le syndicat des copropriétaires produit, à cet égard, un relevé de compte sur lequel il indique que le montant total des condamnations à ce titre s’élève à la somme de 3793,21 euros, et que le total des règlements effectués pour solder ces condamnations à un total de 4093,96 euros, d’où un solde de 300,75 euros au crédit de la défenderesse.

Or le demandeur ne justifie pas avoir tenu compte de cette somme de 300,75 euros venant au crédit du compte de la copropriétaire. C’est en outre c’est à tort qu’il inclut dans le montant des condamnations résultant du jugement du 10 juin 2022 la somme de 139,92 euros au titre de la sommation de payer alors que ledit jugement avait expressément exclu qu’une telle somme puisse être incluse dans les dépens.

Il résulte de ces développements que, d’une part, la somme de 220,06 euros doit être déduite de la créance dont le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement, et, d’autre part, qu’il convient de rajouter au crédit du compte de la copropriétaire la somme de 300,75 + 139,92 soit 440,67 euros au total.

Il s’ensuit que le solde du compte copropriétaire de Mme [C] [F] épouse [P], arrêté au 1er octobre 2024 inclus (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), est en réalité créditeur de la somme de 597,40 euros (376,79 euros – 220,06 euros + 440,67 euros).

Le demandeur échoue donc, dans la présente instance, à démontrer le bien-fondé de sa demande en paiement à l’encontre de Mme [C] [F] épouse [P] au titre des charges de copropriété et travaux impayés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires des copropriétaires des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 2] à [Localité 11] à l’encontre de Mme [C] [F] épouse [P] tendant au paiement de la somme de 376,79 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024 inclus (appels du 4ème trimestre 2024 inclus) sera par conséquent rejetée.

2. Sur la demande en remboursement des frais exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s’entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas rapporté la preuve du bien-fondé de la créance qu’il réclame au titre des charges de copropriétés impayées, aucun des frais de recouvrement qu’il a pu exposer et dont il réclame le paiement dans la présente instance n’apparaît nécessaire au sens des dispositions qui précèdent.

Sa demande formée au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera donc également rejetée.

3. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, aucune résistance abusive ne peut être caractérisée de la part de Mme [C] [F] épouse [P] dès lors que le bien-fondé de la demande formée par le syndicat des copropriétaires n’a pas été établi.

La demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par ce dernier sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires des copropriétaires des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 2] à [Localité 11] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 3] ([Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, tendant à voir condamner Mme [C] [F] épouse [P] au paiement de la somme de 376,79 euros au titre des charges et travaux impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, tendant à voir condamner Mme [C] [F] épouse [P] au paiement de la somme de 2520,27 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 3] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, tendant à voir condamner Mme [C] [F] épouse [P] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 3] ([Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, tendant à voir condamner Mme [C] [F] épouse [P] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" sis [Adresse 3] ([Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE