TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

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Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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6ème chambre 2ème section

N° RG 22/12829

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFTB

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #J134 et Maître Dorothée RIEMAIN, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la société GEM CONSTRUCTION

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric DANILOWIEZ de la SELAS DFG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0156

Décision du 19 Décembre 2025

6ème chambre 2ème section

N° RG 22/12829 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFTB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [K] a, en qualité de propriétaire du lot 33 du lotissement [Adresse 6] à [Localité 5], décidé d’y faire construire une maison d’habitation.

Pour ce faire il a conclu selon acte sous seing privé du 19 octobre 2009 un contrat de construction de maison individuelle avec la société Gem Construction, assurée auprès de la SMABTP.

La réception est intervenue le 11 janvier 2011.

La maison a été donnée à bail à M. [I] et Mme [L] jusqu’au 5 juillet 2021.

La société Gem Construction a été placée en liquidation judiciaire courant 2017.

Souhaitant mettre son bien en vente, M. [J] [K] a fait réaliser courant 2020 les diagnostics techniques obligatoires, lesquels ont révélé des défauts sur l’installation d’assainissement non-collectif et la présence de termites dans le bâtiment.

Compte tenu du placement de la société Gem Construction en liquidation judiciaire, M. [K], a par exploit d’huissier du 28 décembre 2020, sollicité auprès du juge des référés une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la société Gem Construction.

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Point-à-Pitre a fait droit à cette demande et a, par ordonnance du 26 mars 2021, nommé M. [U] [Y] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a rendu son rapport le 27 avril 2022 aux termes duquel il a confirmé l’existence d’une non-conformité affectant la fosse septique de la maison mais n’a pas relevé l’existence d’une infestation du bâti aux termites et a rappelé l’obligation d’un traitement périodique relevant du bon entretien du bâtiment.

Par acte authentique du 13 avril 2022, M. [J] [K] a vendu son bien immobilier à Mme [G] moyennant un prix en principal de 220.000 euros.

Engagement de la procédure au fond

Par exploits de commissaire de justice du 26 octobre 2022, M. [J] a assigné la SMABTP en qualité d’assureur de la société Gem Construction devant le Tribunal judiciaire de Paris en réparation de ses préjudices.

Sur la procédure devant le juge de la mise en état

Par ordonnance du 10 mai 2024, le juge de la mise en état a :

déclaré irrecevable la demande de condamnation formée par M. [K] à l’encontre de la SMABTP à lui payer la somme de 8780,60 € au titre des travaux de reprise de l’assainissement sur le fondement de l’article 1792 du Code civil pour défaut d’intérêt à agir;

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion;

condamné la SMABTP aux dépens de l’incident ;

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Moyens et prétentions des parties

Selon dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 février 2025, M. [J] [K] sollicite de débouter la SMABTP de ses demandes et de la voir condamner à lui verser les sommes suivantes :

50 000 € au titre de l’indemnisation de ses préjudices économique et de jouissance

5 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé, de la présente instance, de l’incident et les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que :

— la garantie de la SMABTP, contrairement à ce qu’elle soutient, couvre l’activité relative à la pose de la fosse septique laquelle relève des travaux de VRD au vu des conditions particulières produites aux débats ;

— il a subi un préjudice de jouissance dans la mesure où les désordres ont retardé la vente alors qu’il avait mis fin au contrat de bail le liant à ses précédents locataires en vue de la vente du bien ;

— il a subi un préjudice économique lié à la perte de temps dans le cadre de la gestion à distance des opérations liées à l’expertise puis aux travaux de reprise devant être mis en œuvre ;

— la vente du bien à ses locataires n’a pas pu se faire en raison de la clause suspensive prévoyant la réalisation des travaux laquelle a entraîné la nécessité d’organiser une expertise judiciaire pour évaluer le coût et la nature des travaux réparatoires et a conduit les locataires à renoncer à leur projet immobilier en raison des délais ;

— il n’ a pas pu percevoir de loyers à hauteur de 917,37 € par mois pendant 11 mois depuis le 5 juillet 2021 à sa vente le 13 avril 2022 et a vendu son bien à hauteur de 220 000 € aux lieu des 270 000 € escomptés initialement.

***

Selon ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la SMABTP en qualité d’assureur de la société Gem construction sollicite de voir :

A titre principal

débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire

dire que les plafonds et franchises au titre de la garantie facultative sont opposables aux tiers,

dire que toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la SMABTP, le serait dans les limites contractuelles.

Sur les demandes accessoires

condamner M. [K] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric DANILOWIEZ, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, la SMABTP fait valoir que :

— elle ne garantit pas l’activité en lien avec le défaut de conformité reproché dès lors que la société Gem construction n’a jamais mentionné vouloir être couverte au titre de son activité de plomberie/sanitaire, comprenant la pose d’une fosse septique ;

— la demande formée par le demandeur est tardive et n’a jamais été évoquée au cours des opérations d’expertise alors qu’il était en mesure de le faire, la vente ayant eu lieu deux mois avant le dépôt du rapport;

— M. [K] ne justifie pas l’existence d’un accord avec les locataires pour l’achat du bien dès lors que le projet de compromis de vente produit n’est pas signé et ne comporte aucune date et ne justifie pas non plus les raisons qui ont conduit au départ des locataires ;

— le demandeur ne démontre pas que le prix de vente de sa maison a été revu à la baisse en raison du défaut de conformité de l’assainissement du pavillon ;

— la période sans loyers est de 8,5 mois et non de 11 mois, résulte de son choix de mettre en vente son bien immobilier et correspond à un délai normal de mise en vente d’un bien immobilier ;

— le départ de ses locataires lui ayant permis de vendre son bien plus cher il ne justifie pas du préjudice subi.

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Selon l’article L 124-3 alinéa 1 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Ainsi, sur ce fondement l’assureur peut être tenu d’indemniser une victime si la responsabilité de l’assuré est établie et si le risque est couvert par la police.

I. Sur les conditions de mise en jeu de l’action directe

Sur la responsabilité décennale de la société Gem construction

La responsabilité décennale ne peut être mise en oeuvre que dans l’hypothèse où l’ouvrage a été réceptionné par le maître de l’ouvrage, pour les dommages révélés postérieurement à la réception.

De la combinaison des articles 1792 et 1792-2 du Code civil, sa mise en oeuvre est en outre conditionnée :

— à l’existence d’un ouvrage de construction;

— à l’existence de désordres portant soit atteinte à la solidité de l’ouvrage soit à sa destination ou à l’existence de désordres portant atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable.

Au vu des éléments du dossier notamment du marché de travaux du 19 octobre 2009 conclu avec la société Gem Construction et du procès-verbal de réception ainsi que du rapport d’expertise judiciaire, il est établi que la société Gem construction a été chargée par M. [K] de construire une maison individuelle incluant la réalisation d’une fosse septique et que les travaux ont été réceptionnés sans réserve en 2011. Aux termes du rapport d’expertise, il est établi que l’assainissement non-collectif mis en oeuvre n’est pas conforme à la réglementation dès lors qu’il a été réalisé en partie sur la parcelle mitoyenne ce qui a été découvert par le propriétaire des lieux lors de la réalisation d’un diagnostic technique de l’installation d’assainissement non-collectif en 2020 pour la mise en vente du bien, soit postérieurement à la réception.

Or dans la mesure où, dans ce cas, le défaut de conformité à la réglementation, relevé par l’expert, est susceptible de rendre l’ouvrage non conforme à sa destination en ce que les autorités administratives peuvent exiger la suppression de l’assainissement non collectif installé rendant de fait l’habitation non utilisable en l’absence de possibilité d’évacuer les eaux usées, il y a lieu de qualifier ce désordre de décennal.

Il s’ensuit dès lors que la société Gem construction doit voir sa responsabilité décennale retenue pour avoir réalisé un ouvrage affecté d’un désordre décennal.

Sur la garantie de la SMABTP

En application de l’article 1353 du Code civil, la preuve de l’existence du contrat d’assurance incombe au demandeur alors que la preuve de son inefficacité incombe à l’assureur.

En revanche il n’incombe aux tiers au contrat d’ assurance que la charge de prouver l’existence du contrat, l’assureur ayant ensuite la faculté d’établir ne pas devoir sa garantie pour le sinistre objet du litige.

Au cas présent il y a lieu de constater que le demandeur produit les attestations d’assurance de la société Gem construction au titre de l’assurance décennale et responsabilité civile tandis que la SMABTP produit uniquement les conditions particulières et générales de l’assurance responsabilité civile.

Au vu de l’attestation d’assurance responsabilité décennale entreprise produite aux débats par le demandeur, il est établi que la société Gem construction est titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité décennale auprès de la SMABTP pour les activités :

—  21 11 Maçonnerie- béton armée incluant les travaux accessoires ou complémentaires de VRD liés à des ouvrages de bâtiment (par destination)

— et 81 2 réalisation de voirie et réseaux divers selon avenant du 17 décembre 2008. pour les chantiers ouverts entre le 01/01/2009 et le 31/12/2009.

Au vu des activités ainsi souscrites et de la nomenclature des activités du BTP produite par le demandeur aux termes de laquelle l’activité VRD inclut la réalisation des « systèmes d’assainissement autonome », et dès lors que la SMABTP ne produit aucun document permettant d’appuyer son affirmation selon laquelle la réalisation d’une fosse septique relèverait de l’activité « plomberie/sanitaire », la SMABTP ne justifie pas que la réalisation d’une fosse septique ne soit pas englobée dans les activités garanties.

Dès lors il convient de dire que les conditions de mise en jeu de l’action directe sont réunies.

II- Sur la demande d’indemnisation sollicitée

Au vu de ses conclusions, M. [K] se prévaut d’un préjudice du fait :

— d’une perte de loyer à hauteur de 10.000 € du fait de 11 mois sans occupant ;

— d’un prix de vente contraint d’être accepté à un prix inférieur au prix du marché et à la proposition faite par les précédents locataires en raison des désordres affectant le bien immobilier.

S’agissant de la perte de revenus locatifs : il ressort des pièces du dossier notamment de l’extrait du compte de gestion de l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien immobilier litigieux que la locataire de M. [K] a quitté le logement le 5 juillet 2021. Il est en outre établi que le bien a été en définitive vendu selon acte authentique du 13 juillet 2022 libre de tout occupant. Force est de constater qu’il ne peut être déduit de ces seules pièces un lien de causalité entre le défaut de conformité affectant l’assainissement du bien immobilier et le congé du locataire en l’absence de production de pièces permettant de mettre en évidence les raisons de la fin du contrat de bail d’habitation notamment si celui-ci a été fait à l’initiative de la locataire ou de M. [K] afin de permettre la mise en vente du bien ou si celui-ci a été précipité par l’échec d’un projet de vente immobilière tel que le soutient le demandeur.

Si M. [K] produit à ce titre un projet de compromis de vente faisant figurer le nom de son ancienne locataire avec la mention d’un accord sur un prix de vente de 257 000 € et la présence de clauses suspensives relatives notamment à l’obtention d’un prêt et à la réalisation des travaux par le propriétaire pour mettre aux normes l’assainissement non-collectif, force est de constater que ce document n’étant ni daté ni signé, il ne peut suffire ni à en déduire une volonté des locataires d’acheter le bien ni que le projet aurait échoué en raison de la seule problématique des travaux à faire réaliser par le vendeur et l’organisation d’une expertise judiciaire.

En outre il y a lieu de relever, au vu de l’échange de courriels ayant eu lieu entre le représentant du futur acquéreur (M.[W]) et M. [K] en juin 2021, que le futur acquéreur a visité le bien avant le départ de la locataire et que les parties étaient déjà parvenues à un accord en juin 2021 sur le prix de vente à hauteur de 220 000 € et qu’ils ont décidé à ce moment-là d’engager le processus de vente.

Il s’ensuit qu’il n’est ni démontré que le départ du locataire a été motivé par l’unique problématique des travaux à réaliser pour rendre conforme le bien et de l’allongement du temps pour y parvenir en raison de l’engagement des opérations d’expertise ni que ce délai aurait pu être réduit en l’absence de survenance des désordres.

S’agissant de la perte économique tirée du prix de la vente

Force est de constater que le demandeur fonde l’existence de son préjudice sur le seul projet de compromis de vente produit aux débats.

Or il y a lieu de relever que :

le demandeur ne produit aucun élément permettant d’évaluer la valeur objective de son bien immobilier fondé sur la réalité du marché de l’immobilier au moment de la mise en vente,

le demandeur ne fonde son préjudice que sur le montant du prix de vente auquel il aurait souhaité vendre son bien ;

le seul projet de compromis de vente produit ne comporte aucune signature et ne permet dès lors pas de démontrer l’existence d’un accord intervenu entre les parties pour une acquisition au prix de 257 000 € ;

aucune pièce permet de corroborer l’affirmation du demandeur selon laquelle le projet d’acquisition immobilière de son bien par sa précédente locataire a échoué en raison du défaut de conformité de la fosse septique.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de démonstration d’un préjudice subi en lien avec le désordre décennal constaté, il y a lieu en conséquence de débouter M. [K] de sa demande d’indemnisation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [K], succombant dans ses demandes, doit être condamné aux dépens (du référé comme de la présente instance hors incident pour lequel une décision a déjà été rendue au titre des dépens).

L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation aux frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DEBOUTE M. [K] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [K] aux dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric DANILOWIEZ, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 décembre 2025

La Greffière La Présidente