TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Valérie GARCON ; Monsieur [T] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03734 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKY4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]/[Adresse 2] À [Localité 3], représenté par son syndic la SA Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 octobre 2025

Délibéré le 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03734 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKY4

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [H] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division.

Il a été constaté par le syndic que M. [T] [H] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Une première procédure (jugement JCP du 24/03/2022) a permis d’apurer les arriérés de charges dus au 1er janvier 2022.

Une seconde procédure (jugement JCP du 27/06/2024) a permis d’apurer les arriérés de charges dus au 1er janvier 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1]/[Adresse 2] (ci-après le SDC) a assigné M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [T] [H] à lui payer la somme de 5383, 70€ d’arriérés arrêtés au 3 e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal suivant à compter de l’assignation,

— condamner M. [T] [H] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [T] [H] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et

s’est refusé à toute actualisation.

Régulièrement assigné à étude, M. [T] [H] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1]/[Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [T] [H] est bien propriétaire des lots n° 1070, 1136 et 1219 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 2] correspondant respectivement à 3/10000 e, 110/10000 e et 6/1000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [T] [H] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023, 2024 et 2025 (pièces 12 à 14) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société LOISELET et DAIGREMONT, (pièce 15) et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2024 et 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er avril 2024 et le 1er juillet 2025 ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement (pièces 5 à 11).

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de M. [T] [H] arrêté au 01/07/2025 également produit aux débats (pièce 4) et explicité dans les conclusions reflétant les appels de fonds susdits du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025 pour une créance totale de charges et travaux , frais des jugements précédents mis à part, de 5383, 70 € d’arriérés arrêtés au 3 e trimestre 2025.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la société M. [T] [H] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

M. [T] [H] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 5383, 70 € d’arriérés arrêtés au 3 e trimestre 2025 au titre de la créance totale de charges et travaux du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation , à défaut de mise en demeure.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des procédures diligentées en 2022 et 2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pour les années 2024 et 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (3/10000 e, 110/10000 e et 6/1000 e) mais aussi et surtout du mode de fonctionnement de paiement des charges affiché par le copropriétaire depuis des années , opéré anormalement sur la base de trois procédures judiciaires successives, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société M. [T] [H], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société M. [T] [H] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 5383, 70 € d’arriérés arrêtés au 3 e trimestre 2025 au titre de la créance totale de charges et travaux du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ,

CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 1000 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [T] [H] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE