TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Richard FORGET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie VERGNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01757 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CQ6

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [U] [L] [W],

[Adresse 4]

représenté par M^e Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [D] [H] [R],

[Adresse 3]

représenté par M^e Richard FORGET, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 202

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01757 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CQ6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2019, M. [N] [U] [L] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [D] [H] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348,72 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 932,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [D] [H] [R] le 4 juillet 2024.

Par assignation du 3 février 2025, M. [N] [U] [L] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail et à titre subsidiaire voir déclarer régulier et valide le congé en date du 27 juin 2024, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [D] [H] [R], faire statuer sur le sort de ses biens meubles garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−1.679,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025,

−1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 18 mars 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du défendeur. M. [W] ne s’y est pas opposé.

À l’audience du 3 juin 2025, M. [N] [U] [L] [W], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, il réactualise la dette à hauteur de 2574,40 euros. Cependant, des doutes existant sur cette actualisation de la dette locative, M. [C] a été autorisé de transmettre par une note en délibéré pour le 27 juin 2025, un décompte définitif.

M. [B] [D] [H] [R], représenté par son conseil, expose dans ses conclusions en défense soutenues oralement à l’audience, qu’il demande au tribunal de débouter de M. [C] de l’ensemble de ses demandes, de déclarer les demandes de M. [R] recevables et bien fondées.

En conséquence, autoriser M. [B] [R] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels selon un montant et un calendrier fixés par le tribunal, le dernier terme étant fixé postérieurement au 3 juin 2025, de constater que la dette de M. [B] [R] a été réglée avant l’expiration du délai imparti.

De dire que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et de condamner M. [C] à verser à M. [B] [R] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [D] [H] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [U] [L] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 932,08 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

M. [R] verse par ailleurs au débat le justificatif de son assurance multirisques habitation.

Enfin il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [B] [D] [H] [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 420 euros par mois durant six mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [B] [D] [H] [R] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Sur ce, dans une note en délibéré reçue au greffe le 24 juin 2025, M. [W] produit un décompte locatif faisant apparaître trois règlements effectués par le défendeur le 03 juin 2024 pour un montant total de 2.575 euros si bien que son compte se trouve non plus débiteur mais créditeur de 374,32 euros à la date du 10 juin 2025.

Eu égard au respect des modalités de paiement constaté à la suite de la communication de la note en délibéré, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et l’exécution du contrat de bail peut se poursuivre.

1.3. Sur la résiliation judiciaire du bail.

M. [R] verse au débat le justificatif de son assurance multirisques habitation pour le bien sis [Adresse 5], délivré par la compagnie ASSU 2000 et valable du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que les attestations pour les années 2020,2021, 2022 et 2023.

De plus, dans une note en délibéré reçue au greffe le 24 juin 2025, M. [W] produit un décompte locatif faisant apparaître trois règlements effectués par le défendeur le 03 juin 2024 pour un montant total de 2.575 euros si bien que son compte se trouve non plus débiteur mais créditeur de 374,32 euros à la date du 10 juin 2025.

Dans ces conditions la demande de résiliation du bail pour manquement aux exigences de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant le contrat de bail ne saurait prospérer. Le demandeur sera débouté.

1.4. Sur la demande subsidiaire relative au congé.

La procédure ci-dessus visée a été portée devant une chambre spécialisée du Pôle Civil de Proximité qui statut exclusivement sur les contentieux relatifs aux acquisitions des clauses résolutoires. Attendu qu’une demande tendant à faire déclarer régulier et valide le congé pour motif légitime et sérieux relève du juge des contentieux de la protection statuant au fond, il sera ordonné la redistribution de cette affaire, exclusivement pour cette demande, au rôle de l’audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond qui se tiendra le 07 novembre 2025 à 9 heures dans ce même tribunal judiciaire.

2. Sur la dette locative

La dette locative est éteinte, le compte du défendeur est créditeur au 10 juin 2025.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [R], qui a régularisé sa situation locative en soldant sa dette intégralement à la suite de la procédure, qui a due être engagée à son encontre, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de rejeter la demande de M. [W] et celle de M. [R] pour une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative a été réglée dans les délais ayant été impartis.

DIT que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et que le bail se poursuit.

DEBOUTE M. [N] [U] [L] [W] de sa demande relative au prononcé de la résiliation judiciaire du bail en date du 1er octobre 2019 ainsi que pour le surplus de ses demandes ;

ORDONNONS la transmission du dossier RG : 25/01757 au rôle de l’audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond (orientation) qui se tiendra le 07 novembre 2025 à 9 heures dans ce même tribunal judiciaire afin qu’il soit statué, en tant que de besoin, sur la demande tendant à faire déclarer régulier et valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré à M. [B] [R] le 27 juin 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [N] [U] [L] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [B] [D] [H] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [D] [H] [R] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 2 juillet 2024 et du 4 mars 2024 et celui de l’assignation du 3 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge