TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e Makram RIAHI

Le 15 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 3]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03429 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NRA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [U]

née le 12 Juillet 1991 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Makram RIAHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 27 novembre 2020, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [H] [U] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Par assignation délivrée le 9 mai 2023, Madame [H] [U] a attrait l’EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé afin principalement de solliciter la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux sous astreinte et de lui payer une somme provisionnelle de 1.500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 Mai 2023, renvoyée à plusieurs reprises et plaidée le 11 janvier 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

Madame [H] [U] s’est désistée de ses demandes travaux sous astreinte, les réparations sollicitées ayant été exécutées au jour de l’audience, mais a maintenu sa demande de voir l’EPIC 13 HABITAT condamnée à lui verser une somme provisionnelle de 6.000 euros pour le préjudice de jouissance, la somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles et les dépens.

Elle a exposé que son appartement présente de nombreux désordres depuis son entrée dans les lieux. Des travaux ont été effectués suite à ses réclamations et une exonération de loyers lui a été accordée à hauteur de 493,66 euros en septembre 2021. Des problèmes ont cependant persisté, particulièrement un défaut relevé par GRDF au niveau de l’arrivée d’air dans la cuisine et le hall d’entrée, où se trouve le radiateur. Madame [U] a également fait état de moisissures dans les toilettes et la salle de bain à défaut de systèmes d’aération efficaces ; de porte des toilettes qui ne se ferme pas à cause de l’humidité ; d’une couleur d’eau jaune ou marron et de traces de moisissures dans les canalisations de la salle de bain où le mur carrelé se gondole… Madame [U] a souligné l’inertie de sa bailleresse face à ses réclamations. Elle a donc signalé la situation sur le service HISTOLOGE en janvier 2023. Ce n’est que suite à l’assignation que 13 HABITAT s’est rapproché d’elle pour l’organisation des travaux qui ont duré jusqu’à la fin de l’année 2023. Madame [U] s’est donc dite fondée à obtenir réparation de son préjudice de jouissance résultant des désordres subis et de la durée des travaux qui se sont déroulés sur 6 mois et ne sont pas encore achevés. Elle a souligné s’être rendue disponible pour laisser l’accès au chantier et a contesté avoir été informée d’un rendez-vous pour évaluer la qualité de l’eau.

A titre subsidiaire, en cas de contestations sérieuses retenues, Madame [U] a sollicité une demande de passerelle pour que le dossier soit renvoyé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant au fond.

L’EPIC 13 HABITAT a demandé de débouter Madame [U] de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; subsidiairement de ramener l’indemnité provisionnelle à de plus justes proportions.

La bailleresse a fait valoir que l’état d’entrée des lieux décrit un logement en bon état. Elle a procédé aux travaux réclamés par la locataire, certains dès les premiers mois de son installation. Les anomalies relevées sur les raccordements de l’appareil de cuisson dans la cuisine et le radiateur dans le hall d’entrée n’étaient pas dangereuses et n’ont pas entraîné la suspension de l’alimentation en gaz. Ces anomalies ont été corrigées. D’autres travaux ont été entrepris, conformes à la demande de Madame [U]. Concernant la coloration de l’eau, celle-ci était absente lors du rendez-vous fixé par l’entreprise chargée de procéder aux vérifications. L’EPIC 13 a soulevé l’existence de contestations sérieuses. Subsidiairement elle a sollicité de minorer l’indemnisation provisionnelle qui pourrait être accordée à sa locataire.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent, notamment :

« 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant en l’espèce, que divers travaux ont été exécutés dans le logement loué par Madame [U], dès février 2021, soit quelques mois après l’entrée de la locataire dans les lieux, et après l’assignation délivrée jusqu’en juillet 2023. Si ces reprises démontrent l’existence de désordres affectant le logement loué, ils sont insuffisants à établir l’étendue et l’imputabilité. 13 HABITAT conteste fermement tout défaut d’entretien et de délivrance du bien. Elle rapporte la preuve de ses diligences, ce que confirment les factures et rapports d’intervention versés aux débats. L’état des lieux d’entrée décrit un logement en bon état général. Les manquements de la bailleresse ne peuvent être tenus comme établis dès lors que multiples interventions ont été exécutés ou proposés pour résoudre le désordre.

En l’absence de toute évidence, la demande de provision ne peut en l’espèce prospérer en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile devant la juridiction de référé, dès lors que l’appréciation du bien-fondé de cette demande suppose, compte tenu des pièces versées aux débats, de trancher la question de la responsabilité du bailleur qui se heurte à des contestations sérieuses.

L’article 487 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés a la faculté de renvoyer l’affaire en état de référé devant la formation collégiale de la juridiction à une audience dont il fixe la date.

L’article 849-1 dispose qu’à la demande de l’une des parties, et si l’urgence le justifie, le juge, saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine du tribunal.

Il n’est pas opportun de renvoyer à la formation collégiale aux fins de poursuivre la procédure de référé et aucune urgence n’exige qu’il soit statué sur les éventuelles sommes dues au titre d’un préjudice de jouissance, alors que les travaux sollicités par la locataire ont été effectués.

Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir.

L’équité et la position économique des parties commendent de rejeter la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie demanderesse supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir tenant l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT